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🇹🇼地點： 西屯區 水湳經貿園區
🌈總建 ： 約77坪
🌟室內： 室內使用空間近70坪
💃地坪：約24坪
🏛型態 ： 電梯大樓
📝格局 ： 4房2廳3衛6陽台
📅屋齡 ： 12年
🏡樓層 ： B1~4F
🚗車位 ： 坡道雙車車庫
💰售價 ：破天荒 2380萬

1⃣️水湳經貿園區🔥絕佳地點不買可惜
2️⃣生活機能完善 交通完善 近逢甲商圈 近捷運
3️⃣👑黃金地點走路到外面未來最貴門牌 凱旋路
4️⃣大地坪 格局方正正好規劃 住戶單純 品質保證
5️⃣屋主售屋動機良好，行情在行情，資訊透明時代歡迎洽詢
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0979-320888
Line:jing0709531

171130美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要你加入美商ERA平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A-屋主，您在哪裡？】

某間空屋門口張貼「即將斷水電」的通知單，想找屋主，調謄本查詢戶籍地址後，仍舊找不到屋主，該怎麼辦？

答：這間房子目前在市場上沒有在賣，A認為若開發到應該有機會簽到專任約，只是單憑「斷水電」通知單，無法推斷屋主缺錢想賣房，建議直接去開發市場上現有物件比較有效率，除非有誠買家指定「就是要這一間」，否則別浪費時間。

另外，關於找屋主，正規的方法包含問鄰居、管理員、調謄本，拜訪戶籍地址、寫開發信郵寄外，別無他法；至於檯面下的作法，會議上有分享，就不文字化了。

【學員B-凡事不要自我設限】

《等新買的預售屋蓋好後，才會比較想賣？》

某屋主已委賣自住房，同時買了預售屋，屋主曾對B表示，要等到預售屋蓋好了→交屋→搬家後，售屋動機才會比較強，B覺得頗有道理，總不能先賣房→搬家租屋→等買的預售屋蓋好後→再搬家吧？

於是B也就不怎麼理會，沒想到，隔沒多久房子竟然就賣掉了，屋主還真的先跑去租屋。

心得：人的想法，時時刻刻都在變，縱使今天屋主價格硬，說不定明天缺錢就變軟，所以要定期關心，如此一來，屋主的心態若產生變化，你才能及時掌握。

《屋主說過，堅持2戶一起賣嗎？》

某物件是2戶打通的產品，屋主堅持兩戶一起賣，某買家喜歡這個物件，但坪數需求和預算考量只夠買一戶，想請B去跟屋主談。B覺得屋主當初就已經說過要一次賣2戶，何況若只賣掉其中1戶，屋主還要重新把牆隔起來，很麻煩，於是婉拒買家。

沒想到，買家竟然透過別家房仲去談，而且還真的只買到1戶而已！

心得：不應自我設限、覺得「不可能」就婉拒，無形中喪失許多機會，買家的購屋「動機/慾望」並不會因為你的拒絕而消滅，作為房仲的你，一定要讓買家感受到，你願意去試、願意幫客戶努力過，否則，買家一定會去找別家房仲談。

【學員C-遠距離影本簽名，有其法律效力嗎？】

最近遇到買賣雙方碰巧人都在國外，一個要下斡旋，一個要簽委託。疑問一定要郵寄正本過去，簽名完再寄回來嗎？用傳真簽名回傳，或者是掃描成PDF檔案mail過去，客戶自行列印下來簽名後，再傳回來，這樣不行嗎？

答：依照民法第一百五十三條：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」去市場買菜，直接現金交易，法律行為也算成立，也不用特別另立契約。因此，不一定要用正本郵寄給對方才算法律上的「達到/到達」，用傳真機將文件傳送給對方，或掃瞄為PDF/TFT/JPG檔之後以email發送到對方的電子郵箱，當然都可以。

不過，當其中有一方要作怪、或想否認契約時，就又回到舉證上的問題了，因此建議要保留當時書信往來的mail紀錄當佐證，最好仍要正式補上一份雙方在同一份紙本上蓋紅印或親筆簽名的契約作為正本，避免爭議。

更詳盡的解說，可參考此篇文章→http://reader.roodo.com/justlaw/archives/18359625.html

【學員D-跟屋主本來就認識，卻簽不到委託？】

D跟屋主本來就認識，算是朋友，有賣屋需求，屋主自售於591售屋網，同時也委託了某家房仲公司，於是D用「多一家委賣，多一個機會」的說法爭取委託，但是遭到屋主婉拒，不解原因為何？

答：如果只有屋主自售，可以理解屋主不想付服務費，但屋主也有委託別家仲介賣，而D與屋主是朋友關係卻簽不到？研判應該是屋主認為D尚是菜鳥，經驗與專業度都不足，因此不放心委賣，建議D做好功課，提升專業度，言談之間讓屋主感受到可以信任，應該就有機會。

【學員E-連續兩個禮拜沒有問題】

跟上禮拜的理由一樣，因為名片還沒拿到，所以還在等，目前仍沒有問題......。

經詢問，發現E連華廈與大樓、透天厝與別墅、什麼是新成屋、新古屋、中古屋都搞不清楚，已要求做功課，下次分享報告。

【學員F-房屋漏水保固期？】

某間房子屋齡7年，買家去年買的，1年過去了，屋內牆壁內的水管(也就是暗管)發生破裂，導致樓下住戶天花板漏水。

問題1：屋齡才8年，未滿10年，房客認為「還算新」，能否向當初建商求償？

答：很難，因為建商通常對於建案的保固期為1年，好一點的3年，偶爾會有出現地方型小建商保固5年，主要是為了提升知名度、營造好口碑，這已經是最長的保固，一般來講不會超過3年。

問題2：新屋主可以向前任屋主要求賠償嗎？

答：可以，根據民法，房子5年內「發現」漏水(注意關鍵字，是發現，不是發生)，並在6個月內通知前屋主，賣方都必須要負責賠償。但，有前提，就是這個漏水，在購買前就已經存在。因此，買家必須要負舉證責任。

如何讓賣方與仲介不要提心吊膽5年？不懂的菜鳥仲介，以為只要寫「現況交屋」就能擺脫一切責任，其實這是無效的約定；而實務上的做法是，在簽訂買賣合約時，買賣雙方約定「賣方於交屋後，願意負起1年(或半年)內的房屋漏水保固責任」即可。

詳細說明，可看此報導→http://estate.ltn.com.tw/article/4278

【我】

《價格預留空間，是為了感動服務？》

某間房出租，月租金1萬元，底價9000元，房客出價8000元，差距1000元。身為房仲的你，你會對房東怎麼說？如實呈報？還是預留空間報低(可能先講7000元)？同樣的，對於房客，你會如實呈報房東底價？還是報高？原因理由為何？

答：關於銷售話術與服務技巧之「操作過程」，已於會議中分享，就不文字化了，重點是，倘若你對於價格上有所「鋪陳」，記得，關鍵在你的「出發點、心態」是什麼？

如果你是為了想要成交賺服務費，你講出來的話，就會是「惡意欺騙」；如果你是為了要圓滿成交，讓房東、房客雙方在討論承租條件時覺得舒服，那就是「善意謊言」。

心態不同，表現出來的言行舉止就會不同，客戶是會感受得出來的，萬一不小心被揭穿，結果也會不同。

《定金多寡，要符合比例原則》

最近成交一個月租金3萬元的租案，整個過程算圓滿，唯獨在簽約當天出現服務瑕疵，導致客戶不舒服。

第一天：客戶已匯5000元定金。
第二天：討論租約內容，並約定好明日晚上8點簽約。
第三天：......↓

白天，房東問，簽約當下房客是否就會補足2個月押金+第1個月租金=3個月，共9萬元？經詢問，房客表示隔天白天再匯，於是，房東開始緊張。

房東認為：簽完約就等於合約生效，但卻只有定金5000元，距離9萬元差距8.5萬，還要等到隔天白天才能收到匯款，覺得沒有保障。

房客認為：若用現金，萬一隔天房東說其中一張裡面是假鈔，怎麼辦？簽約前，房客不可能將房東的匯款帳號申請約定專戶，不論是ATM轉帳還是網銀操作匯款，金額都有上限(頂多5萬)，這樣對房客而言，等於是「付定金一次，簽約晚上ATM轉帳一次，隔天白天還要再轉帳一次」總共3次，次數太頻繁，沒有一次到位，房客覺得很煩。而且簽完約之後，房客還沒拿到鑰匙，房東到底在怕什麼？應該是房客比較沒保障吧？何況簽約是晚上，隔天白天再匯款，不也是稀鬆平常的事情，幹嘛那麼急著要錢？

心得：兩邊我都用同理心，兩邊都沒錯，錯在我忙中疏漏、經驗不足，沒有意識到3個月租金9萬元與定金5000元「不成比例」導致房東擔心緊張，因此我學到了，以後在約碰面簽約時，要事先搞懂房客的付款方式，簽約當下付現金？還是簽完約後用匯款？若是後者，房客在簽約前，至少要先匯1個月以上的「定金」讓房東安心。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171130era-flying-eagle.html

Dears~ 很誠摯的邀請你可以跟我們一起來驚艷購屋錦囊13計的課程。學會看屋、議價，練好基本功，在屋主急的時候才能立刻下手，買到好地點的便宜好屋，讓自己的資產倍增，或成為包租公、包租婆穩穩收租，讓房地產成為自己理財、置產的好工具。


很多人收到購屋錦囊課程資訊，詢問了我們以下的問題:
Q：我對房地產一點都不懂，上這個課真的對我有用嗎? 到底可以獲得什麼價值?

A： 購屋錦囊13計課程設計，由淺到深，漸進式協助你真正瞭解買賣一間房子所必須要了解的知識。教材的編寫是由已有十多間購屋實際經驗的教練們所設計，上完課程實地操練後，你將能擁有半小時就能過濾591上所有物件是否為你所需要的功力，透過試算表馬上就能瞭解買下這間房子對你的資產增值是否有幫助。擁有銀行與好工班設計的資源，降低你的購屋成本。



買賣一間房子動輒好幾百萬甚至上千萬，學會看謄本與議價技巧，平均一坪比你不懂房地產可能再省2~3萬，以30坪的房子為例，你將可能為自己省下近百萬的購屋費用。買房子這件事情，人的一生中一定會發生。也許是你買下第一間自住的房子，也許是家人朋友即將購屋，你都能用你所學到的經驗協助到你身邊每一個想要買房子的人。



Q：我手邊根本沒有資金，買房子對我來說還太遙遠，我適合上這個課程嗎?

A：不管你手上的資金足不足夠，都非常建議你來學習看懂房地產。200萬有200萬的做法，600萬也有600萬的買法。我們的小資女孩去年24歲研究所剛畢業，花了三個月的時間買到第一間房子。沒有動用家人親戚的任何金援，當時後她手上也完全沒有資金，但是她依舊完成了她的購屋夢想！只要是你對房地產，對買房子有興趣，都相當適合來上這堂課程。



Q：函授課程的內容會是什麼呢?

A：函授意指【每一週的講義，將會以紙本掛號郵寄至你指定的地址，每一週都會有一個錦囊秘計，共有13週】。 設計函授課程的用意，主要也是讓你能自主運用自己的時間去學習，不必被出差、加班等時間所限制。能在工作的額外時間為自己進修，加強競爭力！

該週會有主要特定的教學主題。例如: 自住班有瞭解區域行情，如何查詢實際成交行情，申請調閱謄本，看懂謄本隱藏的資訊等。投資班有針對預售屋、新成屋、中古屋三種不同的投資方式做詳細的說明，讓你學會如何當一個包租公(婆)，瞭解如何去找到一個好的收租物件，也能學會判斷預售屋的價值。



Q：實戰課程 (實際帶看、議價競賽)到底是什麼，如何進行?

A：除了13週的函授講義之外，每月都會有一次聚會。教練將實際帶你出去看案件，進入到案件中一一講解說明，到底看房子要看什麼，你將能瞭解每次去看房，房仲到底再講什麼。也能學會如何跟房仲議價。另有議價競賽的舉行，到底去談價格是兩個人去比較適合，還是爸媽帶小孩去，兩個男生、兩個女生或男女朋友扮像，哪一個組合能談到最好的價錢。你將能看見同一個案件到底價格可以落差多少，你將對議價更有信心！



Q：House123的購屋錦囊，跟外面坊間的房地產課程有什麼不一樣?

A：大部分坊間的課程可能一兩堂課就上完。但為什麼House123要設計13週錦囊，用意就是要詳細告訴你每一個重要的眉眉角角。當然你也可以上網看書研究，但很多人看了書卻沒有行動，書籍的程度也參資不齊，新聞媒體報導又非常聳動，不瞭解的人常會被誤導。House123的購屋錦囊，每一週都會有作業可以讓你實際操練，真正去練習。並且搭配隨身教練可以跟妳互動，脫離傳統式的教學方法，針對你的進度與程度做好下一步規劃。並有線上FB祕密社團讓你能暢所欲言分享並詢問所有問題，也能跟教練們交流最新的資訊與第一手消息喔！

140708非凡 打房效應 拋售委賣增6成
影片網址→http://youtu.be/MwL8u9AFEGk

感謝記者 陳盈卉 的採訪，關於「打房」導致「委賣量爆增」引發「交易量縮」，對於「房價趨勢」的看法，我個人覺得，只不過就是選舉到了，政府應付民粹，嚇唬人民罷了。

這個時候，位在精華地段，真正好的產品，才具有「抗跌」效果，正是「真金不怕火煉」接受考驗的時候，買房地產投資，記得「重質不重量」，「買對就不怕買貴」，豪宅就跟藝術品、古董一樣，就算價格受到壓制，也不會下跌。（除非戰爭、瘟疫）

舉例大直：成交量縮，單價卻不斷創新高，小套房單價站上百萬大關，《帝景》首度成交單價212萬破200萬大關，《美福國際大飯店》、《西華宜華會館》也即將營運，大直市容仍不斷成長蛻變更好當中ing。所以，大直地區，不用怕！

不過其他真的供過於求的地方，建議如果不選擇小虧脫手，就真的還要住「套」房住一陣子了。

以下是新聞報導......↓

才一入門仲介嘴巴就沒停過，不停推銷優點就怕錯失任何一個細節，失去成交機會，受到打房影響，成交量驟跌，除了讓仲介業者卯足全力，更讓屋主備感壓力。上半年全台房屋委售量創下新高。

房仲業者 陳泰源 表示：我們的委賣量整個地區來講，大概都是120～130個物件左右，以現在來講暴增到近200個，平均都是在180個物件。

委賣量急增，信義房屋增加11％、中信房屋也有12.9％的成長，而永慶房仲網的委售量更有33％的漲幅，591房屋交易網近一年委售量更是暴增6成。供給量變大、賣壓湧現，也讓屋主調降開價10～15％。

房仲業者 陳泰源 表示：看屋的人真的不多啦，跟去年同期比起來，至少是減一半以上。

資金不夠充裕的屋主降價求售，不再像從前跳空開高價，改以實價資訊為基準賣房，只不過受到3年前奢侈稅開始一連串打房措施的影響，仲介預估一直到年底五都大選還可能會出現更明顯的拋售潮。

三年前奢侈稅上路，抑制炒作，也讓投資客退出房市，台北市三年量縮3成，只有南台灣房屋交易量些微提昇，但現在在拋售暴增的壓力下，即將牽動下半年房價下修有感的降價潮。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/76229648