開這種時事地獄梗我會不會被盯上？
如有雷同純屬巧合
我就只是想做隻可愛的小獅子

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［ESL vs ESG］　讓你知道天地不容～～一刻不放鬆～～來讓你再去贈我　～～～這可怕的陣痛（＊）

經濟原文：【歐洲超級聯賽】歐超聯融資行摩根大通被降ESG評級　因做法不符合股東利益（https://bityl.co/6Usq）

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TLDR：JP Morgan因為出資支持歐超聯，由ESG合規變成不合規。咁都得？！

1. 今個星期花生極多，有幾十單都未得閒寫。但呢單亦真係挑戰我三觀，完全係奇聞。比起歐超聯出世然後兩日夭折更神奇。

2. ESG investing，雖然近年先多人講，但同好多而家巧立名目嘅嘢一樣，古已有之啦。即係點？即係冇良心嘅企業，咪唔好投資落去

3. 之但係，法律就還法律，斷估唔合法嘅冇得上市啩？（＊＊）。但良心，喂，一人一義十人十義喎。好多網友覺得華爾街嗰啲全部仆街冚家鏟，成個股市都係昆人嘅，係咪全部Black List 晒？

4. 咁當然你自己可以唔買啦，但，基金又如何？亦有基金在方針講明，例如我唔買黃賭毒股票（黃業其實好難上市，毒嘅，大麻股咯。但賭股好多）。唔買煙酒亦得。亦都有啲唔買軍工股。

5. 同樣地，近年咩石油公司嗰啲，都係眾矢之的，基金又唔買，銀行都唔借錢畀佢地，因為借咗就自己都同謀，有份搞到冚球鏟，自己啲股票都畀人黑名單。或者咩緬甸軍頭呀，非洲血鑽呀，呢排啲生薑棉花呀咁。

6. 之但係，客固然唔會自己逐隻睇，基金都未必會，就當然要有啲第三方機構去評。咁就又係嗰句，十人十義了。你覺得飲酒天地不容，我覺得飲百事先落地獄喎，just saying

7. 但，今次呢個，真係going too far．首先我係反對歐超聯的，原因講過，你可以唔同意，但重點不在此。

8. 當然我唔會誓死悍衞歐超聯支持者嘅自由（CLS，好多條命？）。而JP Morgan 即使唔係推手，都肯定擔當咗好重要嘅角色，洋基鄉里圍威喂嘛（順帶一提，我見好多球迷講球會話一入呢個歐超聯就分幾錢幾錢，好過歐洲足協好多。呀老細，係人地JP Morgan借畀你的，要還的，仲要同你計息，可見球迷真係幾咁易昆）

9. 但，而家話成立歐超聯，背棄歐盟 OCED 同聯合國道德標準？搞乜？首先我唔知幾時呢堆變咗道德組織，但即係，我借錢畀人搞波出糧裝修球場咋喎，唔係借公畀人買軍火種族滅絶下話？

10. 你可以話滑坡謬誤，但此例一開，真係萬能Key 任你玩。Let’s say下次有間銀行借錢畀歐洲足協，係咪即時又變non-compliant？雖然我反對歐超聯，但足協腐敗人人皆知。

11. 講到尾，金錢利益一回事，大球會貪得無厭要鬧又另一回事，球迷唔高興又另一回事，但你借錢畀佢又係再另一回事下話？

12. 固然你睇官方講法，話「不符合股東利益」，但得罪講句，你呢啲ESG機構邊位？CFA都未必有個。你畀JP Morgan老細更知咩係「符合股東利益」？股東出咗聲啦咩？況且，借幾十個億出去咋喎，佔本loan book有冇一千份一？

13. 呢啲咁嘅嘢，ESG都要理嘅，就真係有排唔得閒。第時借錢畀拜仁嘅銀行又話打壓小球會唔道德。借錢畀地產商又搞到香港人住納米樓不道德。

14. 所以ESG呢啲咁嘅嘢，講梗係個個贊成好聽，去到實行你見真係相當荒唐。當然啦，呢間Standard Ethics唔知有幾有影響力，其實你可以當佢發神經的。

（＊）呢排幾好唱口，仲揀埋啲幾廿年前我考會考時聽嘅歌。可能又畀啲小朋友批評話廢老脫節聽埋啲咁舊嘅歌（實情我貼啲再舊嘅都仲得）。不過，扯，你見鬼媒啲newsletter，John Authers 嗰啲，啲文貼法蘭仙納杜拉添呀，仆街，成百年前呀，清朝人嚟的（其實爭幾年），果然香港人寧舍巴撚閉。

（＊＊）都唔好咁老定，合唔合法呢啲，睇jurisdiction啫，大麻已經係好好例子。又或者你諗下日本啲彈珠機公司，在香港上市，「做乜唔在日本上？」「貪你香港有common law？」。我記得管理層好技巧地講，佢地啲生意，not illegal—呢啲就日本語言藝術啦。事實熟悉日本文化嘅（我唔係講我）都知，日本就係好多呢啲咁嘅掩耳盜鈴嘅混吉嘢，彈珠機中獎當然不能換返錢，唔畀賭錢嘛，但可以換獎品，然後又咁啱隔離會有啲人幫你收獎品換做錢。咁啱啫，同公司無關，如是我聞。仲有，你睇愛情動作片嗰啲泡泡浴，日本禁止賣淫嘛，但現實上全部可以「本番」（你懂的）。點解？日本法律冇禁止男女一齊沖涼喎，又冇禁止你畀錢人幫你沖涼，然後你地情到濃時唔小心跣咗啲嘢入去，就唔係店方控制到啦，。呢啲就係關東嘅玩法。關西又另一種玩法，友台 新田飛地 話你知，料理組合，你食食下和菓子變咗食草苺牛奶，呢啲自由戀愛嘅嘢，開明嘅日本國政府係唔禁止的。不過唔知啲和菓子做乜咁貴，應該好好味。（又，日本嘅嘢，真係乜都要分關東風關西風，不過聽聞呢個唔關關東關西事，只係大阪係咁奇怪，同啲黑官商勢力有啲關係喎，如是我聞）

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［身痕文學］好耐冇嚟，原來一個 Pacific Place，開咗三間星巴克。

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1. 只係Pacific Place咋喎！都應該係個紀錄？仲要三間都有得坐低的。都未計金鐘廊　海富　中信　花園道　各一

2. 我覺得真係相當震憾。而聯想相當奇怪（華碩仲奇怪），我居然諗起漢堡。係德國嘅漢堡。諗起漢堡火車站　Hamburg Hbf （Hauptbahnhof）（＊）。個火車站大到一個點，係有兩個地鐵站嘅！Hauptbahnhof Nord （北）同　Hauptbahnhof Süd（南），大到一個點，可想而知幾震憾。當然機場就好多地方都有幾個地鐵站，但，火車站喎，歐洲喎。

3. 嗰次漢堡之旅極之震憾，我第一次去德國，係英國讀書時，由倫敦飛去不來梅（冇錯係嗰個不來梅，冇錯係有國際機場的，仲要坐架螺旋槳機）。但當晚已經去漢堡投宿。時為2001年，剛好廿年前

4. 冇查資料，但照計法蘭克福火車站大過漢堡，我都有去過，但個感覺冇咁震憾。而當年亦都未有柏林Berlin Hauptbahnhof，柏林只有Ostbahnhof（東站）同埋Bahnhof Zoo（冇錯係動物園站），當然同兩德分裂有關（機場又兩個，好似洪堡大學都整兩間，啲地鐵更加古怪）。

5. 亦同歷史原因有關，你見倫敦有好多個火車站，並冇一個統一晒嘅大站，所以冇漢堡站咁大規模。嗰時在漢堡站見到個Departure 牌，心諗WTF，雞拿咁大隻字不得止，仲要係好似機場咁滾動式轉，而啲Destination 係歐洲其他城市。

6. 冇錯，漢堡係一個好Q好Q大嘅大站。當時嘅我由呢度坐車去丹麥，呢部份冇乜特別。但識我耐嘅讀者知道我之後會講乜。坐坐下火車，做乜事？係成架火車上咗船的！就係火車軌上船，然後架渡輪成架火車運你過海。然後你係可以離開火車去架船度的。當時覺得非常之震憾

7. 講返呢個星巴克，台灣好似有間幾靚（唔記得邊度），但冇去過。計我最記得嘅，兩間。一間日本，一間韓國。

8. 日本嘅，東京，澀谷。好多人都知，望住個澀谷路口交差點。我第一次去東京，朋友（香港人）約我在澀谷，知我第一次去東京，就帶咗我去呢度，指定景點。後來每次去東京我都同佢約在呢度（男人，唔使問）。做乜？當然係睇女，雖然我覺得麻麻地。又，好Q多人的，無數咁多遊客會在嗰個位影相，甚至set部機拍片

9. 關於呢個澀谷路口交差點，仲有一樣嘢。唔計卡通片，我最最最早對「日本」嘅印象，就係呢個路口交差點。可能係小學雞教育電視？或者日本風情畫之類。然後事隔咗三十幾年，我先知嗰個位就係澀谷路口交差點。

10. 至於韓國嘛，冇錯係首爾。冇錯係江南高速巴士站嗰間，好有名氣的，攞奬。但重點，當然係睇女！很多女睇的，仲要多數都係韓妹，唔似澀谷路口交差點嗰間咁多毒撚遊客（例如我）同埋南亞女非洲女。

11. 去星巴克睇女？去星巴克梗係睇女啦！唔通飲咖啡？飲咖啡返屋企飲啦！

12. 其實仲有一間，都係東京，目黑嗰間咩旗艦店。既好彩又唔好彩，因為我去嗰時剛開張。但你估到了，插針不入啦，只能在外圍睇，咁就唔算去過。只有外圍搓嚟差去冇入去嘅，阿仙奴咩。

13. 呀仲有，宇治平等院嘅星巴克。呢，就在中村藤吉隔離。簡直係大煞風景。本人當然唔會去。Matcha Latte呢啲真係落地獄（其實你問我除咗黑咖啡外其他嘢全部都落地獄，雖然我而家飲緊Mocha，我不入地獄誰入地獄？）

14. 話時話，「到底一個地方開幾多星巴克同乜有關？」。固然同啲友有冇錢有關，不過大家應該聽過Big Mac Index，所以亦有Latte Index，即使去到人均收入好低嘅地方，去柬埔寨去越南都好，啲星巴克都唔會平過香港好多。

15. 有人話冋「咖啡文化」有關，really？「正相關定負相關？」。定應該越有「咖啡文化」越唔會飲星巴克？不過冇所謂，意大利法國奧地利都開星巴克，正如COCO老番屋都反攻印度（是真的！）。而香港，未有星巴克前，有冇「咖啡文化」？定根本星巴克只係麥當勞（我覺得係），食麥當勞係咪西餐文化？

16. 想講嘅係，韓國出奇地咁多星巴克。如果冇睇錯，同日本數目差不多。但日本大好多喎，人亦多好多。當然你話韓仔冇品味飲屎水先幫襯星巴克，我都唔會異議的。雖然我去星巴克十次有九次都飲茶（今日係第十次）

（＊）Hauptbahnhof　 Haupt就係main，bahn就係rail，hof就係court，所以就係main train station，德文特色就係啲名詞可以咁不停加上去，但只係一個字。

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《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?

(10) 舖最貴呎價成交? 
(9) 舖最平呎價成交? 
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比? 

答案在影片裏。
..........

「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
..........

影片內容: 

舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？


我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？


買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！


第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。


相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。


記住，舖價可以高達137萬一呎。


第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。


前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。


相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。


藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。


記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。


第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。


記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。


第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。


相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。


記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。


第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。


記住，舖租一加可以加213%。


第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。


記住，舖租最多減76%。


第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？


好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。


記住，舖最大單單一成交係11.42億。


第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。


老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！


記住，舖蝕最多係4.64億。


第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。


樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。


如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。


記住，舖可以升值7600倍。


第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。


呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。


好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。


好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。


但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。


今日聽多次個南無佬講咗啲乜？


舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。


李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」：聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com