210807LIFE 如何買一間會『省錢』的房子？1000萬元內搞定所有花費...10秘技不藏私公開
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「如何買到便宜的房子」並非我的強項，因為太便宜我也不敢買。由於我打算長期置產，把買房當存錢，所以關於「如何買到會賺錢的房子」也沒想那麼多；可要是說到「如何買一間會『省錢』的房子」，這我可就拿手多了。

首先我把預算確定下來：1000萬元內含全部花費。意思就是含服務費、代書費、契稅、履約保證費用等等，最多不超過1000萬元。換句話說，成交價最多介於950萬元上下，在這樣的預算前提下，再設定其他條件。

圖說：如何買一間會『省錢』的房子？含服務費、代書費、契稅、履約保證費用等等，最多不超過1000萬元。

電梯

台灣人口高齡化，新房子都已強調無障礙空間，因此「電梯」不僅是趨勢，更是最基本的條件，而無電梯的老舊公寓等於是逆勢而為。可是我又同時受限於預算考量，讓我只能選擇小套房。

有人質疑，套房那麼狹小，這樣好嗎？其實我一點也不擔心。理由是，我在最刻苦時曾經住在僅5坪的隔間套房長達3年多，至今我租的房子使用空間含陽台也才接近10坪而已。所以，我的觀念是：再小的房子肯定都有人住，尤其在高房價的都會區。

從省錢的角度，套房跟公寓相比空間較小，裝修成本較低，家具、家電添購的花費也較少，由於先天性收納空間不足，日後買東西的慾望也會「被迫克制」。

就房屋稅而言，公寓雖然趨近於零，但土地持分較多，地價稅較高；相較之下，套房的建物跟土地坪數都很少，所以房屋稅與地價稅都不高，每年的持有成本較低。除此之外，套房的社區管理費也比較便宜，卻還是能享有管理員與垃圾處理等服務，另外，水、電、瓦斯的消耗量也會比大空間的公寓來得少。

天然瓦斯

9成的套房社區都是規劃電熱，試想，如果連煮飯、洗澡都要用電，那電費計價「級距」就很容易往上跳；相反的，如果煮飯、洗澡可以用天然瓦斯，自然能將電費的級距拉低，因此我不太考慮純用電的社區。

不過我知道買房總是要妥協，所以，我可以接受廚房用電，但洗澡堅持用瓦斯。因為我遇過太多案例，包含自己也曾住過電熱水器的套房，往往洗澡洗到一半熱水就不夠用了，在冬天尤其惱人！

總之，讓瓦斯幫電分擔辛勞，除了讓電費維持低級距之外，同時多了一張繳費收據，也就多一張發票可以對獎喔！

採光至少2面，廁所需開窗

通常套房的採光只有一面，由於室內面積不大，白天原則上不用開燈，長期下來也能省下不少電費。只是，空氣無法對流往往是套房的缺點，這只能靠空調解決，所以我很堅持兩面採光，而要符合這樣的條件往往只有「邊間戶」辦得到。空氣流通，住了才健康，室內也會比較涼爽，冷氣的開銷無形中亦會降低。

另外，我堅持廁所開窗，這樣比較能保持乾燥，雖然可以安裝暖風機解決，但暖風機也要用電，這不又是額外的花費嗎？所以，有開窗的廁所是天然又省錢的乾燥方式。

衛浴不需要浴缸

我發現浴缸總是在一開始特別迷人，但根據我的經驗，一年中使用浴缸泡澡的頻率極低。而且萬一發生漏水，有浴缸的廁所在修繕上很麻煩。

另外，以洗澡的時間來說，淋浴肯定比泡澡短，洗澡所花的時間越少，瓦斯、水、電費也就越省。
近捷運

逐捷運而居的軌道經濟已是趨勢，若房子的地點至捷運站步行時間超過10分鐘，甚至是要搭接駁公車才能抵達，未來不僅難以保值，脫手性也會越來越差。

因此，如果是台北市，我可以接受步行至捷運站8分鐘內的房子；如果是新北市，則必須控制在步行5分鐘內可以抵達捷運站。

不買毛胚屋

我不偏愛精裝，因為過多的裝修不僅會反映在賣價上，還可能有一時沒注意到，或被隱藏起來，等入住後才發現的缺點。

但我絕對不要毛胚屋，因為交屋後房貸就開始計算了，時間就是金錢，我無法接受一邊繳房貸還要一邊花時間、花錢裝修。

警衛管理可有可無

我可以接受沒有管理員的華廈，因為台灣的治安算好，而且沒有管理員的社區也會安裝監視器輔助。

但如果社區有配置管理員，我偏好二度就業的退休老伯伯任職。依照我的經驗，那些號稱高級的物業管理，太過嚴謹，規矩過多，往往對住戶或拜訪的友人造成干擾。相反的，有個退休老伯伯幫忙看顧、整理信件、收發包裹就足夠了，而且管理費也比較便宜。

垃圾處理可有可無

有，會反映在管理費上；沒有，就配合環保局的垃圾車時間。或許剛開始會覺得有點不方便，但久了，習慣就好。

屋齡盡量新

台北市：不限，雖說地震很恐怖，但至今還不是一堆古蹟沒倒。我想，只要當初蓋得好，應該就還好，當然這也跟我的預算有關，不然我也希望能買新一點。

新北市：只買921大地震之後，建築法規修改過後才蓋的房子。畢竟都買在新北了，條件當然要比買北市嚴格一點。

堅決不要夾層

我還是菜鳥房仲時，看到夾層屋總是特別喜愛，因為那是多出來的使用空間，格局有新奇感，許多年輕人也都偏愛「魔術空間」的夾層屋。

只是隨著年紀增長，我的喜好也跟著改變，加上過往的經驗，有夾層的房子偶爾讓我不小心踢到樓梯，爬上去時偶爾撞到頭，那種連伸個懶腰都被侷限住的擁擠感讓我無法放鬆。如果連在家都覺得拘束，又如何愛上回家？

回家就是要休息，要上夾層處就得爬樓梯，有樓梯就必須小心翼翼以免腳踢到、絆倒、摔倒而受傷；縱然是挑高4米2或4米5的房子，人在夾層處雖可站直無須蹲爬，可是單層高度不夠會有壓迫感，手往上伸就會摸到天花板，越想越不愛。

後記

2020年7月28日，是我考取營業員證照也就是從事房仲滿10年的日子，在這個特殊意義的日子，我想買間房子留念。由於我希望簽約日就訂在7月28日，所以是屬於非買不可的剛性需求，因此絕對不會出芭樂價，縱然找不到非常滿意的，我也會從不滿意的房源中挑出一間可以接受的。至於最後我會買在哪裡？我也不知道，一切就看緣分。

本文摘自遊讀世界《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》
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#買房週記

五月初時被通知第一次驗屋，一頭霧水完全不知道要驗些什麼，朋友說要看看排水、管線....，但因為找了設計師，驗屋也請設計公司 哲空間 室內裝修設計有限公司 出動了。

黑衣人都是設計公司人馬，到現場後分別檢查排水、牆壁、地板、管線、附贈的廚衛、門框......設計師宜哲還帶了登山杖，原來每塊地磚的四個角都要用登山杖敲一敲，確認有沒有貼平貼好。

事實上建設公司自己的驗屋團隊也很專業：有專門驗屋負責人，一邊跟屋主對細節，同時指揮水電勘驗；每個冷氣排水管，都要接上水管灌水試試看有沒有排出去、每個水槽都要蓄水放水，以確認水管沒有漏水排水良好、總電路要檢查、插座與網路電話線都得測試是否可用。

看起來都非常的好，卻也零零總總抓了十幾項待改善項目；

終於第一次看到地下停車場和我買的車位，包含上下車道與位置都很寬大，我想到時候新手駕駛，應該回家可以減少許多停車的緊張。

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我買的這間建設公司，網路上有許多人評論為不敢恭維；但事實上我媽的房子是這家建設的，而我自己一路走來目前都覺得服務非常好。建商附贈的東西的確不是最頂規（台中房子的廚衛就好豪華美麗喔～），但也中規中矩，反正都要裝潢，就不會非常在意了。

做任何事情前都可以爬文，但最終其實感覺在自己；
別人感受差的不代表不適合自己；
你很愛的東西可能別人也不會買單；

其實買房後也遇過有人私訊問建商，即使沒義務要說，既然他問了我就回答，但竟然看完答案又要冷言冷語的說：「喔～原來～我絕對不會碰他們的啦～投資客專用」這樣愛問又愛批評也真是令人開眼界。

好在我早就練就了不受旁人影響的功力，不然做什麼都一堆指導棋；套句偶像淡如姐寫的文字：「許多人管不了自己，卻到處管別人」，看透了也就不會太在意。

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這週貸款撥款後，錢立刻就轉入建商，也收到了交屋與複驗通知。交屋款、代書費、規費、契稅、代收一年管理費......零零總總一筆錢又噴出去了～

但下週就可以拿到產權，接下來開始準備裝修的前置作業，還得立刻著手辦理孩子轉學事宜，當地學校有夠搶手，這又是另一個燒腦頭大的煩惱；

人生靠著自己，腳踏實地的逐漸經歷很多事～直到近一年，才覺得 #自己真正是個大人了，隨著五子登科慢慢達標，唯獨跟老爸講到說：「老爸你要不要陪我道路駕駛，陪我去買車？」，他老人家竟然說：「女孩子不要自己開車嘛～危險～」，哭笑不得但也算了～他眼中的女兒永遠長不大，期待之後對Lionel我能學會適時放手。

大概在我40歲的生日，可以正式搬遷進去吧～
這是送給自己最棒的賀禮～

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和設計師宜哲開了很長的會議，我們家因為東西多必須要做很多收納櫃子，會穿插系統櫃與木工手法，必且都要用低甲醛的板材；今天把原本設計圖配置的顏色都換了一輪，設計師也是非常有耐心過程都沒說什麼～直到結束後，他突然笑了出來說～～「誒～你今天選的色調啊，都是冷色調，你當初第一次開會時，跟我說你絕對不選冷色調的呢哈哈哈～」

好吧很善變這一點我知道～但我不太喜歡家裡黃澄澄的感覺，畢竟是個居家工作者，幹練一點的配色會讓我住得更有活力感。

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順道一提～今天的股市真的很傻眼～航運啊鋼鐵啊能不能不要再衝來衝去了？這樣的盤好難搞定啊～哈哈哈～

【龔成問答信箱】（Q19161-Q19180）

Q19161：

老師，我分唔到投資同投機，有冇啲簡單易明既說明其中分別？

龔成老師：

如果你是買入股票如同一間企業，長期成為你的財富組合的一部分，而你買入前經過仔細分析企業，就是投資（即是：投入資金）。

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Q19162：

龔sir 我想代我表哥佢多謝你一聲 本來佢想親自pm你 不過佢冇咩點用facebook,所以我幫佢講啦。

我表哥佢今年32歲。 大約係五年前 佢當時做緊文員仔，人工$12000 而我表哥佢係月光族,從不儲錢 因為佢話自己冇能力係香港置業, 只求及時行樂, 所以到27歲時 戶口仲係連6位數都冇。

之後我介紹左佢睇你的百萬富翁系列,佢由一開始拒絕睇(佢認為呢類書都係呃人) 到後來佢主動去買第2,3本你的書, 再聽你書中講的建議 去閱讀不同的書藉, 我睇到佢係有改變, 佢之後同我地講 唔想再咁落去, 既然有人可以做到 ,佢都要決心改變自己, 要效法你咁格奮鬥。

之後佢重考左大學,成功入到大學讀工程, 佢一邊讀書一邊搞啲小生意同投資 ,最後只用左4年時間 係畢業時儲到100萬,而家仲搵左份有前途的工作, 屋企人都感到好欣慰。

除左想同你講多謝, 仲想比你知道 你做既野其實幫左唔少人(特別係我地呢啲只受填鴨教育的90/00後後) 令我地明白財務知識的重要性。期待你分享更多正能量/財務知識比有需要的人!

龔成老師：

太好了！

我出書的其中一個目的，就是想幫翻個社會，我自己都是18歲，係圖書館免費睇書，得到好多知識，到今日，算是有少少能力，所以都希望幫翻人！

可以幫到你表哥改變實在太好！證明我的努力都有作用，大家加油！保持進步！繼續對不同人有正面影響！

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Q19163：

老師，你喺股票勝經中提到散戶十大錯誤之一：溝貨
其實同平均入市法，月供…等等有乜分別？

龔成老師：

最主要是「預設的金額」。

溝貨，就是無計劃去進行，例如最初只想買入$10萬就夠。

不過，買入$10萬後，股價下跌，所以再入另一個$10萬，再跌再入$10萬。

分注買入，就是將$10萬，分成多次，例如4次，每次$25000。

這是一個風險管理的問題。

月供，是從長期的財富角度，投入一定的比例落去，這都是一個預先設定的投資計劃。

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Q19164：

老師，這幾天有個機會比我作出你所說的建立「資產」的決定。

你點睇投資車位/電單車位?

我亦做了資料搜集，實地考察，而這抉擇佔了我8成總資產，所以糾結。求指點

龔成老師

車位是資產項，本質上，可投資，成為你長遠財富組合的一部分，因為佢長遠的價格及現金流都會向上。

但要留意，現價唔算平，我地其中一個衡量平貴的方法，就是睇佢租金回報率，至於現時回報率，唔算高，因此投資吸引力未算強。除非你找到一些租金回報率較高的車位，否則，未必是好投資，始終佔了你大部分財富，要小心D。

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Q19165：

老師 我有些問題想問 就是關於企業的內在價值與企業平貴，因為我在你寫的書時，了解到最好在股價低於企業的內在價值

但是究竟如何衡量所謂的‘平貴’ 與‘價值’之間的關係。

因為平貴同價值都係一啲空泛的概念。企業價值 我大概知道是由分析該企業的財務狀況、行業前景、賺錢能力等等因素來判定其價值。

但平貴是個相對且含糊的概念，是你的書中並沒有清楚交代如何知道企業嘅股價現時低於還是高於其價值。

謝謝龔sir, 好人一世有好報

只外，如果可以過澳門開班 我一定會報名的

龔成老師：

首先你要明白，企業價值與股價是不同的概念，股價就是平日見到的價格，而價值，就要我地自己計算出來，以企業角度，計出這企業值多少錢。

要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

因為估值要配置最新的大環境分析，因此在書裡表述較難講，所以會集中在課堂裡講述。

簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

例如計出來的企業價值是$70-$100，現價是$120，現價就是貴。

其實我之前都有開過澳門班的，不過現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。

因為現時已有好多澳門人留左位。

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Q19166：

龔sir，最近人仔升值，會否利好一些消費零售股，想問下莎莎前景如何，買入的策略又是如何

龔成老師：

莎莎（0178）不是無質素，但佢已經無過往年代般的賺錢能力，同時香港的零售市道有風險，都令這股近年的表現較一般。

這企業本身在行業有一定的地位，賺錢能力不差，但就會受經濟及零售市道影響，令股價較為波動。

人民幣升值的確會有少少利好，但要等疫情過去先見到。

另外，其實股票班我都有講這股的估值，在過往10年，自由行較為黃金年代過左，所以從估值上，無之前咁高。

佢在行業的優勢仍在，但整體行業及零售市道，無過往咁強，我地就要將估值略有調低。雖然長遠仍有質素，但這刻只能視為合理區，同時投資注碼不能太大注，亦要有耐心先有收成。

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Q19167：

龔sir，我媽已退休，63歲、佢從來冇買股票，最近突然問我話想拿20萬（佢30%現金）買哂煤氣話想收息

我因為有睇開你文章都大概知道煤氣價值、想慢慢分析佢知紅股、增長力、派息各樣野係咩一回事。

但佢好冇耐性唔想聽，我最後同佢講應該要分散投資買2800會好點。

可以痳煩老師用你既功力說服佢唔好一棍買哂某隻野嗎？

龔成老師：

煤氣（0003）有質素的，但任何股票，都會有不確定性，就算優質股，都會有平貴的時候，因此，我地要建立一個平衡的組合。

以收息股來說，煤氣都可以，但只能成為其中一個成員，因為佢的股息率大約是3%，其實未算好高，應該加入其他收息股，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

至於紅股，其實是左右手數的遊戲，例如10送1，假設股價為$11，當佢送完股後，就會調整10%，大約為$10，所以根本無著數。另外，佢已經減左紅股，最近變成了20送1。

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Q19168：

龔Sir，你好！我現在投資覺得好迷茫，唔知自己做的決定是否正確，希望龔Sir可俾到寶貴意見！

首先我會講下我現在和之前狀況，希望唔好介意。
我今年35歲已結婚太太香港人有個小朋友香港出世今年4歲了，我是馬拉西亞新移民

2017年bb出世後先決定裸移民，當時我和太太總現金約35萬港幣，馬來西亞有固定26萬馬幣現金放定期
（每年利息當家用俾屋企人）大馬有1份儲蓄基金，年供6000馬幣供8年，15年後拿回7.5萬馬幣（現時已供完）43歲先可拿。

由於2017年至2019年期間發生的事情導致我和太太總現金+投資極速下降至21萬，
（當中冇任何虧損投資）我開始有危機感，2020年1月開始自定儲蓄投資理財

我投資如下：匯豐買入價57.15=2000股 約11.5萬（當初想長期收息）

中國人壽年供基金每年3.6萬 供5年
現金=6萬
兩人每月平均收入3.3萬計劃月儲1萬-1.2萬
由於今年疫情導致收入下降唯有將儲蓄目標降低至8k-1萬

現在預計2020年12月總資產有

匯豐=57.15=2000股
電能=41.15=1000股
中國人壽年供=$36000
6820=2.2=3萬股
現金=13.7萬

現時投資2，3線股，賺到錢就買入高息股 保持有5-10萬現金防身錢。

目標在我55歲前能夠儲夠500萬+每年有5-7%回報可以和太太返馬來西亞退休！

我這一刻在糾結是否要繼續買入高息股，見到匯豐股價大跌而又停止派息，依家我開始轉買入電能

我所有投資經驗和資訊都是在網上提供，每天肯花1-2小時睇財經新聞！

希望龔Sir能俾到寶貴意見我！

最後想問我應該適合睇龔Sir邊幾本書？
無論點我真的要 講聲謝謝你，俾機會講出我自己的想法。

龔成老師︰

當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

所以，你而一刻著力點唔應該係"收息股"﹐而應該放係有增長力的股票身上。用佢地去幫助你累積財富，當到一個水平，才轉回收息股去過退休生活。

匯控（0005）和電能（0006）都係收息股，現階段不宜持有太多，可沽出部份換碼至其他增長股上。

FRIENDTIMES（6820）係是中國的手機遊戲開發商、發行商及營運商，專注於女性玩家的手機遊戲。

除發行自主開發的遊戲外，佢亦通過第三方分銷平台發行及營運第三方開發的遊戲，以及授權第三方發行商於海外市場發行及營運集團的遊戲。

見佢增長快速，佢這類公司的風險高，加上上市不久，根本不知佢的真實情況。因此，這股業務有發展，但同樣有風險。此股暫時只宜小注，建議沽出小部份去平衡個風險。

中國人壽儲蓄基金方面，你都要了解翻佢質素和升值能力。你可以用盈富（2800）作比較，佢年平均增長約8%至10%（連股息再投資），去決定維持這基金，還是轉投至其他優質股。

現時，你可先用每月5成儲到的錢做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、港交所（0388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）、或潛力股︰中生（1177）、福壽園（1448）、華夏恒生科技（3088）、阿里（9988）、騰訊（0700）。

現時大市只是合理區，你現有13.7萬資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），我單以你每月投資$10000去計，20年後大約會增值至680萬，故這樣安排相信很大機會達至你的財務目標。

書本上，你可以先睇我寫架"80後百萬富翁"、"財務自由行"和"股票勝經"。

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Q19169：

謝謝龔sir 的書 雖然只看到一百多頁《財務自由行》 但獲益良多 很多只知道應該是咁使而不知原因的東西 你寫得很清楚明白

比如人人說負債是資產 但沒人說為什麼跟如何做到 真心你的書給我清晰方法 比很多專家給出幾組數字 你的書給清晰指導出正確方向 這個是我佩服你的地方 真心謝謝！

其實看到這 突然覺得開發層壓式推消的人很強 他是將主人跟平民的關係放在一個小型公司實行

由下層去供養上位者 我也終於明你一開首說為什麼喜歡借錢給別人

龔成老師：

太好了！有好多重要知識，學校都無教，所以我地要自己主動學習。

至於「層壓式推銷」，其實這是一個好強的資產項，只是有些模式太過進逼，甚至會有法律上的問題。所以，我地要學習這些運作，套用在其他事情上，例如正當的團隊銷售。

保持進步！加油！

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Q19170：

老師，我對股票全無認識，但有聽YouTube 你分享,盈富基金係好嘅選擇。

呢幾個月有番固定嘅工作但收入比以前少左只有14500出現金不用mpf，但用6000供人壽基金儲蓄及5000家用

車費不出10元，公司包3餐，仲單身平均仲可迫自己储多1500～2000左右，可否見議某些投資較好
thz

龔成老師：

人壽基金儲蓄不是不好，但這是較為防守性的工具，風險較低，回報都較低，因此，其實不用供太多，足夠就得。

餘下資金應該用於增值。

你現時可以儲下現金先，到現金足夠，可以月供盈富（2800），這是最適合的選擇。

如果想進D，可月供安碩恆生科技ETF（3067）。不過現價唔平，不能大注，要慢慢月供。

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Q19171：

龔sir你好
我上年買左居屋$300萬（未補地價），380尺，而家月供$11xxx，供25年。

我想10年內買層大d既樓，希望有3房，唔知得唔得...？

我月入$43000，先生收入$28000，供樓及水電方面先生負責，我就負責工人費用，家庭及保險開支，另外再比家用我父母，常規開支合共$18000左右。

如果我每月儲$10000，投資$10000，可以做到以上目標嗎？我34歲，先生35歲。有一3歲女兒，準備生多個小朋友。

目前持有：
012 1000股 $30.4入
9988 100股 $250.6入
1928 400股 $30.6入
1123 2000股 $11.45入
1183 4000股 $1.81入
823 191股 平均$61.4入，月供$2000
1810 63股 平均$23.5入，月供$1000
6823 500股 平均$10.89，月供$1000（供夠1手會轉供第二隻）

另外，我有一份已供5年既儲蓄保，已供完，本金USD$13254，打算退休時取用（66歲時可有保證連非保證回報共USD$80000)

龔成老師：

你現時儲蓄+投資金額，一年約有$24萬，假設你全部會投資，得到的回報率為10%一年。最終滾存數目為$380萬，你可以自己衡量，這個數目的現金，是否足夠到時你地買目標物業。

上述假設投入$20000每月，即是你現時每月保持投資$10000，另外，要好好利用剩下$10000的現金，在適當時期投資，才可以把握到機會。

我相信只要你有少少選股能力，可基本投資知識，當大跌市可把握到機會，你不能爭取到10%以上的回報率。

至於現時的持股，基本上都有質素的，中港照相（1123）質素則較一般。

另外，你之後應該以「10%」為投資目標，因此應該投資平穩增長類股為核心。

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Q19172：

龔sir 想問下你會唔會睇恆生指數? 其實呢個指數係咪只係講係指數入面既股份升跌? 因為之前有見過佢下跌但物管股反而上升,(果時係大炒物管股)。

但睇反恆生指數入面既股票,唔係全部都有投資價值,有d入左恆指之後業務差左,但又無被取消恆指名單,令一d投資者覺得買恆指入面既股票一定無死。

之前睇你本年報勝經講到,要分析番前5年既年報,咁每半年或者每季既報告你會唔會睇? 真係會有年報報喜又報憂?

最近既科網股好似唔係好穩定,阿里,京東,網易,好似京東比較好,阿里股價會跌我明白,因為螞蟻既原因,但我唔太明網易最近點解跌左咁多,佢出左既業績都唔錯,股價反而下跌?

831利亞,我之前入左一手,睇番佢今日出左既股東大會通知見到,佢賣左ok店收到29億,之後排息都排左差唔多29億。即是佢將賣左既收益全部比股東? 加上佢排息後會除淨,現價$4.5減去股息$3.85咁佢除淨之後就會變左亳子股?

佢將賺錢既業績賣左,但又唔留d現金再發展,咁算唔算變相縮水? 我應唔應該係佢除淨之前賣左佢? 睇完股東大會之後我自己覺得唔應該繼續持有,想問下你意見。

我依家買左車股之後都唔會點睇，會發掘下仲有無其他股可以投資,睇緊9633 農夫山泉。

龔成老師：

恆生指數會睇的，而恆指只是由裡面的52隻股票組成，不過，當中的股票已經佔全香港上市公司市值的一半以上，因此，都有參考價值的。

我地分析企業，會以「長期價值」角度作分析，因此，會睇5年的年報，至於最新的半年業績、季度業績，都會睇，但最重要是以「長期角度」作分析點。

企業有可能會報喜不報憂，所以要睇多幾年，就可以有更立體的情況。

至於網股，因為中國會加強監管，自然影響賺錢能力，不過，你唔好太著重中短期分析，要睇長期。

利亞零售（0831）出售香港「ＯＫ便利店」業務，作價２７﹒９億元現金，交易完成後，擬向股東派發特
別現金股息每股３﹒８５元。利亞零售預期出售收益約２９億元。

利亞零售表示，便利店業務主要以密集運營模式服務香港市場，並且由於其覆蓋之產品種類繁多，因此涉及相對龐大的物流營運設置以及供應鏈基礎設施。

另一方面，剩餘集團的品牌（聖安娜、Ｍｏｎ　ｃｈｅｒ和Ｚｏｆｆ），其實都適合利用互聯網及線上平台，對中等收入客戶群更具吸引力，並且更少依賴物流設置以及供應鏈基礎設施。

但始終賣左資產後，發展只是一般，同埋之後好睇佢資金的運用情況，現價合理區中上部，投資價值只是中等。

要留意，唔好只貪佢特別息，派息後股價會除淨，自然下跌翻，而特別息只有一次，之後唔會有的。所以，佢的確有機會變成毫子股。

農夫山泉（9633）有質素的。

是中國包裝飲用水及飲料的龍頭企業，旗下品牌包括農夫山泉、東方樹葉、尖叫等。佢係中國擁有10個區域取水許可證，並在其周邊建立生產基地。

其產品覆蓋包裝飲用水、茶飲料、功能飲料及果汁飲料等類別。根據弗若斯特沙利文報告，2012年至2019年間，連續八年保持中國包裝飲用水市場佔有率第一的領導地位。

業務上，的確有吸引力的，不過，我一向都新股半新股都無興趣，因為真實面要慢慢先見到。此股可投資，但只建議小注，同時你要明白當中的風險。

由於有一定的品牌價值，因此企業質素與發展正面，財務數據不差，生意與盈利都有理想增長，不過上市不久，股價較波動，同時上市前數據可能執靚過，因此要注意風險度。

最好等回少少先投資，這股適合長線的。

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Q19173：

成哥。我睇返對話原來都留意左你5年，多謝你推介隻比亞迪。

龔成老師：

係呀，我持有左佢12年，相信中間推介過好多次，就算多年前出的《80後2百萬富翁》都用好多內容講這股。

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Q19174：

我見到網上話如果特朗普玩嘢唔同拜登做交接，有繼續撩事鬥非喺度搗亂，所以美國可能金融市場動盪引發新一輪危機，預測子月有大事，唔止天災可能全球經濟崩潰，我咁多貨怕唔怕。

現時持有700、1211、1810、9618、3690，但都是高位入的。而家已無錢再溝貨了。

龔成老師：

第一，你唔好太信網上的分析，你應該多從「企業長期面睇」

第二，你唔好太集中短期分析，無意思。

第三，唔好太著重中短期的賺蝕數。

第四，你現時無現金是有問題的，這刻市況應該持有3-5成現金。

第五，你唔好成日打算溝貨，加注要有策略，睇自己現金，睇股價平貴。

其實你持有的股票，都有質素的，選股無問題，只是買入價全部都貴！

這些價位，只能小小注，又或月供，你這刻守住先，如果持貨太多，上翻去要減。

暫時可以長線的。

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Q19175：

你好 成兄，本人今年28歲 由上半年開始價值投資 開始搵左一d低股值既優質股買入 其中買入左303 已有40%升幅

因為想再調整好d個組合 所以想將303賣出換馬 其中睇中868 1666 1833

1. 想問下以上3隻既便宜區大概係幾多

2.另外 手上有939既股票 計埋收息 暫時無輸無贏 想請教成哥 我應該都將939換馬嗎？

龔成老師：

偉易達（0303）作為收息股，可以，但增長力就不算強。

雖然近年的股價較一般，但本質都未算差，但就唔叫好強。

佢過往派息比率高達9成，成立於70年代，業務是電子產品，這麼高的派息，反映管理層明白這公司已過了最高增長的年代，之後只會是平穩增長。

公司已不需要每年投資發展，反而管理層、大股東，偏向想收息，因此這是重派息多過重發展的公司。

雖然佢係某些業務做得不錯，但發展心不強，同時大環境並不是高速增長，故相信佢之後都會平穩。近年這公司的生意，都是平穩增長，如果比較幾年前的盈利，都是差不多。

如果你目標係收息為主，此股可持有。

但如果你想組合增長力加強，可以轉其他。

1）同仁堂科技（1666）雖然都有質素，但增長力比過往有少少減。

信義玻璃（0868）有質素，有增長力。

這股在《50優質潛力股》中，一直是其中一隻潛力股，無論在2016年版，還是最新的版本。可見，這股有長線投資的價值，這類股有貨可一直持有。

當然，近年股價上升了不少，股價是唯一的風險，業務則仍是長期睇好，市場長遠發展正面。

現價大約在合理區頂，如投資，這刻唔建議大注。

平安好醫生（1833）長遠有發展力。

佢係中國領先的一站式醫療健康系統平台，透過「移動醫療+AI」，為每個家庭提供一位家庭醫生，為每個人提供一份電子健康檔案、一個健康管理計畫。

平安好醫生係中國互聯網醫療健康市場的先行者，以平均月活躍客戶，以及在線諮詢量計，是中國最大規模的互聯網醫療健康平台。

企業的業務有潛力，本身有優勢，大環境的配合，都成了這企業的機遇，前景正面，不過財務數據未算好理想。

雖然長遠的企業價值向上，但股價在中短期，可以十分波動，因為市場以「前景」作估值，故此變化必然很大。好難得出平貴的準確數，只能估估下，作參考。

因此，低風險者未必適合投資，若投資者考慮這股，亦不能大注投資，買入後就耐心長線持有，等待這企業改變整個行業的情況，初步分析，$100以上是貴的價位，$100以下開始為合理區頂。

2）不要理會賺蝕數。

如果你想組合有較強的增長，就轉其他。

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Q19176：

你好 想向你請教平時睇書 嘅方法 小弟驚自己睇太多書但係學唔到入面啲嘢 或者好快睇完又唔記得， 我明白睇完之後要盡量去實踐

但係唔係每一樣嘢都可以立刻/每分每秒 實踐到? 想請問你平時睇書之後有冇話會點樣整notes定係點樣可以有條理咁做整理

尤其是還在初學階時

龔成老師：

我會用筆劃書的，部分會有另一本策記炒低，久不久重溫重點。

同時，你可以將書本分類，將筆記分類，這都是好重要的。

例如致富、成功、投資、股票、物業、管理、溝通等，這是大類。

而股票又分選股、估值、投資策略、價值投資、投資心理等，你多分類就得。

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Q19177：

龔成老師您好，我現時是學生，暫儲了三萬左右的本金，月頭買入$8000恆生股債混合基金，希望長期持有，其餘資金想購入0371北控水務集團收息可以嗎？

另外想請教03718北控城市資源有發展潛力嗎？

我亦有考慮過月供2800,但因近期收入不穩定，每月平均只有$3000左右，老師您認為我可以嘗試月供，還是等低價購入？感謝！

龔成老師：

這類基金都可長線的，你持有就得。

至於北控水務集團（0371）有質素的，不過增長力就不算強。

反而北控城市資源（3718），質素與增長力更高。

佢主要在中國從事環境衛生服務；危險廢物處理業務；以及廢棄電器及電子產品處理業務。

環境衛生服務方面，佢的服務涵蓋綜合道路清潔、垃圾分類、垃圾收運、垃圾轉運站管理、公廁管理、糞便收運、綠道養護、河道保潔服務。

同時自2019年起開始，佢有係北京的若干商住區域提供物業管理服務。

過往財務數據不差，有一定的增長力，有長線投資價值。但都要注意，這股近期上升了不少，要注意股價風險，現價算是合理區頂。

從累積財富及平衡風險的角度，月供盈富（2800）$3000對你較有利。但如果你想取多D經驗及想進取D，就儲現金等機會投資。

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Q19178：

今年10月啱啱20歲,英國swansea大學Y1
- 早兩年18歲開始就有睇股票但係最後去左炒外匯因為可以有500倍leverege唔駛太大本金, 一開始賺左20萬,之後試過兩次13萬,但係到而加輸左接近1球,想盡快收復失地

- 有冇可能30歲金做到financial freedom
- 而加現金有5萬

而加其實應該要點做?

龔成老師：

首先，唔好再做這類槓杆投資行為，我過往從事過孖展投資經紀，見證大量客戶投資成績，他們大部分的結果只有一個，就是輸錢！

第一，你要大量學習正確的投資知識，你可以睇（股票勝經》，第二，你心態上唔好太急想「追翻輸的數」，要理性投資，令財富穩步累積。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你利用10年時間，集中「增值」，只要努力儲蓄、投資，要做到財務自由都有可能的。

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Q19179：

阿sir, 自從看到你的書，見你點一步一步完成目標。我都向你學習，由嘗試小目標開始，不斷完成目標，到現在越試越大目標，覺得生活很有成功感。感覺人生充滿希望。

阿sir, 希望你可以繼續努力，我都會幫多些人。

龔成老師：

太好了！

我相信我地可以做到的事，比預期可以更多！
要相信自己，定大目標，加油！

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Q19180：

您好龔成，請問一間上市公司，發行可換股債券或非上市認股權證，這樣的行動會對股價有利定無利？謝謝

龔成老師：

要睇佢的目的，而及發行比邊個。

如果佢的目的是為公司發展，例如與發行給一些戰略性投資者，有利企業長遠的發展，這是有利。

但如果只是益自己人，而公司本身並無資金壓力，這當然對公司不利。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。