📌📌老B辦改建豪宅身價翻倍，億元透天厝交易正熱🏘🏘

北市素地缺貨，開發商將眼光放在「類土地」的產品上，尤其是產權單純的舊 #辦公大樓 與 #透天厝 等產品，#台北市 近期又有一宗老B辦都更改建案例，位於敦化南路近小巨蛋的40年老B辦，改建成為豪宅案「#華固敦品」後，最新實價揭露23樓成交每坪202.9萬元，整體成交單價在每坪154~202.9萬元，改建後房價較周邊老B辦翻倍。

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#你們到底算什麼！！！！！！！！
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#眉蓁回答不出來的管線預算雨蓁告訴你

眉蓁繼開出高雄打下全世界1/10蘭姆酒市場（1億公升）的支票後，又再次提出要把大家沖馬桶的水全都換成海水，避免市民提水之苦的天才政見啦！

先不說其實現在市民不用提水，按一下也能沖馬桶，今天我們不寫論文，但還是要來滿足大家的期待，分析一下海水沖馬桶的可行性如何，接下來就稍稍做個小評論。

#海水真的可以沖馬桶嗎？

海水中充滿大量鹽分，而氯離子是鹽的重要組成，所以海水裡充溢了氯離子，當我們要以管線運用海水，間隙腐蝕、孔蝕的部分腐蝕是十分常見的事情。

因此海水系統則必須與目前所使用的自來水淡水系統分開建置，這並不是李眉蓁女士首創，其實在嚴重缺乏淡水、人口密度極高的香港，在部分靠海地區就正在使用海水來沖馬桶。

香港從1950年開始引入海水，建置獨立的海水沖廁水供應系統，部分地區因海水水質仍未能符合沖廁用水標準，增設水質處理設施、輸送運作及保養費用非常高昂，並沒有使用在全部地區。

那如果我們要將海水系統建置在高雄要花多少錢呢？

#建立全市海水管線相當於建立一套全新的供水系統

目前高雄沖馬桶的水主要為自來水，使用自來水管線。眾所皆知，自來水管線是淡水，不能與海水混雜。而如大樓用戶，一般來說供水都是先抽到水塔再供水，以高雄水質偏硬來說，有些大樓甚至有全棟軟水過濾系統，用戶煮沸後即可飲用。是絕對不可能和海水混雜。

因此，政府若要要求用海水沖馬桶，全高雄市都要重新埋管，從海邊用幫浦抽海水進入海水管線系統，配送到全市，透天要拉新管線、大樓配線要完全修改，為了讓民眾接受，恐怕必須補助興建第二水塔和建置海水專用管線，另外，因應海水成分容易侵蝕所需的維護費用、材料升級費用及技術研究費用，這些花費都不包含於上述費用內。

我們簡單地按照自來水系統的費用來估算：

至2015年底，高雄台水公司的自來水管線總長度為7428公里，而2014-15汰換101公里，經費約9.56億元。簡單估算，若單純興建同等長度之管線，經費約為703億元。

但比較麻煩的，則是每戶要接管到家中，並安裝到馬桶的水箱上，如果您府上曾經申裝過自來水，其實會發現這費用不便宜，以單戶來說，包含勘查、設計、試壓費用，實際安裝時的接水點、水表組、接水費、和管線工料費用，4公尺內也要近萬元，更別說郊區有許多離管線一段距離的用戶。根據台水公司評估全台尚有50.5萬戶未納入自來水系統，全數改善完成經費高達3000億元以上，平均一戶高達60萬元，其中尚涉及土地取得、道路申挖、民眾用水意願等因素。

以高雄市為例，高雄市全境切割為17395個統計區，其中有4959個供水區普及率達100%，具有完整的人口密度、每戶接管配水管線長度統計資料，密度分為9個等級。我們將所有組別加權統計，其中，居住密度在50~100戶/公頃以上供水區佔所有供水區之23%，此區配水管線長度每戶小於基本費長度（4公尺），人口約佔高雄之62.56%，居住密度在此之下的佔所有供水區之77%，人口僅約佔37.44%，配水管線就長達7.49~189.27公尺不等。

若我們簡易的將人口密集區每戶以20mmPVC管基本工料費（7920）計算，而人口稀疏區每戶以台水公司評估自來水未接管戶接管費用（60萬）計算，則不計路面修復費用，可得出全高雄113萬戶海水管線配管的費用約為2594億元。也就是光是管線費用，就要3297億元。

然而，若將海水引入城市，則另外要新設加壓站、配水池，且因海水位在城市最低處，加壓站需求比由高往下送的自來水更多，根據歷年自來水延管工程單價統計，高差約45公尺就需一段加壓，而每一座加壓設施費用約為270萬元，而開挖過程中道路復原費用等也都不計，零零總總算下來，大致上準備4000億元比較安全。

高雄繼花費2.7兆種甘蔗後，又花費4000億沖馬桶，負債已經突破31000億，是韓國瑜亂喊價的10倍以上。

票投中國黨，欠債3萬億不是夢！

#難道沒有做夢的勇氣嗎？

看到這裡有些人可能會想用韓導的語氣問：「你連想都不敢想，難道沒有做夢的勇氣嗎？」，為什麼香港可以高雄不行？然而，香港人口密度高達每平方公里2.59萬人，且早在施工遠比今日方便的1950年代就預先建設海水管線，而高雄則是每平方公里940人，縱使區域有人口疏密的不同，但高雄沒有任何一個區域的人口密度超越香港，且要再已經有完整的自來水管線狀況下，要花將近高雄市每年總預算的3倍建置海水系統，甚至前瞻計畫分給高雄預算兩倍都可能不夠用，如此不顧各種成本效益評估的沖馬桶政策建設，真的可謂為 #錢衛建設 啊！

好了，以上就是今天李眉蓁錢衛建設的分析評論，大家喜歡請給我一個like，轉分享超級歡迎，你的鼓勵是我日後研究分析的動力，政治就是要認真起來～～！

180809華城路 歐風社區型別墅 國礎富裔山66-19
地址─新北市新店區華城路66號
影片網址→https://youtu.be/K5WUZe35LvM

【物件資料】
總價─6980萬；單價─57.9萬/坪
降價─6480萬 ；單價─53.8萬/坪
格局─3房/3廳/3衛/1室
建物登記─120.53坪
主建物─62.04坪（一樓18.09坪+二樓12.89坪+三樓16.31坪+四樓14.75坪）
附屬建物─16.17坪（陽台8.23坪+雨遮0.94坪+屋頂突出物7坪）
地下室─26.68坪
公共設施─15.65坪/13%

土地登記─199.13坪
月管理費─18080元
出售樓層─B1~4樓；該層戶數─1戶；共用電梯─1部
大樓外觀朝向─東北；室內客廳採光朝向─東北；邊間─是；採光─3面

【社區資料】
警衛管理─全天候
發照日期─100年05月18日
類型─透天厝；建物高度─14.4米
公共設施─SPA、溫泉、游泳池、健身房
建物結構─鋼筋混凝土；外牆建材─石材
建設公司─國礎建設；設計人─鄭秀玲建築師
建築規劃─51棟，地上4樓/地下2層；總戶數─51戶
使用分區─風景區乙種建築用地；基地面積─12374.37坪

【車位說明】
倉庫式停車位，平面x1

【特色說明】
私密性高
鑿地千尺，專屬溫泉池社區
獨享6千坪公園、500坪的溫泉休閒會館
近康橋雙語中小學，優質物管24小時警衛
英式維多利亞風格小鎮，50席獨棟電梯別墅
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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.服務專線→0986-289-679
2.line ID→chentaiyuan1223
3.看屋請至少提前一天預約，謝謝。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/08/180809-66-19.html

170920宜山路 珠海特區 高級透天有電梯7-1
地址─台北市北投區開明里25鄰宜山路3~7號
影片網址→https://youtu.be/WyKWlDP6iQI

【物件資料】
售價─9800萬；建物單價─83.4萬/坪
格局─6房/4廳/5衛/2室
建物登記─117.51坪
主建物─72.5坪
(1樓22.84+2樓13.46+3樓21.47+4樓14.73)
附屬建物─45.01坪
(陽台6.2+平台2.69+雨遮0.69+花台0.92+屋凸4.1+水箱2.63+地下層27.78)
土地登記─92.81坪
邊間─是；採光─3面
出售樓層─B1~4樓，整棟；電梯─有，1部

【社區資料】
警衛管理─無
大樓外觀座向─朝東南
發照日期─78年11月11日
構造─鋼筋混凝土；外飾建材─石材
使用分區─住2；建物主要用途─住家用
建築規劃─8棟，地上4樓/地下1層，共13戶
建設公司─聯漢建設；設計人─沈國皓建築師

【生活機能】
市場─家樂福
地標─薇閣高中
公園─泉源公園
學區─義方國小、新民國中
交通─捷運新北投站，google說步行16分鐘

【特色說明】
屋況佳，即可入住
離塵不離城，環境幽靜
雙車庫+傭人房，使用空間大
珠海特區，高級透天、別墅林立，住戶平均素質高
客廳挑高5米45(1樓2.85m+2樓2.6m)，舒適無壓迫

美商ERA易而安不動產-大安營業處
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
營業員─陳泰源0986-289-679；證號─(99)148-643

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/09/170920-7-1.html

170618東森+壹電視 看好北車商圈發展 大咖砸13億買雙店面
影片網址→https://youtu.be/K8dO98BihP0

東森─張清俊、鍾家豪；壹電視─趙惠雯、林義翔，採訪報導……↓

【東森】

兩層樓的藥妝店就位在重慶南路跟武昌街口的黃金三角窗，人來人往從不缺走進店面的消費者，這間店面連同隔壁茶飲店的土地建物，上個月正式轉手，傳出總價接近13億，是今年以來少見的高價的商用不動產交易。......↓

記者 張清俊：「對買方來說這兩間店面的好處就是擁有穩定的客源，月收租可以達到百萬元，不過這兩間店面並不位在商圈的精華區內，因此外界分析買方恐怕還是著眼於它的長期改建利益。」

就位在台北車站前，雙透天的地坪分別是117.37坪跟26.6坪，由持有約10年的屋主城鳳公司出售給登記為公司僑外資的煌瑞企業，上個月底完成過戶，以擔保債權金額8.28億元推估，成交價大約在11.5億到13.8億元之間，換算成地坪單價超過每坪900萬元，在國內房市不振之際，這筆交易格外引人注意。

房仲業者 陳泰源 表示：「他買的總價跟租金投報率來換算，當然是不划算的，因為以租金一個月大概才一百多萬換算一年投報率跟他總價13億來講，等於大概是0.9%等於是1%不到，這樣子我還是寧願買，因為他買的不是一個單純的店面，他買的是透天厝，沒有所謂釘子戶的問題，它是隨時他自己想要改建，他自己就可以重新改建。」

業者指出，此案雖然尚未實價揭露，不過兩件透天店面交易，將打破最高實價總價的店面紀錄，也是繼今年一月西門町一棟商業大樓以22億賣出之後少見的高價交易案，兩者都是放眼長期的土地改建利益，仍十分看好北車站一帶的商圈發展。

【壹電視】

記者 趙惠雯：「雖然現在房市低迷，但仍然有不少投資客願意把眼光放遠，願意挹注資金，像是在重慶南路還有武昌街口，這兩棟透天厝，總坪數143坪，但在近期就以13億元的價格成交，相當高價。」

台北車站站前商圈，雖然有地段優勢，但也稱不上是精華中的精華，卻能以高價成交，看看這兩家透天厝店面，藥妝店就占地117.37坪，茶飲店則是26.6坪，兩棟一起賣，總價12億9千萬元，算下來每坪單價高達900萬元。

房仲業者 陳泰源 表示：「那邊的土地行情，大概是一坪700~800萬元之間，總價是13億的話，等於大概是900萬元一坪，高出附近土地行情2成左右的價格。」

雖然稱不上是打破行情的天價，但也創下近期商用不動產少見的高價，看的不是商圈人潮，而是放長線釣大魚，著眼未來發展。

房仲業者 陳泰源 表示：「因為他土地持份100多坪來看，變成說它不用擔心，它沒有所謂釘子戶的風險疑慮在，它其實光是憑它自己這兩棟透天厝，他自己就可以做改建，而承租的店家是比較知名的企業，那是長期穩定收租的一個狀況。」

進可攻、退可守，加上附近房產大多是長期持有，購買大坪數獨立透天厝，連投資客最怕的釘子戶風險也通通免了，未來雙子星開發案的商機更是無限，就算成交價貴了點，但看在投資客眼裡，如果眼光放長遠，還是相當划算。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/06/170618-13.html