210403蘋果 買家甩掉仲介找上屋主 想省2％「留意這關鍵」
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210328/VCTBZ75WUBHN5JNSADOAFV4ENM/

不少屋主賣房，和房仲簽了委託銷售，可能面臨突然有親朋好友或買方想買，若私下成交，是否衍生違約的問題？對此專家表示，這要看屋主和房仲簽的是一般約或專任約，專任約的限制較多，在合約期內屋主不能委託其他業者銷售，也不能私下成交，若違反約定，違約金通常是契約上開價的4%。

（林佩萱／台南報導）……↓

最近台南民眾要賣房，陸續簽下4位房仲委託銷售，售屋開價約1800萬，為獨棟透天，並由仲介帶看。未料，有次透過房仲帶來一對夫妻看房，買方十分喜愛該房，等到看房結束，房仲離開現場，買方跑來找屋主，希望跳過仲介私下成交。

此舉也讓第一次賣房的屋主，十分驚訝！他坦言，買方想跳過房仲，能省下仲介費是不錯，不過主要還是看屋主和仲介之間的交情！由於買方想跳過的房仲是他的朋友，對方也付出了勞動力，加上買賣雙方期待的價格還有一段差距，因此屋主建議買方透過房仲過來議價就好。

對此，屋比房屋總監陳傑鳴表示，這要看屋主和房仲簽下的是一般約或專任約。通常專約限制較多，在合約期內屋主不能委託其他業者銷售，也不能私下成交，若違反約定，違約金通常是契約上開價的4%。

不過，簽專約的優點是簽約房仲積極度高，成交金額較能達到自身期望。反觀屋主若簽下一般約，屋主私下成交並沒有違約的問題，不過，仍要注意當初所簽的委託銷售契約書條款，是否有「委託期間內不得有非透過本公司經紀人員銷售的情形」這類霸王條款，屋主若發現業者的一般約上有這類條款，可要求房仲拿掉，另簽一份符合自身需求的合約，建議屋主賣房應仔細確認逐條合約，以免自身權益受損。

房仲作家、美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，通常有心的買方會巧妙規避2點，私下和屋主成交 。第一種是等屋主和房仲合約到期，再私下成交、第二種是同時和多家品牌房仲看同一間房，這樣各家房仲也很難舉證，買方是他們帶來的。

陳泰源說，通常一般約的委託，仲介被買方跳過，也只能認了，但仲介若經常遇到這種事，應自我反省，是不是服務做得不夠好。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210403-2.html

【鬥陣來關心】-再談凶宅

作者:陳思慎律師

自104年10月1日起，「不動產說明書應記載及不得記載事項」之修正開始施行，此後不動產說明書應增列建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，使消費者於購買房屋時，可明確瞭解該不動產是否為所謂的凶宅。

過去法律上對於凶宅的認定無統一見解，根據內政部97年函釋，「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

惟是否認定為凶宅在實務上仍由法院依具體個案認定。今年一台北地方法院判決即認定房客自願跳樓尋短非因並非有何冤屈受人所逼，且係陳屍於中庭而非專有部分處，不應將該屋認為是凶宅，故判決房客免於賠償房東房價損失，惟此與一般市場認知可能有落差。另23年前發生大火造成20人死亡之自強保齡球館經改建後，法院亦認為該建物不屬於凶宅。未來消費者可藉由不動產說明書瞭解各不動產是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，惟該等揭露內容可能僅限於前手持有產權期間所發生之情形，至於在此之前所發生情事或其他可能造成房價減損之事實則不一定會揭露，消費者在購買前還是要多打聽以確保自身權益。