濫採砂石農地坑洞未回填解除列管 今年度起課徵地價稅

屏東縣過去有不少鄉鎮農地因濫採砂石形成坑洞，經縣府輔導所有權人進行回填，目前尚遺留140處坑洞未處理，由於這些遭列管的農地坑洞，中央已函示未解列前不得核發農業使用證明書，且不得認定作農業使用，今年度並將開始課徵地價稅，縣府呼籲所有權人應儘速完成回填並向縣府申請解除列管，以維護權益。

縣府水利處表示，縣內因盜濫採砂石形成的坑洞，因分布四散且地處偏僻，過去曾遭傾倒垃圾、棄土及廢棄物等，成為屏東土地的痛，為防止土地所有權人隨意回填坑洞，地主在申請解除列管時，縣府成立的跨局處小組會先進行測量及土壤重金屬檢測，回填土方須符合污染管制標準才會同意解列。

縣府統計，縣內5年前因盗濫採砂石形成的坑洞有238處，經過這幾年輔導回填，目前還遺留140處坑洞，面積約130公頃，這些列管的農業用地分散在萬丹、內埔、里港、長治、高樹、新埤、新園、枋寮、潮州、萬巒、鹽埔及南州等12個鄉鎮，以屏北地區的高樹、鹽埔與里港鄉佔大多數。

其中高樹鄉遭盗採的35處國有地坑洞，佔地約37.1424公頃，經縣府與國有財產署合作，利用水利署疏濬後土石方完成回填後，由於現有土地貧瘠且無水利設施可供農業種植利用，縣府已打造全台第一處以採砂坑洞回填的太陽能光電示範區。

縣府財稅局指出，去年8月財政部賦稅署檢送「陸上盜濫採土石坑洞善後處理計畫」，該計畫規定，坑洞土地違反土地使用管制規定，在完成解除列管程序前，不得核發農業用地作農業使用證明書，且不得認定作農業使用，非屬田賦課徵範圍，應課徵地價稅。

也就是說，這些因盜濫採砂石遭列管的農業用地，今年度前沒有完成解除列管程序，將開始課徵地價稅，期間土地若有買賣或移轉，也將因沒有農業使用證明書，須課徵土地增值稅。

縣府呼籲遭盜濫採砂石列管的農業用地，所有權人應儘速進行回填並向縣府申請解除列管，以維護自身權益。民眾可向各鄉鎮公所農業課或縣府水利處查詢，確認所有土地是否為列管之農業用地。

iMoney專訪 - 投資 要順勢而為

投資，要順勢而為，投資策略必須在既有系統的框架下定期重檢、調整，但不代表「系統」停止運作。應對不同的市場環境，我們要做的是因應不同資產種類的特性，將資產的配置調整到最能充份發揮其優勢的比例，累積資產的目標並不會改變，變的只是資產分配的比例和「槓桿的角色」。

//美國聯儲局自2015年以來，已先後加息8次，聯邦基金利率現時介乎2至2.25厘。本港銀行在今年9月底跟隨上調最優惠利率。隨着供樓利息變貴了，一年一度的稅貸也低息不再，港人終於感覺到加息來了。無論下周聯儲局議息會議加不加息，低息環境確實早已遠離，過往低息時代大賺的投資法門，現在未必奏效了。資深投資者Starman在低息時代，透過槓桿買債券，提升回報至30厘以上，極之和味。不過自美國持續加息，他已停止槓桿買債券，因箇中息差收窄，做法不再吸引，即使利用槓桿買債賺到20厘回報，也是用風險換取的，更有被追收孖展的風險。

三十出頭已晉身千萬富翁的Starman，可謂一個傳奇。鍾情「另類思維」的Starman，對傳統的股樓投資沒興趣，自創出「債券＋REITs」投資組合，在過去數年低息環境下槓桿買債，放大債券回報，再將債券派息投入穩健的REITs，營造穩定現金流，每月產出6位數字的被動收入，足以養起整頭家，讓自己無後顧之憂地創業。

有別於傳統的房地產投資者，買樓買舖收租，2012年他與朋友合資購入工廈，將單位分契拆售，項目短短半年賺逾一倍。現時Starman從事工廈、地廠活化，農地、倉地買賣，又經營貿易、親子餐廳等生意，「八足咁多爪」。

Starman曾兩度接受iMoney訪問，去年又出書講述投資理念，著作在不足一年內加印到第六版，更紅到台灣，可謂香港財經作者的傳奇。他坦言，幾乎每日都收到讀者來信，查詢其「債券＋REITs」組合，大至如何操作，小至在哪一間證券行開戶也有人查詢。不過，Starman坦言「模式調整了！」投資組合內的債券在一年多前已全數清倉。

他娓娓道來過去的理念是2008年金融海嘯，美國推行QE（量化寬鬆），零息時代下，他常常思考如何善用零息環境，「一定是槓桿！」再加上2009年中國動用4萬億元救市，中國地產市道很蓬勃，內房企業缺錢，但中央政府對它們借貸有限制，令它們不介意付出高息到外地借錢。「當時世茂房地產（00813）（的債券）有8厘，現在它不會用8厘去借，中信股份（00267）有國企背景，當時也有6.875厘，現在沒這歌仔唱！而（投資者槓桿）借貸成本又低，只要一點幾厘，我投資的是中海外（00688）、中信泰富，有國企的背景，民企則最睇好世茂。」他說當時這些公司債券的孳息率普遍有7厘以上，做5倍槓桿，賺超過30厘，整個組合平均有約25厘回報，相當和味。

一晃眼便10年，他認為現時息口環境下，過往操作已不吸引，而且有被追收孖展的風險。「今日市場環境，利率向上的趨勢已形成，息口升到2至3厘，但當時（投資的）相同等級的債券現在只有5厘（孳息率），5厘對3厘，息差只有2厘，未來還可能加3次息，息差可能會消失。」他指出，進行槓桿買債券要符合3個先決條件，第一是一定要有息差存在；第二是息差要穩定及持續；第三是投資的資產價格要穩定。因此，現時借貸息口與債券孳息率已收窄，箇中息差也不穩定，資產價格更可大幅波動。「內房本身是高風險，息口若繼續向上，由於它是定息債券，年期長的債券價格會向下插。若你做大槓桿，便會被Call（追收）孖展。所以3個條件也維持不到，就不應該槓桿買債券。」

大跌市才槓桿套現

Starman不諱言部分讀者選擇性閱讀其著作，看到書中說槓桿買債券可賺最高回報便着了魔，但提醒大家要留意大環境。「每年要檢討自己的Required Rate of Return（必要收益率），例如當年我認為是錯價的債券市場，就應該進取，Required Rate of Return去到20多厘是沒有問題的。但當時是零息，現在加息到2至3厘，同樣地投資債券，Required Rate of Return即使槓桿了，頂盡也應該是8厘。」他說，即使內地仍有派10厘高息的內房債，但風險也較以往高，「如恒大（03333）（債券）10厘，槓桿到20厘，是用風險換回來的，我很不建議（這樣做）！」

更重要的是，投資者要知道利用槓桿的目的已改變。Starman說以前槓桿是放大投資回報，現在則變成是備用信貸額度，即有需要時才做槓桿套現。「例如市況突然很差的話，從來也是最低風險賺大錢的時間，但大跌市往往也有流動性的問題。如果投資的資產沒有槓桿選擇權，在市況差更加賣不出，融資不到，便沒有流動性！如果純揸現金（等大跌市），又沒有投資回報，輸時間值。」他的辦法是將資金配置在「工具資產」如債券，具有槓桿選擇權，遇上大跌市，短期債券的價格也相對堅挺，較大機會可透過槓桿套現資金出來掃貨。

他說，若投資者仍渴望槓桿買債券，應找一些年期較短的浮息債券，面對加息，債價也相對穩定，跌也不會大跌。另外，槓桿成數（LTV）也不應太高，「LTV有60%的話，你做30%吧！預債價跌30%也不用補倉，如果有其他資產Back Up也可以。」//