今天記錄了設計師談預售屋客變的樣子
平時他們在談圖的模樣，就是這樣！
每次看每次都覺得設計師們手勢都超大、超華麗XDD
真的是很生動阿（笑）。
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---插播---
*「客變」是什麼？
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客變其實就是「客戶變更格局規劃」
假設你買的預售屋樓層在12樓
目前只蓋到6樓
但是你不喜歡原本的格局
就可以在建商發布「客戶變更」的公告時間截止前
找建商拿原先的平面圖說去做格局以及水電配置改動
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談圖過程就像圖片上的那樣
設計師會準備平面配置圖、插座配置圖、空調給排水圖
、開關迴路圖等等
（現場超多圖~眼花撩亂啦XD）
然後依照圖面跟業主做解說
這時候如果有任何問題都可以提出
雙方再做討論調整～
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【#買房on_the_way】03 ​
▍三大原則助你第一次買房就上手 (上) ​ ▍​
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與舊公寓告別後，我們將目光轉向了安全相對有保障的5-15年內中古屋。​
這次，我們挑選的重點又回到了最重要的要素 - 地點， location、location、location。​
為什麼買房首重地點，因為地點決定了來去各地所需耗費的交通時間、居住的便利性、生活的舒適度，當然也包括了房子的保值程度等。​
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經過研究，懶媽歸納出三大買到絕品中古屋的前提：​
❶ 鎖定標的 (社區、棟別、樓層)​
❷ 備妥資金​
❸ 與房仲打好關係​
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▌房子是獨一無二的存在。​
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有人曾說，房子是獨一無二的存在，因為每間房子的位置（座向、景觀、樓層）全都不同。​
就算是同個社區的房子，樓層與座向不同，採光便不盡相同，望出去的景觀也不一樣，每一個樓層，也各自有其不同的優缺。​
若仔細在買房網站流連，你會發現，長期掛在上面的房子，大多有些令人難以忍受的缺點，而真正的絕品中古屋，大多在PO上買房網前，就已經被買走了。​
懶媽跟腦爸之前曾看上某間建商的中古屋，請房仲代為留意，後來房仲通知我們有釋出，但那房子在我們被通知可以看房的隔天，就被下訂，只能飲恨。​
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​
▌鎖定標的5原則​
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因此，若想加速看房的流程，不想一年花上無數時間走遍百來間房子，卻還是找不到符合條件的房子，除了先設好預算外，可以利用以下方式鎖定標的：​
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① 鎖定 #區域：​
是否鄰近學區、捷運，生活機能是否便利、週邊是否有險惡設施（變電所、加油站、瓦斯槽，近高架道路橋樑、停車塔、焚化爐、殯儀館等）​
險惡設施附近的房價通常比較便宜，但這也表示未來若想脫手，也會面臨一定的難度。便宜買，也只能便宜賣。​
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② 鎖定 #建商：​
名號響噹噹的建商，不一定是好建商，有可能只是廣告很多、建案很多，卻不一定代表建案品質值得信任。目前網路資訊多，各地區建商不盡相同，可以多多爬文找資料，評估正反面的評價，再決定是網軍洗版，或是實際住戶反饋。​
建商為什麼重要？因為這決定了日後住得舒服與否？還有建案的結構安全及水電配備等。​
日前連日大雨，在靠北建商2.0社團內，就出現不少家中或大樓內出現瀑布的自然景觀分享照。​
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③ 鎖定 #社區：​
不同的建案、社區，房型不盡相同，有些社區/建案專攻大坪數，有些專攻中年換屋族（小屋換大屋），有些專攻小資族低總價需求。可以依預算來衡量應該挑選怎樣的社區或建案。​
依懶媽跟腦爸的觀察，有些社區通常會是投資客的愛屋，住戶多是租客，這時就得仔細考量同社區住戶的整體素質。​
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④ 鎖定 #棟別：​
同社區但棟別不同，條件就不一樣。有些棟與其它社區社區大樓的棟距太近，有些因為座向問題，會有冬冷夏熱的狀況，有些則是採光被遮蔽。挑選棟別前，最好先去社區週邊走走，觀察附近環境、與其它大樓之間的棟距，還有陽光照射的位置，研究一下未來社區旁空地的規劃等。因為，建案旁邊現在沒有大樓，不代表未來旁邊不會蓋其它建案。​
懶媽就曾看過一間格局、地理位置極佳的建案，卻因為旁邊臨棟蓋了其它更高樓層的大樓，而一直銷售不掉。​
看房時，房仲可能會跟你說，反正回家也天黑準備睡覺了，週末又不在家，採光不好靠燈光就可以解決。​
但...若是再次封城，你會想要在這樣不見天日的空間待上多久呢？​
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⑤ 鎖定 #格局：​
格局可以分為每層格局與單戶格局。​
像是一層幾戶，電梯與戶數比等。有些低總價捷運宅，單層戶數可能高達6-10戶以上，卻只配2部電梯，若是平常出門、回家時間是熱門時段，等電梯若要等上十分鐘可能會讓你抓狂。​
單戶格局的部份，則需先設想自己對採光、通風的要求度，衛浴是否開窗、是否有西曬狀況等。這樣在買房網看屋況及格局圖時，便能先進行初步篩選。​
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在mobile01上看到有人說，想買房的人，一定要先設定好自己的預算跟條件，因為要找到百分百符合一切條件的房子，基本上機率跟中樂透一樣低，若看到九成條件符合的房子，下斡旋就對了（但不一定買得到，買到可能上輩子有燒好香），八成條件符合的房子必定也是多數人想買的物件，如果喜歡就下斡旋吧，七成條件符合的房子，基本上就可以認真考量一下，不符需求的部份自己能否接受。​
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但鎖定標的只是買到好房的第一步，有興趣的朋友歡迎繼續追蹤相關系列文章。​
若希望懶媽分享更多挑選要點，歡迎留言或私訊我。​
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懶媽整理了一份❰鎖定標的5原則checklist❱，想索取checklist的朋友，歡迎在本文底下留言，懶媽就會將checklist寄給你唷。​
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#買房週記

五月初時被通知第一次驗屋，一頭霧水完全不知道要驗些什麼，朋友說要看看排水、管線....，但因為找了設計師，驗屋也請設計公司 哲空間 室內裝修設計有限公司 出動了。

黑衣人都是設計公司人馬，到現場後分別檢查排水、牆壁、地板、管線、附贈的廚衛、門框......設計師宜哲還帶了登山杖，原來每塊地磚的四個角都要用登山杖敲一敲，確認有沒有貼平貼好。

事實上建設公司自己的驗屋團隊也很專業：有專門驗屋負責人，一邊跟屋主對細節，同時指揮水電勘驗；每個冷氣排水管，都要接上水管灌水試試看有沒有排出去、每個水槽都要蓄水放水，以確認水管沒有漏水排水良好、總電路要檢查、插座與網路電話線都得測試是否可用。

看起來都非常的好，卻也零零總總抓了十幾項待改善項目；

終於第一次看到地下停車場和我買的車位，包含上下車道與位置都很寬大，我想到時候新手駕駛，應該回家可以減少許多停車的緊張。

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我買的這間建設公司，網路上有許多人評論為不敢恭維；但事實上我媽的房子是這家建設的，而我自己一路走來目前都覺得服務非常好。建商附贈的東西的確不是最頂規（台中房子的廚衛就好豪華美麗喔～），但也中規中矩，反正都要裝潢，就不會非常在意了。

做任何事情前都可以爬文，但最終其實感覺在自己；
別人感受差的不代表不適合自己；
你很愛的東西可能別人也不會買單；

其實買房後也遇過有人私訊問建商，即使沒義務要說，既然他問了我就回答，但竟然看完答案又要冷言冷語的說：「喔～原來～我絕對不會碰他們的啦～投資客專用」這樣愛問又愛批評也真是令人開眼界。

好在我早就練就了不受旁人影響的功力，不然做什麼都一堆指導棋；套句偶像淡如姐寫的文字：「許多人管不了自己，卻到處管別人」，看透了也就不會太在意。

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這週貸款撥款後，錢立刻就轉入建商，也收到了交屋與複驗通知。交屋款、代書費、規費、契稅、代收一年管理費......零零總總一筆錢又噴出去了～

但下週就可以拿到產權，接下來開始準備裝修的前置作業，還得立刻著手辦理孩子轉學事宜，當地學校有夠搶手，這又是另一個燒腦頭大的煩惱；

人生靠著自己，腳踏實地的逐漸經歷很多事～直到近一年，才覺得 #自己真正是個大人了，隨著五子登科慢慢達標，唯獨跟老爸講到說：「老爸你要不要陪我道路駕駛，陪我去買車？」，他老人家竟然說：「女孩子不要自己開車嘛～危險～」，哭笑不得但也算了～他眼中的女兒永遠長不大，期待之後對Lionel我能學會適時放手。

大概在我40歲的生日，可以正式搬遷進去吧～
這是送給自己最棒的賀禮～

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和設計師宜哲開了很長的會議，我們家因為東西多必須要做很多收納櫃子，會穿插系統櫃與木工手法，必且都要用低甲醛的板材；今天把原本設計圖配置的顏色都換了一輪，設計師也是非常有耐心過程都沒說什麼～直到結束後，他突然笑了出來說～～「誒～你今天選的色調啊，都是冷色調，你當初第一次開會時，跟我說你絕對不選冷色調的呢哈哈哈～」

好吧很善變這一點我知道～但我不太喜歡家裡黃澄澄的感覺，畢竟是個居家工作者，幹練一點的配色會讓我住得更有活力感。

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順道一提～今天的股市真的很傻眼～航運啊鋼鐵啊能不能不要再衝來衝去了？這樣的盤好難搞定啊～哈哈哈～

191103中視 善用建商資源省錢 客變這樣做
影片網址→https://youtu.be/rfPXH1m7JHk

主播/蕭惠文：「買預售屋的好處就是整個格局是可以變動的，但有一些眉角要注意。」

主播/蕭惠文、攝影/張召朋 採訪報導……↓

依照自己的喜好或生活習慣來設計房子，買預售屋最大的好處，當快要蓋到你買的樓層，通常是在2~3個月之前，建商就會通知屋主要不要做變更，就是大家常說的“客變”。

房仲業者/陳泰源 表示：「客變並不一定說完全是建商退我錢，有一些要加的項目跟減的項目，原則上就是早一點講，不要等房子蓋好了你才提，那之後都來不及。」

客變要省荷包，格局規劃要想好，不然等隔間隔好再改，從拆除清→運到施工又要花十幾萬。

主播/蕭惠文：「現代人喜歡住大的房間，可能會把兩間房改成一間房，在客戶變更時候就可以做到，但也必須想到5年後如果家中多了新成員怎麼辦？」

空間格局規劃最好有未來性，至於廚房衛浴家電位置則可以依照生活習慣，廚房開放式還是獨立空間，水電線路規劃、插座要幾個？這些都可以在客變提出，等完工後再講，廚房門換個方向可能就又要再花5萬，插座不夠用，安裝一個費用一千元以上，而且線路外露也不美觀，當然，建商提供設備不喜歡也可以退掉不要。

房仲業者/陳泰源 表示：「如果你不要，它大概都是市價的6~7折退給你而已，但是它可以省下之後你要自己重新裝潢規畫的時間，也無形中替你省下了這個清運、拆除隔間的費用。」

從格局、廚衛設備、磁磚建材到水電線路，都是可以變更的內容，完工前提出都有機會省荷包。比較要注意的是在平面圖上標註大叉叉的屬於水區或火區，位置不能大挪移。

設計一個屬於自己的家，又要有一個最高CP值，買預售屋簽合約之後，就可以開始思考，未來的家怎麼規劃布置，利用建商提供的客變，從格局、設備、建材、水電線路，都精準到位，才能省時、省力、省荷包。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/11/191103.html

131212TVBS公設餵蚊 小心違法2次施工 未點交
影片網址→http://youtu.be/aqaySSYZMRM

感謝記者 韓上棆 的採訪，關於避免買到二次施工的違法/建公設，其實很簡單。

第一：買預售屋時，因為這種擺明要違法的事情，建商or代銷一定會用話術告訴你，大家都這樣做(就跟頂加、夾層一樣)，那你要不要？建商不給白紙黑字，口頭上告知，買方自行承擔風險囉！我的意思是，當初在買預售屋的時候，其實買的人早就知道了啦！不然怎麼可能會拖超過2年才開始告建商？

第二：建商與管委會(住戶)代表要進行點交的時候，住戶們可以邀請相關建築專業人士陪同一起點交。

第三：房子蓋好後，想要知道哪是否外推、或者是機房回填？甚至是機車停車格改成KTV、健身房公設等，花個幾十元，調個「建物測量成果圖」便知。

第四：保留當初的廣告宣傳DM，如有不符之處，告！

以下是新聞報導......↓

明明買房子就是要使用公設，但卻碰到一些狀況導致無法使用，有房仲業者說，有些公設屬於2次施工，根本就不合法，或是建案公設，建商還沒有跟管委會點交，也只能閒置在那裡餵蚊子。如果要避免的話，買預售屋可以到戶政單位申請藍圖，要是購買的是成屋也可申請建物測量成果圖，一一比對公設空間是否有違法施工，以免搬進去社區後，公設遭人檢舉是違建，淪落到被拆除的命運。

建案廣告裡，不論是夏天可以玩水消暑的游泳池，還是增加親子互動，有許多玩具、書籍的閱讀室，甚至是一家人可以看電影的閱聽室，社區擁有這些公設總讓人心動，想要住在這裡，但如果這些公設是2次施工就是不合法，到頭來可能連用都不能用，賣房話術可得留意。

房仲陳泰源：「會跟你說隔壁大樓也是，對面社區也是都這樣做，大家都是2次施工，我不會白紙黑字留給你，我就是口頭上告知你，未來房子會有這些2次施工的公設，風險你自己承擔。」

除了2次施工，也有建案公設，因為管委會和建商還沒點交，設備閒置在那裡無法使用。

來到淡水這個300多戶的社區，可以放鬆的SPA空間，明明水電都有，卻空蕩蕩，包含一樓木頭打造的蒸氣三溫暖室，以及讓行動不方便民眾使用的殘障電梯，全都因為還沒完成點交，4年多了，只能看著美美的公設餵蚊子。

房仲業者提醒，其實民眾買預售屋怕買到違法公設，可以到戶政單位申請建案的規劃藍圖，就算房子已經完工也可以拿建物測量成果圖，一一比對公設空間的設計是否和當初說的一樣，一旦建商違法2次施工，住戶權益受損，也可以委託律師提告，爭取住得舒服的權益。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/513838

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71571740