※ 引述《eduijt (不戰不和不守)》之銘言：
: 想請教一個問題
: 有一塊地因為是都計內的土地
: 謄本的「使用分區」和「使用地類別」都是空白
: 經查詢是都計內的農業區
: 但是土地上面有合法建築物
: 請問這樣的土地算是農地還是建地
依據都市計畫法以及農業發展條例及相關子法規定，這塊地還是農地
但一般土地交易市場有一種叫農建地(這不是法定名稱，是世俗通稱，以下說明)
: 以後是否還是可以蓋房子
: 以後使用上有什麼限制嗎
: 謝謝您

農地上如果有合法房屋
目前可能會有兩種可能
1.都市計畫實行前原有合法房屋(建築)：一般來說通常是有人的行為，
後面才有法令或計畫的制定與落實，為了保障既有合法使用者的權益，因此大多的法令
會對於既有行為給予放寬，而臺灣早期是先有土地法所規範的地目等則(105年已廢)，
當時地目對於房屋及附屬之庭院等是有"建"字的土地作為登載標示，而廢止原因在於
在都市計畫以及非都市土地使用分區及使用地分別落簿實行後，其土地管制都回到相關
計畫(都市計畫書圖土管)或法令(非都市土地使用管制規則第6條或興辦計畫或開發計畫)
進行管制，地目等則已失去原本分類及管理的用途，因此地政司105年才廢止此規定。
而當時登載為"建"地者，後來是有可能同時屬於都市計畫區的農業區，但依據都市計畫
法第41條之規定略以「都市計畫發布實施後，其土地上原有建築物不合土地使用分區規
定者，除准修繕外，不得增建或改建。...」，都市計畫法臺灣省施行細則第30條亦有相
關規定略以「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建
築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦
理：...三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或
拆除後新建，不得違反第一款之規定。」，因此市場開始形成所謂的「農建地」，但回
到本質上這還是農地，只是保障原有合法建築權益的做法。

至於這個該如何認定，建議跑一趟地方政府看有無建使照登記，然後對應該都計第一次
公告，這個是最笨的，哈，找當地代書或者排除下面的農舍，應該就會比較快知道了。

農建地一般來說可以修改建(但都市計畫法施行細則第30條有相關修改建規定要注意)
所以他的交易市場相對比較大

2.農舍：主要是依據農業用地興建農舍辦理，但這個是90年後才有的制度(也是造就臺灣
農地破碎的主因之一)，依據規定有分為個別農舍以及集村農舍，但您的描述看起來是
個別農舍，這種申請一般都要有一些條件，基本上包括在地農民資格、同一縣市農地
合計0.25公頃(可合併)、有農業經營需要卻在當地無其他住宅或農舍等(細節請看上面
法規)。

因此農舍因為是新法制度帶進來的產物，因此一般地方政府都有依法列冊管理的資料
(圖冊)，買農舍的限制相對農建地比較多，包括買賣雙方都有限制，但對於買家的您
記得去縣府看一下他的套繪地籍，建議把另外一塊買下來比較好(如果是被併過的)，
避免失去農業經營的事實被抓到或被檢舉或被銃康而被廢照了...

農舍修改建目前案例比較少，但如果拆除重建，我想也只能繼續申請農舍，因此上面
辦法的相關規定還是要符合，這時候您的身分已經是農民地主了...因此限制相較農建
地會多一點

以上個人經驗與理解提供參考~

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