📌📌新北市跨縣市收辦土地登記再延長🏠🏠

#新北市 各地政事務所配合 #內政部 政策，原訂自2020年7月1日至2021年6月30日試辦之跨縣市收辦 #拍賣登記、#抵押權塗銷登記、#抵押權設定登記、#抵押權內容變更登記 及抵押權讓與登記服務，延長試辦至2022年6月30日，歡迎多加利用。

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透過「簽署讓渡書」或「人頭買賣」等 被出資買斷 監院糾正原民會

記者何國豐／報導

花蓮縣原住民保留地有六萬三千七百五十七筆土地，面積為三萬八百零三公頃。自九十六年起截至一○八年底止，補辦增劃編原住民保留地，總受理筆數達近三萬筆。顯見族人爭取自身權利及縣府努力為原住民爭取土地權利的成果。

一六一公頃原保地

設定抵押給非原住民

　 但是，監察院一○五年七月六日公告糾正原住民族委員會，違法轉讓使用權之交易態樣有「簽署讓渡書」、「人頭買賣」，係透過抵押權設定登記、合夥經營契約簽訂等，土地已被非原住民出資買斷。根據花蓮縣審計室整理、分析，從一○五年五月到一○八年十一月，三年半間，花蓮縣共有三百七十六筆、共同擔保土地五百九十七筆，合計一百六十一公頃原保地，設定抵押給非原住民了，其中許多具公務員身分。

<事實上處分權人得否主民法第767條之物上請求權？>

大家好，我是賴川。今天要回顧事實上處分權最重要的爭點，也就是，事實上處分權人，得否向他人主張民法第767條之物上請求權？就此，學說與實務存在不同看法，我們簡單的說明如下：

▌否定說：實務與少數學說之見解

最高法院認為，事實上處分權畢竟與物權之性質有所不同，自無民法第767條第1項物上請求權規定之適用，亦無類推適用餘地。

吳從周教授認為，從「法秩序一致性」原則及「違法性一致性」觀點論證，違章建築不論在行政法上或民法上都具有違法性。因此，實務上創設違章建築具備之「事實上處分權」，性質上只是一種權宜的「殘缺所有權」或「不完整權利」，而不應再考慮賦予具有完整物權地位之權利。此外，違章建築之興建，不僅欠缺習慣法所應該具備之共同體意思（被闡明的共同體普遍意思），也違反強行規定及公序良俗，更不符合法官認定與宣示其為習慣法之可能，至於違章建築在依法律規定被拆除前之占有狀態，法律對其所作最低限度之保障，充其量僅得賦予民法第962條之占有物返還請求權，而不應允許違章建築得適用或類推適用民法第767條規定行使物上請求權。

◦ 最高法院 104 年台上字第 586 號民事判決

查上訴人係因分配夫妻剩餘財產差額而取得其夫陳枝山向法院拍得系爭未辦保存登記之一六八號、一二三號房屋應有部分各二分之一，為原審認定之事實。是上訴人無法經由登記取得該等房屋之所有權（民法第758條規定），則上訴人就該等房屋固有事實上處分權，惟事實上處分權究與物權性質不同，並無民法第767條規定之適用。

◦ 最高法院 103 年台上字第 2241 號民事判決

按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。原審以被上訴人為系爭未辦理保存登記房屋之買受人，有取得該建物之事實上處分權，得類推適用前揭物上請求權規定，請求上訴人返還系爭建物一樓部分，於法自有違誤。

▌適用或類推適用民法第767條

曾品傑教授認為，事實上處分權之權能內容，僅在為不動產處分與擔保權能之若干限度內，與所有權之權能有所不同，如事實上處分權無法辦理移轉登記，以及無法辦理抵押權設定登記等。除此以外，事實上處分權人，在對標的物為占有、自由使用收益、為事實行為之範圍內，應與所有權人無異，而具有相似性。既然事實上處分權與所有權二者，在占有與用益之範疇內，具有法律上特徵同一性，遇有他人不法干擾或妨害事實上處分權人自由使用、收益違章建築之場合，應許事實上處分權人主張類推適用民法第767條之物上請求權，甚至有主張直接適用者。

陳重見教授亦指出，民法第767條物上請求權作為一種消極權能，其目的在於維護物權之積極權能，而違章建築之使用收益與處分權等積極權能，既然已經藉由交付而移轉予事實上處分權人，如不許事實上處分權人行使民法第767條物上請求權，將無從確保事實上處分權人自由行使對於違章建築享受之積極權能，故應允許事實上處分權人得主張民法第767條之物上請求權，至於究竟應採直接適用或類推適用之方法，可再研議。

◦ 高等法院台中分院 93 年度上字第 64 號民事判決

未辦保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，除此之外，較之所有權人之各項使用、收益、處分權能，實屬無異，則基於保障人民財產權之意旨，受讓事實上處分權人就所有權人所具有之排除他人干涉權能，亦有類推適用必要，否則無以保障受讓人之財產法益，如放任他人不當干涉，實有害社會交易秩序及經濟發展。從而，民法第767條第1項之規定，於取得事實上處分權人亦得類推適用。

▌習慣物權說

近年多數學者認為，在民國99年修正第民法第757條規定後，立法者已承認習慣法得作為創設物權之法源依據，則依此規定，似得肯認事實上處分權係屬於習慣法上之一種物權。理由在於，事實上處分權已存在於我國實務數十年之久，具有慣行事實與法之確信，且事實上處分權人亦能透過「占有」或「稅籍登記」等作為公示基礎，故應得將「事實上處分權」建構成民法第757條之「習慣物權」。

然而，究竟要將事實上處分權理解成「習慣法之所有權」，或是建構成「習慣法之定限物權」而屬一種得永久使用收益與處分之「習慣定限物權」，學者間仍有不同看法。如認事實上處分權為「習慣所有權」，此時則直接適用民法第767條第1項規定，而使事實上處分權人得對第三人行使物上請求權，如認其為「習慣定限物權」，則是依民法第767條第2項準用第1項而使事實上處分權人得對第三人行使物上請求權。

#星期五民商法教室19

160411東森 借名登記陷房產糾紛 買方可舉證是善意第三者自保
影片網址→https://youtu.be/q9Egoeg76RQ

附加說明：礙於新聞秒數有限，新聞內容表達可能會讓部分讀者誤解，小弟在此再次說明一次，如何判斷是否有借名登記？方式「其中之一」就是看謄本的「他項權利部」是否有「非銀行/民間企業/甚至私人」設定抵押的情形。不過，通常這樣的方式，很容易遭查稅，所以未必會這樣做。

因此，另外一種方式就是，出資者與人頭之間用「私契」：協議書、讓渡書、授權書等等之類的。像這類的的私契，房仲方也就很難查詢到了。

另外，通常選擇用私契方式，相關可以辦理過戶的文件(權狀正本、印章、私契等等)，照理說都會在出資者方那邊保管，借名人頭根本無法對房子行使任何權利(例如買賣)，因此，此次的新聞案例中，出資者並未保管、擁有借名人頭的一切文件，任由人頭把房子賣掉，也是蠻離奇的事情，因此，房仲方也算是蠻無辜的。

記者 賴正鎧、王志偉 採訪報導……↓

記者賴正鎧：民眾在買房時如果不幸捲入借名登記的房屋糾紛，問題是相當的多，但其實在一開始從謄本上面就可以略知一、二。

房仲業者陳泰源表示：賣方作房屋貸款的時候，他的權利人並不是我們一般常見的銀行，如果是非銀行，甚至是民間私人企業、甚至是個人名義來給他做設定抵押貸款，那就極有可能是借名登記。

購屋時民眾可以多留意一下謄本的「建物他項權利部」，如果不是跟銀行貸款，而是登記私人企業，就可能是借名登記的房屋。

房仲也表示在交屋前多做一個動作，可以確保自身的權益。

房仲業者 陳泰源 表示：買方一定要再一次雙重確認檢查屋況，確定沒問題，好，我們再碰面交屋，交完屋後，賣方把鑰匙都給你之後，馬上立刻換鎖。

買新房之後，趕緊換一個新的鎖，也可以鎖住一層保障。

但如果還是擔心會捲入借名登記的糾紛，再教你一招。就是在買賣時請賣方再次確認房屋的所有權人是誰，並且把對話過程錄音錄影下來，也可以在契約書上備註，如果賣方說謊，買方就能證明自己在購買時不知情，是法律上所謂的的善意第三者。

律師 張智偉：可以要求賣方在買賣契約當中，載明說這個房子並沒有例如借名登記權利的瑕疵。

買賣時多一個小步驟，錄音錄影，證明自己是善意第三者，就能保有權益，買房細節多，民眾多留意一點，就能多保障一些。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/139851090