為什麼這篇飯店式管理建案鄉民發文收入到精華區：因為在飯店式管理建案這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題Re: [閒聊] 飯店式vs電...
飯店式管理建案 在 Elise Instagram 的精選貼文
2021-09-17 13:44:31
🚗🚗 （前情提要請看上一篇） 所以，當初究竟是怎麼開始的呢？ 嗯，是一則 Instagram 廣告⋯⋯。 每當被問起當初是怎麼找到現在這間公寓的，我們的回答都有點心虛。 畢竟現在這個家，真的各方面條件都很不錯： 🔑在曼哈頓島上 🔑新建案，健身房、會客室等公共區域目前還在施工中 🔑有 ...
※ 引述《(300plus)》之銘言：
: 各位多多早
: 先定義一下
: 我指的飯店式是指有健身房視聽室甚至游泳池這種好幾棟一起的
: 電梯大樓就是獨棟的大樓
: 原以為電梯大樓這種公設比會稍微小一點
: 以及因為沒有公設所以價格會低廉一點
: 結果看來看去除了價錢差不多之外
: 公設比甚至比飯店式還高?? (這個我真的不解)
: 管理費方面就看是否有配管理員就先不討論
: 所以原本是想鎖定普通電梯大樓的
: 現在覺得飯店式還好一點，也難怪飯店式的現在越來越多
: 想問大家的是
: 買飯店宅也是因為其實跟電梯大樓比起來價錢根本差不多甚至較低嗎?
基本上本來就是,地基越大的案子,戰鬥力越強.
你看仁愛帝寶,他有沒有很多棟?有沒有戶數也沒很少??
很多時候鄉土傳言,都是因為"這個東西很難賣"所以才弄些奇怪的觀念,到處唬弄各位的.
例如甚麼只有一棟只有40戶,這種天殺難賣,但是就是要唬的你一嫩一嫩的...XD
當然啦,有些案子爛是因為,他一棟塞太多戶,或是所有棟都連在一起.
所以會讓人有密集恐懼感...
這種就很差,跟那種地基很小的小案子差不多等級爛.
而好的大多都是那種,地基1xxx坪起跳,但是有切割幾棟,然後棟與棟之間又有一定距離.
尤其如果他把樓高拉高,這樣棟與棟之間距離就更大.
這種案子通常戰鬥力就很強.
無論氣派度,無論公設完整度,無論環境打造,都會很強.
並且還可以弄成一整個獨立的"小區"...裡面不只游泳池,可能還有網球場等等.
讓裡面和外面切割,小區裡面就尊貴不凡..XD
其次才是地坪夠大的獨棟,例如地坪600~700,然後因為土地容積很高可能有800%.
然後其他條件可能三面臨路又公園邊等,然後蓋到3x樓....
這種就是退一步的豪宅案.
也因為他的樓地板面積夠,所以公設很強大,環境打造也完整...
現在比較容易看到這種豪宅的主因是因為,建商很難買到地坪很大的土地.
所以豪宅案後來都會趨於這種...那是因為買不到土地的問題.
再其次才是地坪低於1000,但是容積率不高可能只有600...
外加一些限制,例如甚麼投影高度限制幹嘛的..
因此蓋在15F蓋個兩三棟之類的...
這種就已經脫離豪宅等級了,就一般案子.
(你沒有個3xF樓高,說豪宅人家還不敢聽哩..XD)
and,公設影響房價其實很重要.
會說公設不重要阿,都要空間阿....那是一般人的思維..XD
你不在乎細節,你不在乎環境營造,那自然都不重要.
你去問帝寶的人,你問他們公設重不重要...一戶幾千萬到上億的東西,公設當然重要阿.
連守衛是不是身高180站的直挺挺的都很care...
大廳有沒有一進去就很有氣勢,天花板的吊燈有沒有很屌,游泳池旁邊有沒有三溫暖等等.
這些都是影響房價的重點...越貴的房子,這些東西影響越大.
然後最有趣的一點就是.
公設其實是跟你樓地板面積有關.
也就是,你今天公設那麼差,很多時候是因為你的樓地板面積太少,所以養不起.
也因此,你看地坪1000以上的案子,大多都有游泳池,但是他管理費還是可以壓在60.
並且每個月管理費餘額還很高很高....
你地坪200的15F,甚麼公設都沒有,管理費收到80,還窮到脫褲子,可能還要把噴水池關掉.
然後過10年...
你是覺得連噴水池都停水乾禿禿的很醜在那邊整個窮酸樣的房價比較高..
還是噴水池瀑布等公設正常運轉,水裡面還養了很多條鯉魚的房價會比較高??
那就更不用說,如果你警衛身高180,還有迎賓大廳,大廳還放24小時冷氣還有頂樓游泳池.
這種你中古屋看多就知道了...XD
窮人在那邊自砍管理費,然後停噴水池,管理員砍班,用老阿伯...
難怪房價比較低拉不起來,難怪窮人.
之前某個區域,我那邊有兩個案子的物件.剛好是最貴和最便宜的案子,屋齡都差不多.
同樣開區權會討論管理費調漲或減少支出...
最便宜的案子投票要長管理費就差點沒過,很多人想要減少公設支出...
最貴的那個案子,直接高票通過漲管理費.
so..有概念的人就知道,寧願管理費漲價,也不可以降低公設維持程度.
因為...那個會直接衝擊房價.
因此,飯店式不飯店式.
其實問題還是在你的樓地板面積,夠不夠養得起公設.
台北可能受限於你土地大家都很小,但是新屋都有錢人在買,有錢人不在乎管理費.
所以可能小地基案子把管理費衝高到一坪一百多,去維持飯店式管理.
這是台北專屬.
在中南部,建商拿到小塊土地,不會白目到硬推飯店宅..(因為他會賣不掉)
所以,飯店式宅,還是會有大地坪,或是中地坪高容積的土地.
當容積到一個數字,就可以搞飯店式管理,並且管理費也不會貴多少.
so...在排除掉那種蓋得讓人有密集恐懼症的案子外.
有飯店式管理的當然優先選擇阿..你又沒多花錢和多花管理費..XD
最好的更是,例如兩棟或三棟以上,但同一個進出大廳.
這種你可以共用門口警衛,因此你有更多錢可以分配在公設上面.
也就是你跟其他建案用一樣的管理費,你可以多享受游泳池等等的公共設施.
要知道,管理費最大支出幾乎都是"人事費用".....
差一個人的位置可是三班制也就是三份月薪,你游泳池也值不了一兩個位置的開銷.
(除非你游泳池夠大要請救生員..XD)
當然大地基豪宅,收入的管理費非常的多.
他不只天天的救生員,甚至可以支撐BUR或是其他的人員位置支出.
這種自然就更尊貴不凡...
一樓門口完整的警衛,管理員,主任...3x樓還有吧檯的服務生,頂樓游泳池還有救生員.
然後公共區域24小時冷氣...
這種才是新時代的豪宅該有的樣子...
也才是所謂的"飯店式"管理...
你要洗衣服被子服務,你要外送訂餐服務,你要暫時寵物託管.
你要幹嘛,全都找管理員.
對喔24小時都可以打....XD
這...是目前豪宅的基本訴求..
很多小案子學人家說甚麼飯店宅.
可是你大廳不開冷氣,管理員只會幫人家叫計程車...這算甚麼飯店??
最後,公設比大家都差不多...XD
不會因為你有游泳池,lounge bar,高爾夫球場.
(現在看到幾個案子都開始有配高爾夫球,不過大多都是揮桿場)
公設比就比公設甚麼都沒有的小宅高...XD
所以,你何苦買甚麼公設都沒有,管理費爆炸高的小地基小宅呢??
房價表現還比別人差...
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.117.219 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1564240813.A.484.html
推 Zodelyst: 現在看起來 15-20 樓 每樓4戶 社區3-6棟 總戶200左右最 07/27 23:27
→ Zodelyst: 合適 07/27 23:27
→ Zodelyst: 但台北 新北蛋黃幾乎不可能 07/27 23:27
其實比較好應該是.
29F(最近高雄環評規矩修改,所以開始變成31~33F..)
2~3棟.
這種公設會很屌....管理費反而可能不用破80....
不過這種很可能都是2000起跳的案子就是了.
※ 編輯: ceca (36.238.117.219 臺灣), 07/27/2019 23:30:28
→ Linerange: 其實我看標題飯店式，還以為是那種社區部分是飯店的建 07/27 23:40
→ Linerange: 案，Ex:遠雄the one之類的樓下飯店樓上住宅，或是同社 07/27 23:40
→ Linerange: 區飯店和住宅不同棟，住宅戶公設給飯店管理可以使用飯 07/27 23:40
→ Linerange: 店公設 07/27 23:40
推 k300plus: c大回文真的證明有錢人跟雜魚(如我)想的完全不一樣XDD 07/27 23:45
→ k300plus: 真的長知識了 07/27 23:45
那個是遠雄二代宅.
那是另外一種.
5星級飯店和住宅的結合.
共用物管...算是創新型管理方式.
※ 編輯: ceca (36.238.117.219 臺灣), 07/27/2019 23:55:25
推 howminnie: 推 07/27 23:56
推 we147121: 請問有可能1500坪，200戶，但是公設只有大廳、健身房及 07/27 23:56
→ we147121: 閱覽室三寶嗎？ 07/27 23:56
我有看過這種.
他做很大的花園,但簡化室內公設內容.
另一種就是中小宅為主導.
這種通常是建商財力有限,或是品牌問題,所以他搞豪宅案有點吃力.
(品牌不對,豪宅你蓋的出來人家也不敢買..跟你蓋怎樣無關,跟你品牌有關)
但是入手了土地又捨不得轉手賣掉.
因此他就減少建築成本方式蓋.
畢竟你蓋15F建築成本可以在7.x.
你蓋到3xF,建築成本就要上10~11.
然後豪宅雖然利潤可能有40%.但問題是可能要賣很多年(很多豪宅是抓7年銷售期)
所以現金壓力很大,畢竟土建融是七年期....
在這種情況下,她為了快速穩定銷售.
因此他大地坪土地但不走豪宅路線.
(另一種就是地點不適合蓋豪宅)
這種情況,他就會用中小坪數的"一般人"的思維去蓋..
一般人看到公設太豪華,會覺得很浪費反而可能買會猶豫.
所以它反其道而行就簡化公設.
so...你看到地坪很大,但是都蓋15F的m通常公設也都會比較樸素.
當然後來興富發反其道而行,開啟小宅豪宅風.
把豪宅的公設整個搬過來做純小兩房案...
結果賣的超好...震驚其他建商...XD
這有時候就是建商老闆的智慧和市場嗅覺能力問題...
※ 編輯: ceca (36.238.117.219 臺灣), 07/28/2019 00:09:47
推 we147121: 謝謝c大解釋，似乎有所道理 07/28 00:23
推 kid1a2b3c4d: 地坪影響這麼大啊....這樣戶數少還真的雷啊... 07/28 01:10
推 giveme520: 長春路上那兩棟就很像 07/28 01:25
推 inthenchen: 推 07/28 03:07
→ aloness: 唉，整篇文章的反例，就在你ceca最愛的高醫旁邊而已…正 07/28 04:27
→ aloness: 在蓋呢 07/28 04:27
→ aloness: 戶數多或少，單純就是看多少戶來分那30~60萬不等的社區S 07/28 04:28
→ aloness: V 07/28 04:28
→ aloness: 社區維護費而已，戶數當當然越貴 07/28 04:29
→ aloness: 講的那麼複雜做啥？ 07/28 04:29
→ aloness: 興富發賣小宅，也是單純總價與地段問題而已，在七賢一路 07/28 04:31
→ aloness: 上這種舊區，推正規面積的高總價，就是要有賣很久的覺悟 07/28 04:31
→ aloness: ，推小宅倒是很適合該區的換屋族跟置產族 07/28 04:31
→ aloness: 不要投資客的眼光去看開發商，我們開發商跟你想的不一樣 07/28 04:34
→ aloness: ，事情就那麼簡單而已 07/28 04:34
挖,沒買賣過房子的人.
現在都可以自稱開發商了...XD
高醫後門不就典型建商資金不足,所以蓋中小宅快跑嗎..XD
難道不知道這個案子郡都吃的很辛苦還找人插股??
另外郡都敢推豪宅嗎??...
它的品牌才創立多少年齡,豪宅買家會買單嗎?
郡都之前怎樣銷售她的幾個案子的.
業界的人會不知道嗎..XD
有人包銷,他把管銷15%折給對方,減少利潤,快速跑現金衝市場推案量和曝光度...
因為他剛創品牌不久....
然後因為弄到高醫後門這塊地,所以還急急忙忙的把之前的案子全都快速拋掉.
(利潤勝超少..所以其實有吃到那幾個案子的買家確實有一些甜頭)
全力來稿高醫後門這個案.
另外高醫後門這個案,他賣價也沒多便宜...
廣告打很大,銷售中心有三處.
還找甲山林去銷售....
想要一炮打響旗號..
※ 編輯: ceca (36.238.117.219 臺灣), 07/28/2019 04:56:30
推 mountain513: 郡都在七賢路賣的那兩棟真的比其他建案單坪便宜 07/28 08:15
推 amordelcor: 高雄真的是有趣又有潛力 07/28 08:17
推 amordelcor: 至於高雄的豪宅 等大家發大財了 有台北人願意搬去住 07/28 08:19
→ amordelcor: 供不應求啦 07/28 08:19
推 ganninian: 推C大好文 07/28 08:34
推 zealeliot: 推講解 07/28 08:49
推 nikepuppy: 為什麼每次CECA文章都會有位固定鐵粉在下頭回覆還打的 07/28 09:33
→ nikepuppy: 長冗冗幹嘛不直接再發表篇文章來分享其淺見呢 07/28 09:34
→ nikepuppy: 而且每次在CECA文下推文 我觀察也沒幾個人在理他是在刷 07/28 09:36
→ nikepuppy: 存在感?? 07/28 09:36
推 reifind: 跟買房子一樣 人家高興就好 07/28 09:54
推 hasah: 好文推 07/28 10:33
推 maypcc: ceca是住哪間豪宅 說來聽聽 07/28 11:22
推 charleschang: 推 07/28 11:57
推 lssun: 推 長知識 07/28 13:50
推 GOOSLIVER: 可以請問ceca大 對京城美術皇居 這棟豐富公設的看法 07/28 14:10
→ GOOSLIVER: 嗎@@ 這棟公設也是挺誇張 而且又都上百坪 07/28 14:10
推 hhenry666: 推 07/28 21:31
推 niko0202: 推～地坪沒1000 200戶左右 根本不想買， 一堆屎推案 07/28 21:39
推 fairyofmoon: 高雄王只能推 學習了 07/28 22:05
推 caneyg: 看c大發文長見識,大推!分享實務經驗很可貴 07/28 23:41
推 jerrry: 推 07/28 23:49
推 fatfree: 推 每次看c大文章都學到東西 07/29 02:00
推 asdlkjfgh: 建議推文一大串的直接回文 看得比較清楚 07/29 11:35
推 Complain: 慢慢看 看不懂 08/03 23:46
推 TDEK: ceca大必推，在地 08/05 00:03
推 cms23: +1 12/15 15:21
推 chen831030: 謝謝 09/02 22:49