【英國房屋法對劏房租管的啟示】

政府委任的劏房租務管制研究工作小組（劏房租管小組）提交劏房租務管制方案，並計劃會在今年立法會任期內完成立法。然而，方案似乎與社會訴求存在巨大落差，「租管」聽起來強硬，實際上是否有心無力? 本文嘗試列出其中主要爭議，並提議借鏡英國房屋法（Housing Act）的立法經驗，對照出政府現時提議的缺陷。

對劏房的環境問題放軟手腳

劏房普遍存在不少居住環境問題。大部分劏房沒有安裝官方的水電錶，因而須向業主付額外水電費﹔結構及安全方面，額外的牆壁和地台有機會對樓面造成超載、地板下不時有複雜的水渠走線、開放式廚房均沒有安裝防火牆、煙霧感應器等的消防安全要求﹔還有舉世知名的衛生極端情況﹕廚廁合一、廁所閣樓、天花板鼠患等不一而足。現有方案期望以「標準租約」（註1），透過業主與租客之間的租約條款，改善水電雜費等問題，預期不會有顯著效果。

針對上述情況，運房局局長陳帆稱現時已有建築物條例監管劏房，所以不需要再「架床疊屋」的說辭推搪。然而，局長口中的現行政策和執法方式根本形同虛設。屋宇署最新的目標巡查及糾正數目（註2），規模分別佔2020年的劏房整體數目的1.6%和0.24%（註3），2014年後推行的劏房小型工程登記方面，2016年劏房工程登記完工證數目只佔劏房增加數目的2%（註4）。劏房租管小組先天性不足，一開始已訂明並不處理劏房最嚴重的生活環境問題，進一步合理化了現況的問題。

英國房屋法的啟示

香港的房屋問題裹足不前，反觀英國房屋法（Housing Law）多年來續步完善。早年因應規管房屋市場的需要，續步發展出獨立於舊有業主與租客條例的法律條文和主體。其中房屋法的倡議者致力建議法庭，在原來做法較陝義和診斷式（clinical）的擁有權（proprietrorial rights）評估基礎之外，視房屋為影響別人生活的重大因素（註5）。其中重要的發展包括﹕1977年確立無家者的房屋權、80年確立置業權（right to buy）的同時確立了議會房屋（council housing）租戶的租住權保障（security of tenure），並且續步發展至涵蓋更多房屋議題面向的法例。

而房屋法最新發展，強調租客作為消費者的身分（tennant as consumer），超越了單純以業主與租客對立思維。房屋作為業主提供的服務或產品。法律背後的精神類似其他行業和商業情況下的法規，以保障消費者為目的，視租務市場為產品進行監管，著眼於房屋的基本質素和安全等方面，將之作為消費者法例的其中一環。

其中最明顯的例子，是2004年推出的房屋法，訂立的房屋健康及安全評分制度（Housing Health and safety rating system）（註14），用以評估房屋單位對健康及安全的潛在風險，並統計了不同隱患對不同人的潛在風險，提出了避免方法，並在標準租約中規訂業主出租的單位，須達到房屋健康及安全評分制度的基本要求。

針對劏房單位質素的評分制度

針對本港劏房居住環境欠佳的問題，若仿傚英國設立一套有法律效力，按劏房單位質素的評分制度，有如監察食物是否健康安全的營養標籤。便可以在劏房的標準租約中，列明業主的義務包括﹕提供達到基本評分的單位。以具體可執行的政策，針對現時劏房的普遍的問題續項評分，供租客參考，並強制達基本要求，例如﹕出租時不可有老鼠跡象。相反，按現時建議單單以標準租約提出，亦難有人重視。

假如落實以成文法針對劏房的基本設備和質素規管，其實並不能簡化成純粹使劏房戶得益，犧牲業主利益的政策。有關政策背後，提供誘因提升私人租住市場的服務質素，取締提供惡劣居住環境的房屋的情況，其實亦有助整體租住市場的專業化。即使對象僅是房屋市場某細版塊，亦能體現政策思維上的進步。

相反，劏房租管委員會經常強調即使建議劏房租管，亦必須平衡業主與租客利益，姿態上想顯得客觀中立，其實未有擺脫業主與租客零和博弈的思維，保護既得利益之餘，亦傾向少做少錯的因循保守做法，實際效果是就劏房問題大致維持現狀甚至惡化，值得思考這結果是否政府所樂見。

註1﹕立法會CB（1）504/20-21（06）號文件，「劏房」租務管制研究工作小組的工作進展
註2﹕2020-2021年財政預算案，屋宇署總目收入分析。
註3﹕2020年長遠房屋策略估算劏房數目為99 400個。
註4﹕本土研究社﹕2014-16年 劏房總數與劏房工程「完工證明書」, 2013-2017年劏房工程「展開通知書」和 「完工證明書」： https://goo.gl/oqJqAj
註5﹕Susan Bright (ed.) , Landlord and Tenant Law Past, Present and Future.
註6﹕Office of the Deputy Prime Minister, Housing Health and Safety Rating System: Operating Guidance.

在大灣區置業投資，有冇得食淡水魚生跟本係 #錯重點，最重要的當然是物業的「質素」！

就算買正旺區，不愁冇租客，但點解自己個盤唔太受歡迎？很有可能因為你忽視了「大媽邏輯」！

作為「一家之煮」，會唔會日日帶屋企人周圍搵食呀？又唔係拍飲飲食食節目。租樓又好，買二手樓又好，廚房布置先係最重要，仲有晾衫個露台未講呀！擁有豐富物業投資及按揭經驗的王家安，教你電視台唔會講的 #內地買樓秘訣：

//內地樓市進入火紅年代，雖然政府多番出招，各個城市也推出不同形式的限價、限購，樓價依然不受控地向上。另一方面香港往返內地的大型交通基建陸續落成，在粵港澳大灣區概念的帶動下，吸引了不少香港的投資者考慮購買內地物業，為內地樓市火上加油。

以深圳作為例子，指當地自2008年金融海潚後樓價一路上升，在十年後的2018年已翻了幾番，惟樓價仍較香港低，相比之下較易負擔，仍然受到港人歡迎。若然認為深圳樓也貴，還可以選擇大灣區其他城市，以至其他省份的二三線城市。

在內地投資物業，除非帶有自住用途，否則首要目標當為升值或收租。要達到這個目的，我們需要明白中港文化差異，落地了解內地人購買或租用物業的習慣，才能找出較易出租或日後出售的物業。

內地家庭在購入或租用物業時，最終決定權，通常不是一家之主，而是「一家之煮」。作為家庭主婦的大媽在決定住在那裡，考慮因素全部都是貼地的，而且是粘在地面、甚至乎是藏在地底深處的原因。

作為「一家之煮」，第一個被排除在外的是開放式廚房，皆因美觀的開放式廚房帶來的問題就是油煙，要花上較多功夫去清潔。其實內地樓宇面積較大，開放式廚房的空間感設計變得不太重要；即使開放式廚房能在煮飯的時與丈夫子女交流、家中宴客時也能一目了然，都敵不過清潔油煙時的辛勞。

在香港，在購入配置陽台住宅時，很多業主的本能反應是能否將其改裝成室內空間。但在大媽巿場為主導的大陸，陽台是神聖而不可僭建的，因為主管家務的貼地大媽，對使用陽光曬晾衣服的習慣都有種堅持和執著。所以，在內地置業時，特別是主打家庭客的三房戶型，必須緊記常被港人忽略的陽台，對租金和樓價是有重要影響的。//環遊理財 - 王家安
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小編都估唔到 #開放式廚房 可以靠延伸鞋櫃和加玻璃趟門，變返做獨立廚房，仲要有返個細飯廳，個設計師幾勁！不過都要開放式廚房有窗，先至容易做到~*

雖然話小朋友仲細怕唔安全所以唔要開放式廚房，但近年不少新樓盤的細三房或以下的單位原裝間隔已是開放式廚房，變相令業主裝修時增添麻煩。

天晉IIIA開放式廚房搭建示範單位相集：
http://propertykids.blogspot.com/…/The-Wings-IIIA-3BedRooms…

單位：《天晉3A期》
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兩間色彩繽紛的兒童房，打造孩子的小天地，客飯廳和主人房設計時尚實用，配合家中各人需要，設計師巧妙地改動廚房間隔，為小孩子提供一個安全舒適的家。

禮建德集團控股有限公司已於香港聯合交易所掛牌上市 (股份編號:8455)，設計情報中心 (Design Information Centre, DIC) 為其附屬成員

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