樓上漏水不處理，6大權利可主張！

有一位新手包租公問我，他最近投資的房子漏水，請樓上屋主開門讓他進去修理，樓上的屋主不理他，他很生氣，該怎麼辦？

我跟他分享一個故事：
有一位3樓的公寓屋主，家中浴室天花板漏水，已經把他浴室的裝潢弄壞，他請4樓的人讓他進去察看，但4樓的人不願意，表示3樓自己修，4樓不可能漏水。

於是3樓的屋主把漏水的情形拍下來，也錄影下來。並且再次找修漏的師傅來看，並請社區的管理人員協助協調，4樓屋主仍然不理，漏水狀況越來越嚴重。

3樓屋主就向區公所申請協調，沒想到4樓屋主也不出席。於是就一狀告上法院，經過1年多的訴訟，因為鑑定出來確實是4樓浴室的防水層失效，導致漏水，維修方法必需是從4樓修的，最後法院判決.

1. 樓上屋主必需容忍樓下進入修理漏水
2. 賠償修理費用
3. 賠償3樓損壞的裝潢及物品費用
4. 精神上損害賠償（居住安寧的人格法益所受的痛苦）
5. 鑑定費用(10多萬元)、法院裁判費。

還有第6項，因為你是包租公，原本可以出租的房屋，因為樓上漏水無法出租，或是房客因此解約，這段期間損失的『租金』，也都可以請求樓上賠償。如果是自主，要看房屋不能使用的狀況，由法院來判定。

此外，部分金額如賠償裝潢的金額以及精神賠償，還可以主張利息支出。

所以遇到樓上漏水下來，樓上又不處理，心煩是一定的，但是未必會有重大損失，沉著應對，只要依照正確法律步驟處理，總會雲開見日的。

如果是樓上的屋主，更要積極面對，才不會『賠償金擴大』，又搞得彼此鄰居結下恩怨。

智慧面對一切不順利：看自己所有的，不是看自己所沒有的

不論是樓上或是樓下，你擁有的是財富（房子），很多人是沒有的。但碰到了漏水問題，不是去抱怨怎麼別人家沒漏（完美房屋），你家有漏（目前你沒有完美房屋）。

積極面對，才是平安正解！

財富是要讓你得平安，不是讓你有困擾的！

＃漏水
＃財富得平安
＃包租公

公寓大廈管理條例第 6 條
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第 184 條
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
第 195 條
不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。
前項請求權，不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。
前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之。

照片房屋僅為示意，並非本文所指的房屋，也無漏水問題，也非本所任何當事人

【社區常見問答集】
住在社區、公寓大廈的你，想必碰過不少社區住戶之間的問題與爭執，總是有些鄰居製造麻煩、總是有公設被弄壞、總是有莫名其妙的規約說「這不能做、那不能做」。今天整理一些常見的問題，告訴大家法律上能怎麼處理。
　
🎸堆放雜物在車位、走道
　
你是否曾經在回家的時候，看到「走廊」滿是鄰居的雜物、私人物品？
這其實是違法的行為。
　
依照公寓大廈管理條例第16條，住戶不能在開放空間、樓梯間、共同走廊等處堆放雜物。一方面是確保逃生與防火，另一方面也是確保公用處所不被單一住戶占用而影響全體住戶使用，如有違反，各地政府可以對違規住戶開罰4-20萬元的罰鍰。因此，你可以先向管委會反應，透過內部解決；如果沒有結果，再尋求外部介入，讓政府直接來開罰。
　
比較複雜的是「停車位」堆放雜物的問題。
停車位根據建築時的規劃，有「共用部分」與「專用部分」的差異，簡單來說，就是「大家的」與「自己的」。
在自己的地方放雜物，原則上別人不能多說什麼，因此要處理停車位堆放雜物的問題，就比較仰賴社區的規約，來限制個別住戶的使用方式。
（之前我寫過關於社區停車位的問題，你可以參考：https://www.facebook.com/LawyerGuitar/posts/1530188467066574）
　
🎸鄰居菸蒂亂丟、菸味飄散
　
不管是樓上樓下還是左鄰右舍，如果有人抽菸，其實菸味都很容易飄散到自己家中，更離譜的是有些人在公共區域菸蒂亂丟，還會直接丟到你家陽台，每天安心的家變成菸味工廠，實在很惱人。
　
我國法院曾作出判決，認為人有「居住安寧權」，享有不受菸味飄散自己住宅的自由，有幾位受菸味所苦的住戶就向法院提告請求抽菸的鄰居賠償，最後成功勝訴並禁止鄰居抽菸。
如果你真的被燻到受不了，向對方反應以後也沒用的話，或許直接起訴才能讓對方知道怕。
（之前寫過的完整文章分析在這：https://law.medpartner.club/neighbor-smoking/）
　
另一個辦法是直接要求社區訂立「禁菸規約」。
在效力上，依照公寓大廈管理條例第6條，所有住戶都有遵守租約的義務，不管是房屋永久所有人或暫時租屋人都是一樣的，如果有禁菸租約，就可以約束住戶。
住戶違規時，雖然不能像堆放雜物的問題一樣請政府介入，但法院有時也會同意規約採取的「處罰手段」，例如罰款，允許社區內部有自治手段。
（類似判決可參考臺北地院107年度訴字第1005號民事判決，停車管理辦法的相關罰款）
其次，規約其實代表的是社區住戶的意志，假如社區的大部分人都不喜歡菸味、抽菸，還訂了規約要求禁菸，我覺得這樣的輿論壓力也許比起罰款來說更有力。
　
🎸規約怎麼訂？可否處罰違規住戶？
　
上一個問題也衍伸到「規約可以怎麼訂」。
依照公寓大廈管理條例第25條，社區每年至少要開一次區分所有權人會議，也就是常聽到的「區權會」，除了選管理委員會（「管委會」）的成員以外，還包含社區規約。
　
原則上，要超過3分之2的住戶出席，並超過出席人數4分之3的住戶同意，才能生成新規約、修改舊規約。
　
規約的內容，除了依法要記載社區內專有、共有部分範圍外，法律沒有限制「什麼可以規定、什麼不行規定」。尤其是一些常見的問題，法律更是說「可以規定」，例如「禁止飼養寵物」、「違反義務的處理方式」、「共用部分（公共設施）該如何使用」。
而就像上面提到的判決，規約在一定程度內，也可以針對違規住戶採取處罰。但要注意的是，規約也算是一種契約，因此也要符合民法規定，不能「違背法律、善良風俗」，也不能「以損害他人為唯一目的」喔！
　
🎸住社區有大家一起凝聚向心力、共同努力的好處，但同時也因為住戶的關係比起其他住宅來的更緊密，時常產生不少糾紛。
要如何拿捏最適當的距離，除了日常生活上的禮貌與倫理外，法律上的規矩也是一個重要的因素。
由於契約與法規繁瑣，實務上也不少社區會向外部尋求法律顧問與協助，如果你的社區也有住戶、規約的相關問題，不妨找律師事先諮詢，才能避免後續處理更多麻煩。

💧不動產系列（一）-天花板漏水樓上屋主要負責嗎❓

最近連下好幾天的暴雨，各地傳出淹水災情，許多大樓住戶也出現天花板漏水的狀況。

Ｑ：天花板介於上下兩個樓層中間，出現漏水情形時，究竟該由樓上還是樓下負責呢？

關於天花板及內部管線的修繕費，依照法律規定，原則上應由上下兩樓屋主共同負擔。

但是如果漏水原因可歸責於其中一方，就應該由該屋主負責。

例如漏水原因是來自於樓上不當裝修，那樓下屋主就可要求樓上屋主，單獨負擔天花板及內部管線的修繕費。

當然，樓下屋主另可要求樓上屋主把房屋修繕到不再漏水。

也可要求樓上屋主，必須容許樓下屋主請人進入其家裏修繕，再由樓上屋主負擔修繕費用。

Ｑ：如果漏水原因出在樓上屋主設置、保管房屋不當，除可提出上述要求外，樓下屋主在法律上還可請求什麼呢？

天花板漏水時，時常會損壞樓下室內裝潢、家具、牆壁，甚至導致樓下屋主暫時無法居住而須另行租屋，或破壞其居住安寧

如果樓上屋主設置、保管其房屋不當，導致發生上述損失，依照法律規定，這些損失或其他因此而生的損失，樓下屋主都可要求樓上屋主賠償。（破壞居住安寧的部分，可請求精神賠償）

◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️◾️
參考法條：
公寓大廈管理條例第6條、第10條、第12條規定

民法第184條、第191條、第195條、第196條、第213條～216條規定

依公寓大廈管理條例 第三章29條：管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之
規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務
之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有
權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務
管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連
任。


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民眾辛苦一輩子好不容易才買到房子，遇到惡鄰居會天天提心吊膽，台中市議員何文海今(16)日市政總質詢指出，接獲許多民眾陳情，惡鄰的行徑層出不窮，如亂丟垃圾製造髒亂、噪音干擾、從高層丟物品下樓，僅單純報警處理，難以有效解決，建議市長盧秀燕能召集相關局處研訂「惡鄰居自治條例」以符合社區所需。 何文海表示，社區「公寓大廈管理條例」第22條有訂定所謂的「惡鄰條款」，皆先經由區權會決議再請警方介入或環保局處理。只是不論是依照「社會秩序維護法」或是「噪音管制法」主張，都必須有現場稽查及存證和3位證人，構成「公寓大廈管理條例」所指的「違反法令或規約之情節重大」之情形，才能訴請法院強制住戶遷離住所或拍賣其房屋，往往緩不濟急。且要自行蒐證對一般人民來說根本是難如登天。

何文海指出，對於一般透天房屋或未成立管委會的住戶，對於惡鄰居更是無法可管，每個人都希望有個安寧的居住環境，為維持鄰居間良好關係，大家往往選擇忍氣吞聲，即使受不了向派出所或環保局等相關單位反應，也是不了了之，令民眾求助無門。 何文海說，近日接獲許多民眾陳情，因當事人涉及精神症狀問題，僅單純報警處理，尚難有效解決，精神衛生法中強制就醫條件亦過於嚴謹，因此建議市府召集相關局處研訂「惡鄰居自治條例」以符合現今社區所需，還民安寧生活的權利。