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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好? 影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI 【好市多促進中壢房市分析】 答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租...
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抵押權設定自己辦 在 閱讀筆記 |Shoé reads Instagram 的最佳貼文
2021-07-11 08:43:08
:《好走:第三屆 BenQ 華文世界電影小說獎》 王虎森、周維剛、郭昱沂 會知道這個電影小說獎是因為《大裂》,看到有幾屆的得獎作品集好像很有趣,就買了電子書。只不過好像在第七屆後就沒看到新的作品,不知道是不是停辦了呢。 這次看的第三屆作品集是二零一三年出版的,收錄了得到首獎的王虎森《好走》、二獎...
抵押權設定自己辦 在 董森堡 Instagram 的最佳貼文
2020-05-12 20:15:14
端午佳節愉快|半年有感的「議會人生」 經過五月份整個月的定期會期,總算有個較為空閒的時間可以來寫寫半年來的工作狀況,談談就任議員近六個月來的感想,和大家一起分享「議會人生」的奇幻旅程。當然也希望藉此蒐羅民意與輿情動態,做為未來質詢問政的參考,文章如果有什麼疏漏與失禮的地方,也請不吝批評、多多指教。...
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抵押權設定自己辦 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
2016-09-24 17:16:15160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好?
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914 -
抵押權設定自己辦 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
2016-04-11 20:38:48160411東森 借名登記陷房產糾紛 買方可舉證是善意第三者自保
影片網址→https://youtu.be/q9Egoeg76RQ
附加說明:礙於新聞秒數有限,新聞內容表達可能會讓部分讀者誤解,小弟在此再次說明一次,如何判斷是否有借名登記?方式「其中之一」就是看謄本的「他項權利部」是否有「非銀行/民間企業/甚至私人」設定抵押的情形。不過,通常這樣的方式,很容易遭查稅,所以未必會這樣做。
因此,另外一種方式就是,出資者與人頭之間用「私契」:協議書、讓渡書、授權書等等之類的。像這類的的私契,房仲方也就很難查詢到了。
另外,通常選擇用私契方式,相關可以辦理過戶的文件(權狀正本、印章、私契等等),照理說都會在出資者方那邊保管,借名人頭根本無法對房子行使任何權利(例如買賣),因此,此次的新聞案例中,出資者並未保管、擁有借名人頭的一切文件,任由人頭把房子賣掉,也是蠻離奇的事情,因此,房仲方也算是蠻無辜的。
記者 賴正鎧、王志偉 採訪報導……↓
記者賴正鎧:民眾在買房時如果不幸捲入借名登記的房屋糾紛,問題是相當的多,但其實在一開始從謄本上面就可以略知一、二。
房仲業者陳泰源表示:賣方作房屋貸款的時候,他的權利人並不是我們一般常見的銀行,如果是非銀行,甚至是民間私人企業、甚至是個人名義來給他做設定抵押貸款,那就極有可能是借名登記。
購屋時民眾可以多留意一下謄本的「建物他項權利部」,如果不是跟銀行貸款,而是登記私人企業,就可能是借名登記的房屋。
房仲也表示在交屋前多做一個動作,可以確保自身的權益。
房仲業者 陳泰源 表示:買方一定要再一次雙重確認檢查屋況,確定沒問題,好,我們再碰面交屋,交完屋後,賣方把鑰匙都給你之後,馬上立刻換鎖。
買新房之後,趕緊換一個新的鎖,也可以鎖住一層保障。
但如果還是擔心會捲入借名登記的糾紛,再教你一招。就是在買賣時請賣方再次確認房屋的所有權人是誰,並且把對話過程錄音錄影下來,也可以在契約書上備註,如果賣方說謊,買方就能證明自己在購買時不知情,是法律上所謂的的善意第三者。
律師 張智偉:可以要求賣方在買賣契約當中,載明說這個房子並沒有例如借名登記權利的瑕疵。
買賣時多一個小步驟,錄音錄影,證明自己是善意第三者,就能保有權益,買房細節多,民眾多留意一點,就能多保障一些。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/139851090
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#商法裁判精選/邵慶平教授 月旦法學雜誌314期(2021.7)
本期商法裁判選錄之範圍為110年1月至2月的最高法院、最高行政法院的判決,由邵慶平老師挑選出公司法判決9則、票據法判決8則及保險法判決1則,摘錄要旨並撰寫簡析,以供讀者參考。以下為本期部分裁判之主要爭點及議題:
🔸【公司法】
📌2018年公司法修法前,對於外國公司設有認許制度,未經認許之公司無自訴權,惟就是否有告訴權則較有爭議。於本期所選裁判中,針對外國公司是否得就其營業秘密直接被害之事實,依營業秘密法相關規定而為告訴的問題,最高法院兼及過去法制的背景及刑事訴訟制度之功能闡釋見解,應值肯定。
📌依公司法第29條第1項規定,股份有限公司經理人之委任、解任及報酬,應經董事會決議行之。於經理人報酬談判、協商過程中,若因程序不備致該經理人受有損害(例如未經董事會決議,負責商談之人即向經理人表示公司已允諾某退休條件,使其陷於錯誤而辦理退休),經理人是否得請求執行談判職務之人與公司負連帶損害賠償責任?
📌公司法第164條規定:「股票由股票持有人以背書轉讓之,受讓人之姓名或名稱記載於股票。」其中「並應將受讓人之姓名或名稱記載於股票」是否為記名股票轉讓之生效要件?
📌依公司法第213條,公司與董事間訴訟,除法律另有規定外,由監察人代表公司,股東會亦得另選代表公司為訴訟之人,其所謂「公司與董事間訴訟」,是否無論由何人提起,均有該條之適用?其訴之原因事實是否須基於董事資格而發生?同法第212、214條之適用是否應作相同解釋?
🔸【票據法】
📌本票之執票人依票據法第123條規定,聲請法院裁定准予強制執行後,將該本票債權讓與他人者,該他人是否得以原本票裁定為執行名義聲請強制執行?是否亦有票據法第37條第1項之適用,應以背書之連續證明其權利?
📌案件中,A向C女詢問有無資金可以借貸,C女詢問其母B後,B同意借貸,並授權C女處理借款事宜,爾後C女與B洽談,設定最高限額600萬元之抵押權,B則簽發面額350萬元與250萬元之支票兩紙作為借款擔保,交付與C女。爭議在於:系爭支票原為無記名支票,A簽發系爭支票時,B是否即為原始取得票據權利之人?抑或B之女兒C女為原始票據權利人,B係於A無法支付之後,才由其女兒處受讓此一票據權利?是否有票據法委任取款背書相關規定之適用?
🔸【保險法】
📌依保險法第111條第1項規定,受益人經指定後,要保人對其保險利益,除聲明放棄處分權者外,仍得以契約或遺囑處分之。據此,要保人自得變更受益人。若要保人意外陷入昏迷,受法院選定之監護人,以要保人法定代理人之地位,將保險契約之受益人變更為自己,是否係不法侵害原受益人所得請求保險金之權利?
完整內容:#月旦法學雜誌 314期(2021.7),商法裁判精選/邵慶平(臺灣大學法律學院教授)
📕本期目錄:http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2777
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7月22日,艾德證券文錦 Sir以及高盛 Gary Suen,在網上Zoom講座講解下半年港股部署,及不同版塊選輪方式,不容錯過!
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活動日期︰2021年7月22日 (星期四)
活動形式︰以Zoom 進行
時間︰下午 19:00 – 20:30
嘉賓講者: 艾德證券期貨 投資策略總監 文錦輝先生
高盛(亞洲)衍生工具部董事總經理 孫明哲先生
主持: 勢聊創辦人 Crystal Wong
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