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貨太強，今天的秋冬新款，會讓您們顛覆三觀的美！
今晚價格真的不是問題，分享催落去，想要什麼有什麼！

還有，今晚的印加果油跟嫩肌神器一定要跟上！

【新東粉資訊】
新朋友下標前完成2步驟~
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預購標:預購標數+量+顏色。範例:預購1+2黑1白1

【非常重要1】打字過程不要有空格
【非常重要2】格式一定要打正確
【非常重要3】不能打簡體字
【非常重要4】+1之後不要接數字
【非常重要5】預購標建議要多打幾次
【非常重要6】請確認好各式以及數量在下標喔
【非常重要7】有關任何食品販售資訊，訂購前請先詳細閱讀粉專的關於說明，其他相關商品資訊則於直播中介紹。

【結單說明】
東大門服飾直播網粉專首頁，有【來去逛逛】選項，點擊進去是您專屬的購物車。
1.現貨得標商品會以白底顯示在購物車
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3.預購商品在未到貨的狀況下，並不影響當週結單金額（無法先結單付款）

【運費說明】
1.黑貓匯款宅配(100元,台灣本島均一價)
2.店到店(70元，7-11或全家，只有先匯款店到店)
3.黑貓貨到付款宅配(120元，台灣本島均一價)
4.有開放線上刷卡付費方式(需付款手續費2.5%)
5.有開放超商代碼繳費付費方式(需付款手續費26元)
6.沒有自取/PC/蝦皮/超商貨到付款取貨方式

【併單說明】
※我們本週星二、四、五，預計晚上8點~9點開始直播。
週併結單:為每週固定最終場直播完後結單匯款or選擇貨到付款。
1.星期二、四、星期五得標商品皆可併單（星期五直播後須結單匯款）
2.當週只有觀看一場直播，得標商品也必須在結單日內完成結單匯款/貨到付款。
3.因為預購商品不會同時到貨，所以現貨不能等預購商品到貨時再結單。
4.簡單說每星期五直播後，只要購物車有商品統統都要完成結單。
5.不可跨週併單。
6.周一結單日當天等同於付款日,付款期限並非以第三方支付期限為主

【預購商品說明】
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預購1+3黑2白1
2.預購商品結標後會以黃底顯示於購物車
3.預購商品到貨時間約7-20個工作天(正生/包包配件類約2個月)，可接受在下單
4.預購到貨時，會以Telegram訊息通知，所以一定要加Telegram唷 (Telegram搜尋@東大門服飾直播網/ https://t.me/cki4996a)
5.預購不用先付款，等到貨後轉入購物車顯示為白底，會直接納入當週結單金額

‼️【很重要很重要很重要】‼️
結單匯款期限：
1.星期一晚上8點，未完成結單匯款者會計將抽單，並以棄標處理（不再另行通知），電腦系統將限制你+1下標。
2.匯款是期限為每週一晚上8點以前須完成匯款，並非以藍新金流匯款期限唷。
(結單日當天等同於付款日喔～)

※※※為維持良好買賣制度，若隨意棄單與任意更改得標商品要消單次數較多者，東大門服飾直播網有權限制購買權和有權取消購物車任何商品和預購商品，感謝

❗❗❗本款已於9/29截止加單,並關閉加購區+1功能😊謝謝東粉強~
‼️‼️‼️直播搶爆了，無敵猛！無敵萌！超可愛！把貓咪＆熊熊祖宗十八代穿上身，甜美惹人愛！
‼️‼️‼️【韓國設計師指定布料！】
摸起來比混羊毛針織還舒服！更高潮！
穿上身柔軟又舒適，必買必買必買！
‼️‼️‼️說到做到！一口氣！分享破千即便賠錢也要開追加預購！夠氣啦！！

⚠️⚠️⚠️【即將關閉加購區，把握最後加單時間】已爆單即將關閉，這些爆單爆款就是要讓大家爽的！
每標都是大爆單，謝謝您們懂我們的心意與誠意！

【賽車手生日快樂前菜預習標】現場直播大爆量！直接秒殺！粉專加購區在沒跟上，貨都要被韓國掃走了！
⚠️【面子問題】賽車手生日快樂前菜預習標！
賺錢一回事，貨強才是真本事！
都說了東大門信譽保證，趕快砸單！
油門催到底的砸單，包色不過分！
加購區先搶先贏！

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❤️❤️❤️親愛的東粉強們大家好~
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之前有買過熊熊祖宗18代的，編編真心奉勸
內行的先加購區問候了，文章連看都不用看！
今年的祖宗18代貓咪＆熊熊針織背心布料不同於以往
是韓國設計師親自指定要製作的布料
工廠做出來二話不說整批銷韓國！
採購拚了老命搶單才搶回一小批現貨
直播當中上場就秒殺！識貨啊！！
秒殺就代表是強款！
秒殺就代表質料是有口碑的讚！
秒殺就代表人見人愛！
保證收到祖宗18代貓咪針＆熊熊織背心之後摸到材質
直接禮貌問候家族的祖宗18代！
驚呼出連旁人都佩服的族譜那種！不誇張！

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👉👉👉【柔軟親膚不會刺！不會刺！不會刺！】
特別挑選過的布料有點類似混羊毛針織
但是比混羊毛針織還好摸！還速西！
大家有沒有摸過軟綿衛生紙
接觸肌膚剎那感受到接近天堂般的柔軟感？
就是那種感覺！簡單兩個字：送啦！！

👉👉👉【超彈拉拉拉拉不變形】
無論是棉花糖女孩或是小竹竿，祖宗18代貓咪＆熊熊針織背心通吃！
肉肉瘦瘦都可以穿！
而且一般布料下不夠好、不夠堅強的材質一拉就會變形回不去
但是祖宗18代貓咪針織背心不會！
超級彈力！有夠驚人！

👉👉👉【卡哇伊圖騰百看不膩】
提到祖宗18代，不得不說擠滿一個家族
前胸後背都是貓咪＆熊熊的畫面真的好可愛！
穿上去少女心先爆棚！
照著鏡子看一眼會忍不住雀躍跳！ (ﾉ◕ヮ◕)ﾉ*.✧
百看不厭又好搭配！
重點是配色！背心是淡淡的灰色
顏色質感高級不會看起來髒髒的！
真的割破錢包也要帶回家！好看到不行！

‼️‼️‼️一件才批190元！採購皮繃緊一點，大祭回饋，祖宗a~~~~還出動到18代~~~~~~
尊敬也要三分，價錢不是問題啦！
‼️‼️‼️直播現場爆款爆量爆轟動！
不是只批190元的祖宗18代貓咪針＆熊熊織背心不正常！
是採購計算機壞掉了不正常！
貼心提醒，收到貨千萬不要幹譙太大聲！
可愛歸可愛，氣質還是要維護的！
‼️‼️‼️錯過真的不能說什麼，搥心肝也無法挽回過站的火車，喜歡的趕快加購區加了，時間不等人！
爆款能有幾次機會殺到會計連哭都哭不出來！
把握機會了！

✅✅✅購買者以下必看:
【如何購買、購買規則、加購區關閉時間】:
👉👉👉有夠QQQ，才批190元的祖宗18代貓咪＆熊熊針織背心，請到加購區購買，謝謝 。
👉👉👉＃加購區在這裡，按了即可到加購區:
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❗❗❗【注意】加購區購買，如數量大於二（包含2），請於得標數量處～
更改您的下單數量喔~謝謝大家。

✅✅✅祖宗18代貓咪＆熊熊針織背心
✅✅✅批價：190元
✅✅✅顏色:
👉灰色
✅✅✅【建議尺碼】
尺寸約 胸90-166公分 長61公分
適合45～70公斤，謝謝

⚠️⚠️⚠️【注意加購區關閉截止時間】
隨時關閉加購區，以便追加，加購區一旦關閉就無法購買，謝謝
⚠️⚠️⚠️此款為預購商品，如有預購購買必看！！！
⚠️⚠️⚠️【預購商品訂購規則】:
購買前務必詳閱我們的粉專【關於】說明，訂購視同已詳閱我們的關於說明，謝謝您。
❗❗❗️請勿隨意棄單或是要求換標，避免購物車自動封鎖，購物車一旦封鎖就無法加一得標，謝謝您。
❗❗❗大量棄單或是大筆金額棄單，一律請求賠償已支付追加預購之金額，請勿棄單！謝謝。
🔸️🔸️🔸️顏色以現貨實品為主。
商品照片會因為手機型號或者品牌不同、拍攝於室內戶外燈光不同，而有所色差皆屬正常，可以接受才下單，謝謝
🔸️🔸️🔸️此款爆款為預購商品，預購商品不用先結單。
🔸️🔸️🔸️服飾類追加預購期約10天～30天，敬請耐心等待，謝謝
🔸️🔸️🔸追加️商品採追加預購制，到貨後才能結單付款，追加預購商品因為還沒到貨，就先不用付款，謝謝
🔸️🔸️🔸等待️追加預購商品到貨後，會放入得標者的購物車，到貨後在結單即可，謝謝您
🔸️🔸️🔸️️有關任何預購追加商品到貨，會在每個星期五/六晚上加入得標者的購物車~
🔸️🔸️🔸️每個星期五/六在自行去看看購物車追加到貨什麼預購到貨戰利品，謝謝您
🔺️🔺️🔺️有關每一樣的預購追加商品到貨，因為我們訂單都是大量級，所以無法個別通知喔！
追加預購到貨了，都會在每個星期六加入得標者的購物車~
都必須自行主動看自己的購物車到貨什麼商品～
如果有任何預購商品追加到貨～
這時候就可以在每星期日到星期一晚上8:00前，完成結單出貨即可，謝謝您
＃粉專按讚追蹤搶先看很重要
＃按讚追蹤搶先看才不會漏接任何粉專重要活動
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主持人：阮慕驊
來賓：「今周刊」副總編輯 劉俞青
主題：聯電 被看扁的贏家
節目時間：週一至週五 5:00pm-7:00pm
本集播出日期：2021.06.29

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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/

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DD(盡職調查)-公司基本資料-股權結構
創業公司早期的時候，只有合夥人，所以合夥人之間的利益分配是很重要的。創業的第一步就是在組建團隊之後，合伙人之間如何保證穩定。了解公司法就股權在公司運作的重要性，例如重要決策股權要多少。

DD(盡職調查)-財務分析
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現金流量表
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DD(盡職調查)-財務分析-資金
創業需要多少資金
創業沒資金怎麼辦? ---.創業貸款、銀行貸款、中租迪合
資金公司常與私人混在一起
現金流控管：應收帳款收款天期VS應付帳款、應付費用付款期
資金週轉過不了，什麼都別談
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DD(盡職調查)-稅務規劃
書審申報營所稅導致內外帳，股東質疑公司實際利潤
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