有時候我其實很歹勢，服務處法律諮詢案件千奇百怪又多如牛毛，縱使律師充滿服務熱忱，也擔心佔用他們太多時間。

家琪只是笑笑地跟我說：「不要緊，我們仲誠法律事務所八位律師都會幫忙！」

所長超超超超超超超霸氣啊，瞬間被圈粉！

所以請大家凡有：

👉因為翻修屋子而配合設定抵押，卻發現屋子修不好還多了抵押權設定。

👉因為分享投資平台，自己後續也血本無歸，卻收到違反銀行法開庭通知。

👉因為交往時說要贈與的金錢、房子，分手後卻遭對方主張借貸、借名登記。

👉因為要開立診所而租賃房屋、花了數百萬裝潢，卻發現該房屋不能登記設定診所。

👉因為聽信記帳士而將稅款提前繳入，卻遭該記帳士向代收機關領出。

👉因為跟朋友一起設立公司對外招攬仲介未上市櫃公司股票，卻收到違反證券交易法開庭通知。

👉因為要追查配偶有無外遇對象，追查過程中強行進入第三人家中，卻收到涉犯強制罪開庭通知。

等…不要客氣，電話趕快打過來預約！

【網上投資講座】資金分散不同版塊，下半年港股部署多面睇

7月22日，艾德證券文錦 Sir以及高盛 Gary Suen，在網上Zoom講座講解下半年港股部署，及不同版塊選輪方式，不容錯過！

- ATMXJ 資金遇寒流，資源、體育運動或醫藥股成為新一輪北水寵兒?
- 醫藥股輪證選擇少，選輪方式和新經濟股一樣嗎?
- 股份相繼破頂，高盛 Gary 透露: 正股波幅大，有一類輪證要避開
- 文錦 Sir 教你: 資金分散，在不同板塊尋找機會

活動日期︰2021年7月22日 (星期四)
活動形式︰以Zoom 進行
時間︰下午 19:00 – 20:30
嘉賓講者: 艾德證券期貨 投資策略總監 文錦輝先生
高盛(亞洲)衍生工具部董事總經理 孫明哲先生
主持: 勢聊創辦人 Crystal Wong

網上報名，填妥表格: http://www.onlineupload.net/goldman_sachs/seminar_20210722_eddid/edm_01/
名額有限，欲報從速~

==============================
想了解更多輪證技巧及市場資訊？即上高盛網站 http://www.gswarrants.com.hk
#高盛 #高盛認股證牛熊證 #GS #GSWarrants #輪證 #認股證 #窩輪 #牛熊證 #Warrants #CBBC #艾德 #文錦sir #文錦道 #SIDELINE #勢聊
高盛免責聲明：由高盛(亞洲)有限責任公司發出。©版權所有2021年，高盛(亞洲)有限責任公司。一切權利已被保留。投資涉及風險，認股權證及牛熊證的價值可急升亦可急跌，持有人的投資可能會蒙受全盤損失。過往表現並不預示未來表現。認股證及牛熊證乃無抵押結構性產品，如發行人無力償債或違約，投資者可能無法收回部份或全部應收款項。投資者在購買認股或牛熊證權證前，應確保本身了解認股權證或牛熊證的性質，詳閱有關上市文件所載的認股證及牛熊證條款及風險因素，並（如有需要）尋求專業意見。莊家可能是唯一報價者。
艾德免責聲明:
此簡報內載有及/或提供之資料僅供一般資料及參考之用，幷不構成，亦無意作爲，也不應被詮釋爲專業意見、要約、招攬或建議投資於此資料內所述之任 何證券、期貨合約及期權、衍生性産品或投資項目。
風險披露聲明
若干投資産品或買賣服務幷非適合每一位投資者，投資者宜因應本身之投資經驗、投資目標、財政資源及其他相關條件，小心衡量自己是否適合參與此等 買賣。投資産品的價格及其收益可升亦可跌。在若干情况下，投資者可能會損失全部資本。
過往表現幷不保證未來表現，而以其他貨幣結算之投資産品亦有可能涉及匯率風險。在作出投資决定前，投資者應詳閱適用之發售文件以瞭解有關詳情及 所涉及之風險。買賣期貨合約及期權的虧蝕風險可以極大。在若干情况下，投資者所蒙受的虧蝕可能會超過最初存入的保證金數額。即使你設定了備用指 示，例如「止蝕」，「限價」等指示，亦未必能够避免損失。市場情況可能使該等指示無法執行。你可能會在短時間內被要求存入額外的保證金。假如未 能在指定的時間內提供所需數額，你的未平倉合約可能 會在未得到任何事前通知下被强行平倉。然而，你仍然要對你的帳戶內任何因此而出現的結欠數 額負責。因此，你在買賣前應研究及理解期貨合約及期權，以及根據本身的財政狀况及投資目標，仔細考慮這種買賣是否適合你。你應熟悉行使期權及期 權到期時的程序，以及你在行使期權及期權到期時的權利與責任。
電子服務風險
如果你透過本公司提供的電子服務系統進行買賣，你得承受其可能帶來的所有風險，包括但不限於電子服務系統之硬件或軟件失靈的風險。系統失效可能 會導致你的指令無法執行。此外，透過電子服務系統發出的指示或進行的交易可能會由於無法預計的通訊量或其他原因而受到幹擾、出現傳輸中斷，或導 致傳輸延誤或發生不正確數據的傳輸。同時，未經授權的第三方可能獲得你的通訊及個人資料。
勢聊免責聲明：以上資料僅供參考，並不構成對任何投資買賣的要約、招攬或邀請、誘使、申述、建議或推薦。投資前閣下應理解產品特性及風險，考慮該投資是否適合閣下的個別情況，並向有關的專業顧問查詢。

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過往表現幷不保證未來表現，而以其他貨幣結算之投資産品亦有可能涉及匯率風險。在作出投資决定前，投資者應詳閱適用之發售文件以瞭解有關詳情及 所涉及之風險。買賣期貨合約及期權的虧蝕風險可以極大。在若干情况下，投資者所蒙受的虧蝕可能會超過最初存入的保證金數額。即使你設定了備用指 示，例如「止蝕」，「限價」等指示，亦未必能够避免損失。市場情況可能使該等指示無法執行。你可能會在短時間內被要求存入額外的保證金。假如未 能在指定的時間內提供所需數額，你的未平倉合約可能 會在未得到任何事前通知下被强行平倉。然而，你仍然要對你的帳戶內任何因此而出現的結欠數 額負責。因此，你在買賣前應研究及理解期貨合約及期權，以及根據本身的財政狀况及投資目標，仔細考慮這種買賣是否適合你。你應熟悉行使期權及期 權到期時的程序，以及你在行使期權及期權到期時的權利與責任。

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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914