【鬥陣來關心】-再談凶宅

作者:陳思慎律師

自104年10月1日起，「不動產說明書應記載及不得記載事項」之修正開始施行，此後不動產說明書應增列建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，使消費者於購買房屋時，可明確瞭解該不動產是否為所謂的凶宅。

過去法律上對於凶宅的認定無統一見解，根據內政部97年函釋，「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

惟是否認定為凶宅在實務上仍由法院依具體個案認定。今年一台北地方法院判決即認定房客自願跳樓尋短非因並非有何冤屈受人所逼，且係陳屍於中庭而非專有部分處，不應將該屋認為是凶宅，故判決房客免於賠償房東房價損失，惟此與一般市場認知可能有落差。另23年前發生大火造成20人死亡之自強保齡球館經改建後，法院亦認為該建物不屬於凶宅。未來消費者可藉由不動產說明書瞭解各不動產是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，惟該等揭露內容可能僅限於前手持有產權期間所發生之情形，至於在此之前所發生情事或其他可能造成房價減損之事實則不一定會揭露，消費者在購買前還是要多打聽以確保自身權益。