行走江湖務必小心

去年著作權事件中，除了強運少女粉絲詆毀我名譽的法律案件進度報告之外，有件事我認為也必須公開寫出來分享，先謝謝大家願意花時間閱讀長文🙇‍♀️

去年八月有位女律師用相當誠摯語氣寫了封私訊給我。主要重點如下：
她說她是中古小姐粉絲，剛從日本回來且對KOL行業非常了解知道我深受著作權困擾，若有任何需要都可以找她幫忙，當然她也傳了任職的律師事務所資料來。

其實我自己就有律師朋友，只是我的律師朋友很忙都在處理大型案件，非不得已不太好意思拿這種鳥事去煩他（殺雞焉用牛刀）想說有個懂KOL行業的律師更好。

女律師請我把手邊所有資料都交給她，她說會先請所內律師調查。熟悉該事件的讀者朋友應該還記得去年其實有其他住日本的台灣youtuber提供證據給我，但我從來沒有在檯面上公開過他們身份，可以的話不希望他們受到任何攻擊，所有事由我來代為發言即可。

混江湖混這麼久的我，不疑有他將手邊所有資料（也就是所謂的證據）全部提供給女律師（當然其他youtuber的身分也就曝光在律師那邊了）她乍看之下很熱心，還給了我一份過去告成功的判決案例說很值得參考。

從「她給的」案例來看，我的案子似乎可以告成。

我要求跟女律師通電話，除了詢問價格之外也想藉由通話確定對方是否真靠譜。前篇我已經寫過律師交手流程，要求律師看資料、要求諮詢，其實都是要付費的（一小時一萬元），女律師已經拿走我所有資料且依照她的說法是她也花不少時間看完。都做到這地步且和我通了幾十分鐘電話，可是當我詢問如何付費時，她竟然堅持說不用，這點很奇怪吧。

又，通話中我問對方「請問妳怎麼知道我的粉絲頁，怎麼知道我正在困擾呢」

對方聽完停頓了一下
「喔，是朋友介紹的」
「妳朋友是哪位？說不定我認識」
因為我是一個很頻繁跟讀者在交流的人，我想搞不好是認識的讀者。

女律師說不出是誰，她只淡淡表示「就是一位朋友」咦？女律師私訊一開始不是表明是粉絲嗎？通話時又說朋友介紹給她看的，而且講不出是哪位朋友，連稍微描述的意願都沒有。

更妙的，就在同時，私下提供證據的某位youtuber來問
「小羊有在哪裡公開過我們的身分嗎」
「沒有，從來沒有，我只有交給律師」
「可是強運少女本來有追蹤我ig，這兩天她就退追蹤了，所以我想是不是洩漏了什麼？」

哇，時機這麼剛好！到此為止我終於開始有警覺。而很快地，女律師就傳LINE輕描淡寫告知「這個案件不建議走法律程序喔」。

老實說一般律師給出結論通常會花時間花篇幅解釋理由，但她就是三言兩語，和一開始的態度相比我個人認為有很大的「溫度差」

過了幾週剛好有機會跟我那位很忙的律師朋友聊天，我提到有女律師主動私訊我，並且把過程描述了一遍。朋友聽完只是哇賽了一聲。

「小羊，這件事可能有鬼喔，我們身為有職業道德的律師不太可能做這種事，不太可能向陌生人主動招攬業務」

後來朋友傳了律師公會條約給我看
「第六條、律師不得親自或利用他人主動撥電話或拜訪原不認識之不特定人，以招攬業務」

所以呢？女律師主動來跟我招攬業務已經夠奇怪，她堅持不收錢的原因是什麼？是害怕收錢之後我變成正式委託人吧？！反正這在我心裡變成2020年最消化不良的一件事😒

2021年驚悚的事來了
有位讀者朋友私訊我「妳知道這個女生嗎，她是強運少女的好朋友，她做了什麼什麼」

我隨意看了一下讀者給的臉書，心想對方只要不犯到我其實都不關我屁事，畢竟有些讀者朋友就是過度熱心但其實沒有惡意。

可是呢，隨手滑了兩篇，我竟然發現之前主動找我的女律師照片出現在上面，對方某篇發文寫到她們是超級好朋友關係。

看到這裡看出端倪了嗎？
主動私訊我且怎樣都不收錢的女律師，其實就是強運少女好朋友的好朋友。世界這麼大，為什麼偏偏有這層關係的女律師要來找我呢？

所以對方是刻意來套話？是利用職位之便來跟我要所有證據？當律師真的可以這樣嗎😒

當天我在限時動態抱怨了一下，這個當天已經是2021年5月，著作權爭議是2020年8月，照理說心裡沒鬼的人不會隔年還繼續監看我動態吧？可是呢當我抱怨完之後，那篇「好朋友」文立刻被刪掉，女律師也立刻把她個人臉書甚至Linkedin全都關掉了。

我個人覺得行事如果夠坦蕩，沒有關掉的必要吧？請問「妳們」在害怕什麼？

當我把這件事跟熟悉的律師朋友說明後，他又傳了律師公會條文過來
「律師不得受任下列事件：依信賴關係或法律顧問關係接受諮詢，與該諮詢事件利害相衝突之同一或有實質關連之事件。律師對於受任事件內容應嚴守秘密，非經告知委任人並得其同意，不得洩漏」

翻成白話就是假設今天律師接受了甲方委託，或是甲方關係人，就必須懂得避嫌，不能接觸乙方。而且在沒有我允許下不得洩漏我提供的任何資料。

這整件事發展至此，強運少女的好友A張小姐來我粉絲頁團購文留言「照片拍的好老喔」我就已經覺得對方很有心了，假設女律師真是對方好友B派來跟我套話，拿走所有的資料及證據的話，不覺得很恐怖嗎？混江湖混這麼久我都不知道可以來這招？？

我常跟讀者朋友說判斷一個人一個網紅不是看她說出來的話寫出來的字多麼正能量（每天在那邊感謝天感謝地都可能是假的）而要看對方的行為！我很希望是我誤會了女律師，女律師若覺得自己清白歡迎來本篇留言澄清，我願意讓妳順便打廣告喔！否則我就會覺得此刻雖然是鬼月，但更恐怖的永遠是人。

至於這件事有沒有留下心理陰影？
當然有！現在寫訊息來第一句就強調自己是粉絲的人我都會覺得有點恐怖，會忍不住懷疑對方是否有其他動機。某個程度來說我其實很對不起真正的粉絲真正的讀者，現在我已經不會像以前那麼親切了，因為牛鬼蛇神都可能會假冒你們名義來接近我，請問這種精神損害該跟誰求償呢？

#再寫一次歡迎律師公開留言澄清若有任何誤會我願意免費提供妳一個版面打廣告

感謝住在韓國的讀者朋友提供我新的鬼圖配這篇鬼文章😏

【只要經我處理，絕對唔允許香港人比人搵笨】
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我：🧒 客人：🇭🇰

🇭🇰「石仔Billy你好,我準備同屋主買樓,有咩要注意?」

🧒「要搵代書寫合約,價錢傾好?要貸款?」

🇭🇰「屋主話代書由佢安排，另外因為屋主宗教問題開價就係實價，我需要貸款啊。」

🧒「嘩!冇可能!!!邊有可能開價就係實價，有冇準確門牌地址?有冇591網址?」

攞哂所有資料後...

🧒「拿...你想買個間就15樓有裝修,成放價958...另外同一棟有間3樓就開價838冇裝修,仲要838仲有得議價...咁我查左實價登錄，個邊行情大概750左右。而銀行就估價15樓700萬 貸8成」

🇭🇰「3樓同15樓個價差咁遠...?銀行都估咁少...」

🧒「我唔係講人壞話定係咩...只係我覺得個屋主有啲唔老實，冇可能話係開價就實價，就算樓層高啲有裝修，都唔會賣貴成200萬咁多...一係就同佢傾價錢，一係就搵第二間啦」

🇭🇰「石仔啊?我可以委託你代表我去同屋主傾嗎?」

🧒「當然得，我盡力去議價」

結果屋主唔願意降好多，另外銀行都貸唔到咁多
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經過一個月後

🇭🇰「石仔!!我又需要你幫忙，今次都係屋主自售」

🧒「地址、網址、屋主想賣既價錢，幫你做左銀行估價先」

查完做左輪功課~~

🧒「屋主就開850，銀行就估800，都好貼行情OK啊!!屋主想賣幾多?」

🇭🇰「佢就係想賣830，咁而家要點做?」

🧒「而家佢想賣830，而銀行估到800，我覺得已經好OK，你都冇問題就我幫你約代書去簽約嫁啦」

🇭🇰「但係屋主話講佢自己有準備代書」

🧒「唔得唔得，賣方從來都唔可以準備代書，我之後再解釋比你聽，但係你一定要企硬要自己既代書」

又溝通左一輪，屋主同意
咁我開左個群組 邀請哂 買賣雙方，我，代書入黎

屋主:「代書您好，麻煩你先把合約書傳上來看看，另外我要現況交屋而且「免瑕疵擔保責任」」

見到呢句又即刻打比客人

🧒「你有冇睇到個信息?好唔對路喎」

🇭🇰「佢個句咩意思」

🧒「我詳細小小同你解釋，搵代書除左佢係第三方公證人之外，另一個重點係【履約保證】，因為屋主要簽一份【現況書明書】要寫明目前有冇漏水、係咪凶宅、住宅有冇同第三者有業權紛爭等等40幾項要填，要簽埋名確定，【履約保證】就係保證當買完樓後發現有問題而屋主又冇講，你就可以向去求償。而家佢要求【免瑕疵擔保責任】即係話你就算發現有問題都冇辦法求償」你地明嘛???

🇭🇰「咁我咪好冇保障囉?可以點做?」

🧒「一係呢就搵驗屋公司驗好哂先簽約，二係叫佢冇得免瑕疵擔保責任」

最後屋主比我說服佢要負返瑕疵擔保責任

終於終於成交啦

完~
#其實仲有好多細節位
#對付屋主真係好攰
#歡迎各位搵石仔BILLY做買方代理
#估價議價一流服務

200722從《松蔦青語》糾紛看穿建商黑心手法＠文/陳泰源

【前言】

自從《大家地產-卓家雄》委託公關寫了一篇名為「從《松蔦青語》危老糾紛來看建商的難處」的新聞稿之後。身為作家兼地主的兒子，並曾出過《一眼看穿房仲賣屋手法》的我來說，當然也要寫一篇回敬。

不同的是，我不會要求記者直接刊登，相反的，我鼓勵媒體基於「新聞魂」查證到底，針對我寫的指控，幫我問建商如何回覆，好嗎？......↓

【娓娓道來之前，先講保密協定】

本案的爭議點很多，其中一個讓我父母，也就是地主啞巴吃黃連的就是一份對甲方（我父母）有利卻註明「不能讓第三者知道，否則失其效力」的保密協定。

如果建商自認正派並同意，此份文件公諸於世對地主保障仍然有效的話，那我們就將此文件曝光於媒體，交由輿論心證。

再次強調，根據保密協定，甲方有主動選屋的權利（礙於無法曝光只能演變各說各話），一旦選了消費者已買到的房子，該房則變成「爭議屋」而無法交屋。

接下來，讓我們從可曝光的契約說起……。

【水平分？立體分？地主到底怎麼分？】

本建案是饒河街119號、121號（我父母甲方）、123號（建商兼地主）共3名地主戶的合建案。

根據契約，壹、土地標示：甲方的土地，在接下來整本契約書當中都簡稱叫「本標的」。我們再來看「柒的一」條文寫到，雙方以「水平」方式分配之，甲方連續「向上」分配。因此建商主張：地主是「由下往上水平分」，所以，建案的「整層」低樓層都該由甲方全部吞下。

可是，根據契約：甲方得就「本標面積」的佔「本基地面積」「比例」分回新大樓坪數百分之六十。如果按照建商所說，水平分指的是「基地整層面積」的話，那60％比例分就很可怕了，以《松蔦青語》樓高15樓的60％就是從「一樓到九樓的整層全部」都是甲方的囉？不是這樣算吧？

我不懂建商為何要睜眼說瞎話，「本標面積」跟「本基地面積」是看不懂差別嗎？憑什麼將119號與123號也應該由下往上分得的坪數，全部灌給121號吞下？建商宣稱「六樓以下都是甲方的，七樓以上可對外銷售」的這個說法是絕對錯誤的！

＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道1

【建商不依照契約規劃店鋪】

根據契約：雙方同意規劃面寬須達原舊建築物之面寬。

建商從來沒有將建築圖面經由地主簽認，並擅自將原寬度4米8改成3米3，把原來3間店面變為4間，建商自己吃2間。

甲方從109年1月選屋破局後就不斷溝通，直到109年6月17日建商的回函裡態度依舊強硬，非得等到7月初接獲媒體投訴後，才表示願意改回來。

而建商表示，當初不按照契約走，是因為若要維持原3間，甲方的店面勢必會有大樑柱，這是基於美觀與視野規劃的整體考量。但我問了許多正派建商，都說這樣的說法是鬼扯，為什麼原本3棟老舊建築物屋齡都至少50年以上都不需要有柱子，為何2020年最新建築工法就一定要有柱子？

當我再次回擊後，建商又表示：「既然要維持原寬度，又不能有柱子，那只好在『深度』做合理設計。」

再次強調：根據保密協定的補充協議，建築圖面需經甲方簽認（礙於無法曝光文件，目前僅能各說各話）。因此，只要沒有經過簽認，店面最後蓋出來跟同社區左右兩間店面相較，若深度不齊、高度不一還是有異常管線存在，我們將連同建築師一併提告求償。

正派建商作法：依照契約，維持原寬度規劃店面，而且建築圖面會經地主簽認，不會有大樑柱，深度與同社區店面等齊，也不會有異常管線存在。

大家地產卓家雄作法：建築圖面沒經過地主簽認，先犧牲地主店面寬度，建商吃掉2間再說，如果地主敢靠杯，再拿「大樑柱或深度」暗示威脅。

網路房地產紅人Ted假中立，嗆我不選擇靜待司法判決，反而是透過媒體爭私利，我要在此反問Ted，等判決下來後，已經是好幾年以後的事情了，店面老早就蓋好了，法官會判建商打掉重蓋把店面寬度還給地主，還是只能賠錢了事？法官能讓飯變回米嗎？既然不行，「靜待司法判決」就是黑心建商期待看到的結果。這是我阿公留下來的祖產，我護祖產、槓建商，何錯之有？

＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道2

【建商不依照契約負擔40％稅費】

根據契約：本標的之地價稅、房屋稅……等，於點交日後發生者，由甲方負擔百分之六十，乙方（建商）負擔百分之四十。

為何點交日後，建商堅持1塊錢都不付，讓我父母全額吸收？

＃此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道3

【刻意顛倒合建程序，讓「信託」成為黑心建商的武器？】

上述舉的例子已經很清楚，只要信託了，地主倘若與建商發生糾紛，信託銀行是不會介入主持公道的！所以，……↓

正派建商作法：讓地主先選屋，再信託，最後才請地主搬家、拆屋。

大家地產卓家雄作法：先騙地主信託，並在契約裡偷天換日，把對地主有利的條文刪除，簽名變蓋章，連同信託銀行一併蒙在鼓裡，信託銀行才會在不知情的前提下，沒告知地主，直接代替地主出具「危老容獎申請同意書」，再哄地主搬家、拆屋後才讓地主選屋，最後翻臉不按照契約走，讓地主「強迫被選屋」。

＃記得一定要先選屋再信託因為信託是黑心建商欺壓地主的武器

【補充協議被消失？保密協議不能放進信託契約裡？】

建商強調，信託契約裡的附件是甲方（地主）、乙方（建商）、丙方（信託銀行）三方共同見證下放進去的，對地主有保障的條文是基於「保密協議」才沒有放進去，因此，那份「偽本」是經過甲方授權的，所以不是「被消失」。

請問，那份文件的日期，為何是在我們還不認識卓家雄的107年1月12日？我們是3月份才認識卓家雄，何況1月12日接洽的單位還不是《大家地產》啊？既然是當下共同見證下同意被放進去的，請我父母順便簽名很難嗎？為何只有蓋章？

建商難不成是要告訴大眾，「不為第三人知道否則失其效力」的所謂「第三人」包含「信託銀行」？為了保障地主權益，所以「保密協議」不能放進信託契約裡？是要騙誰？建商委請的律師聽得下去？

正派建商作法：保密協定的所謂的第三人，不包含信託銀行，因此，對地主有利的文件，也會一併放進信託契約裡。

大家地產卓家雄作法：謊稱信託銀行是第三人，銀行知道會失其效力，哄騙地主不要把簽名原件放進信託契約裡，並偷天換日簽名變蓋章，讓信託銀行在不知情的前提下，沒有告知地主就出示「危老容獎申請同意書」給建商去申請容積獎勵獨吞。

【一屋二賣風險，到底存不存在？】

距離7月8日媒體爆料後至今，我公開質疑「地主尚未選屋就開賣，《松蔦青語》恐一屋二賣」，為什麼，建商到現在只用「一紙聲明」保證絕無可能？

建商堅稱：信託銀行（瑞興）已將地主所主張的房源，全部予以保留。

但我也說了：信託銀行（瑞興）僅承諾不會提供匯款帳戶，但無法「保證」建商不會私下賣屋。為何建商不敢公佈「已賣掉房源」自清？何況《松蔦青語》的「唯二」負責人蘇義閔先生，就是當時因一屋二賣宣布倒閉的「寶吉第建設」總經理，我的質疑難道沒有邏輯？

正派建商作法：一定是等地主選完屋之後，才會對外銷售，既然有爭議，地主質疑一屋二賣，就第一時間公布已售房源自清，狠狠打臉地主。

大家地產卓家雄作法：管我有沒有私下賣屋？我偏不公布已售房源，我喜歡羅生門。

【建管處與建商官商勾結？】

每個人都知道「切結書」就是要本人親簽的意思，也知道「並」與「或」的差別。

建商為了要申請危老容獎，必須向建管處遞交「重建計畫切結書」，而這份文件是申請危老容獎的必備文件！上面清楚寫明「簽名『並』蓋章」。意思就是建管處認為這份文件，不適用民法的蓋章「等於」簽名。

為什麼，同一案子兩套標準？同一建案，別的地主是簽名並蓋章，唯獨甲方是「被蓋章，沒有簽名」就過關了？

建商表示：因為地主有簽一份「印章授權」，所以可以代替地主蓋章。那我反問：同一案，別的地主也有簽「印章授權」，為何別的地主是簽名並蓋章？

難道甲方是《松蔦青語》貢獻最多危老容獎的緣故？何況印章授權範圍內文並無提到「重建計畫切結書」。另外，建商叫做《大家地產》，文件內容卻寫《「由家」地產》，這麼明顯的筆誤卻也可以過關？

正派建商作法：印章授權範圍不包含「重建計畫切結書」，一定會請地主本人親自簽名並蓋章。

大家地產卓家雄作法：找貢獻危老容獎最多的善良地主下手，並把「印章授權」無限上綱解釋，隱瞞地主直接「蓋章免簽名」過關。

【危老容獎屬於誰？建商還是地主？】

地主在記者會公開指控，建商隱瞞地主盜用印章私吞危老容獎。建商公關強調：當時危老已經頒佈1年多了，所以地主是知道的。

這叫做「答非所問」，我們當然知道有危老，所以才會問建商是否有申請危老？「知道有危老」與「知道建商有申請危老」是兩回事，不要用話術混淆視聽！請建商列舉新聞報導《松蔦青語》危老申請通過「之前」地主早已知悉建商有申請危老的證據！

正派建商作法：合建案是103年簽的，危老是106年才頒布實施的，103年的契約裡，從封面到封底皆沒有「危老」字眼，地主不可能授權建商申請危老，既然危老容獎是地主的房子所產生的，當然要與地主按照比例共享。

大家地產卓家雄作法：將103年簽的合建契約的「印章授權」無限上綱解釋，隱瞞地主一路蓋章蓋到底，拿印章申請危老容獎並獨吞，主張拿「地主的」房子申請的危老容獎與地主無關。

＃地主的土地不是免費給建商拿來稀釋的

【地主沒有誠意？不願意好好談？】

大家地產的公關在新聞稿裡找了一名第三方專家表示，要雙方用同理心坐下來好好談，形塑建商受了委屈？地主沒誠意的假象。

根據《補充協議》契約，甲方有「第一優先選屋」權利（礙於保密協議無法曝光文件只能各說各話）。

今年1月農曆年前，建商竟然先讓別的地主先選屋，我們變成順位第二，選屋當下才發現是「被強迫選屋」！？

今年2月農曆年後，雙方再次談判，大家地產代表嗆地主，店面堅決不改，否則「深度10公分」。

今年2月下旬，甲方曾拜託洪健益市議員代為私下協調，建商寸步不讓，讓洪議員感到灰心，鼓勵地主「勇敢主張，對建商不用客氣」！

今年3月6日，我們又找了陳怡君市議員召開協調會，建商代表於現場表示「這裡不是談判的地方」，從頭到尾都讓地主唱獨腳戲，連陳議員連番質問依舊不予回應。

今年6月17日，建商再次發函給甲方，不僅要甲方吸收建案全部低樓層最爛戶型、店面依舊不改、危老容獎不吐，偽造文書、蠻橫硬幹、稅費不繳、睜眼說瞎話，完全不按照契約走。

請問，到底是誰沒有誠意要談？

＃我的善良必有鋒芒

＃邪不勝正

地主/陳俊發、胡淑惠

長子/陳泰源 代筆