2021.08.04(三)
大鯨魚氣球工作室的商業登記通過囉！

想不到申辦統編只要三天時間
就能拿到工作室的統編：87284264
來講一下為什麼突然會想要申請的故事...

記得 2018 年開始
當時剛退伍
剛開始以氣球為業
就有把成立個人工作室當作該年度的目標之一
不過因為當我真的缺免統或公司發票的時候
身邊都有朋友可以幫忙
結果最後「我要有個人工作室！」這句話講了三、四年
都還是沒去做商業登記

而今天之所以會去做商業登記
主要有兩個契機

年初自己架網站是一個契機
當時取了
「大鯨魚氣球工作室｜氣球達人宋俊霖」
來當作網站標題
不過因為沒去政府立案
「工作室」只是有名無實

最近也因為工作需要開發票
卯起來跑申辦則是另一個契機

想不到跟經濟部申請營業登記
不用一週、不用跑台中市政府一趟
只要三天的時間用線上申辦的方式
就可以拿到統編了！
真的比想像中的快很多

總之申辦個人工作室
要做的事情大概有：

- 確定要用的商業行號名稱
- 申請搜尋是否有相同名稱
- 收到審核通過的信件
- 填寫營業項目有哪些
- 決定將地址設家裡
- 輸入房屋稅稅籍編號
- 提交土地權狀影本
- 補交土地所有權人同意書
- 刻工作室的商業印章

有問題就狂打經濟部商工行政諮詢專線
他們幾乎有問必答
馬上解決掉當下碰到的問題

另外要繳的規辦費用大概有
申請商業名稱預查 150 元
刻商業印章 400 元
申請商業設立 800 元
申請工商憑證 720 元
總共噴了 2070 元
比網路上找人代辦還便宜許多

也由於都是線上辦理的關係
像是申請商業設立還有打八折呢！

再來跟大家報告一下
第四門線上氣球課程
「宋俊霖的十二生肖造型氣球課」的相關事宜

原預定 8/31 在 Hahow 上架募資
因為覺得從當初提案到能募資要兩個月的時間實在太久
一直都有在尋覓新平台

後來在七月底還真找到了不錯的開課系統
目前使用起來跟 Hahow 開課的體驗差不多
而且課程銷售出去的費用是零抽成
只要繳月費就可以

但也因為收款人是對我不是對平台
要讓購課學生能拿到購課所產生的電子發票
正式成立氣球工作室還真的是非做不可的事

現在每天都一邊拍攝課程
一邊摸索新平台的各項設定
可以確定的是募資上線日期
將提前至 8/10~15 之間上線！

想當初 Hahow 合約中的自然行銷分潤
從一開始抽 4 成變成現在抽 5 成
抽到我從後台看數據心都在淌血

希望之後在新平台營運順利
可以把省下來的抽成費用投資在更多事業上
也許我終於有機會聘請員工來一起工作吧

在準備正式募資的這段時間
再請大家稍待一下！

英國法院初體驗- 身為被告之自我法庭辯護紀錄

#全身而退 #老天有眼

原本預計四月份出庭的案子因為疫情關係延宕到今天開庭，還記得我和奶爸到地方法院白跑了一趟。上週五我們臨時接到法院通知改成網路視訊出庭。房東對我們的索賠金額為，破壞boiler 1600鎊破壞牆壁400鎊破壞浴室1200鎊破壞地板127鎊弄丟東西 360鎊破壞電器100鎊偷電視850鎊人工修繕費1300鎊損失房租1650鎊法院申請費410鎊律師費800鎊加上利息8% 總共要告我們欠他9598鎊（約台幣38萬）

昨天一天我就在家裡溫習案子，因為我是公司負責人，也是唯一的辯護人，必須發揮學霸的精神，冷靜找出針對惡質房東一項項的不合理要求賠償，從他自己提供的證據去找出所有不合邏輯和漏洞之處。

他瞎編說以下索賠金額：

破壞boiler 1600鎊：結果他自己提供的收據只有1304鎊而且對話紀錄顯示boiler本身老舊，奶爸一直跟房東要求請人來修繕，房東自己腦補說我們破壞它，法官請他證明我們為什麼要破壞，我也說我們做民宿為什麼要破壞導致我們的房客沒有熱水用沒有暖氣用。我們在Boiler上搞了將近兩小時，最後法官決定駁回。

破壞牆壁400鎊＋破壞浴室1200鎊＋破壞地板127鎊：結果他自己提供的Check-out Report 說 Condition as Check-in。他還看錯以為入住的時候那些痕跡、裂縫都是我們用的，但是那欄位上方明明就是寫Condition at Check-in，更證明了這個屋況交給我們的時候是爛到爆炸，是我和奶爸一手自己自費翻新。法官針對這三項也駁回。

弄丟東西 360鎊＋破壞電器100鎊：法官問我的意見，我說他提供的18張收據，加起來的數字跟他索賠的金額完全對不上，我老實說我連他說我弄丟什麼我都不知道。18張收據有一張4814鎊的工程收據，那還是我搬進去前一年的收據，不知道為何算在我頭上。18張收據，只有Boiler這一張是我入住期間要負責的，其他4張我搬出去的，7張我搬進去前一年的，6張沒有日期用word檔亂開的沒有公司抬頭或帳號。法官問原告說我偷了什麼，他說檯燈窗簾等等，結果檯燈窗簾都在check-out report中（各種自打嘴巴和自相矛盾）

偷電視850鎊：我有三方通話紀錄和What'sapp紀錄說他請他的handyman搬走了電視，結果他繼續在法庭上睜眼說瞎話說他們根本沒有搬走。我請法官看證據，他拿走的時候還順便把我的HDMI線拿走，奶爸問房東要回我們的HDMI線，他還說OK Sorry! 突然翻臉說我們拿走電視，法官要房東提出買電視的收據，想當然他沒有。再度被駁回。

人工修繕費1300鎊：法官認為Check-out Report上寫的Check-in Condition 有多處房屋老舊的痕跡、脫漆、裂縫，但我們Check-out的時候都是Condition as Check-in，都是正當的老舊Wear and Tear，所以不認為我需要負責。再者，房東根本隨便拿收據濫竽充數完全沒有任何一張發票對得上1300鎊的金額。

損失房租1650鎊：法官繼續說你身為房東原本屋況不好，你租給人家後你就是做正當維修提高你的租金收益，你花了一個月找到新房客為什麼要舊房客來補你的空窗期？我加了一句，疫情期間我們一次繳12個月的房租，房東沒有任何損失，在疫情剛封城的時候他一個月內找到新租客代表非常正常的時間，不應該我們負擔。再者，惡房東提供的沒有任何公司抬頭的發票說我們欠繳3250鎊的房租。我馬上拿出我們年繳的證據，再度證明他在胡亂扯。當然法官也是駁回。

法院申請費410鎊：房東非常『專業的奸詐』，遲遲不給我們他的email和第三方押金機構的案件編碼。我們搬出去後，多次跟他要Deposit Scheme Number全部裝死不回。等到過了30天，押金1900多鎊全數退回給房東。我寫信給各大政府機關和第三方機構，發現房東故意隱瞞押金第三方機構的編號讓我們錯過時效，但我把案子呈現給第三方，該機構要求房東全數繳回給第三方。第三方機構判定押金應該全數退給我們，但房東不服氣捏造了假證據、假收據、假證人信，去法院告我還獅子大開口要了9598鎊。法官也認為這不該我負責。

律師費800鎊：房東根本沒有請律師（因為他提供的一百多頁證據全部自相矛盾，收據發票金額和索賠全部兜不上。我一項項註記一項項為自己辯解，並且配合法官一條條呈現證據。

加上利息8%
總共要告我們欠他 9598鎊（約台幣38萬）

法官一項項開始審核，請原告舉證，再問我被告有什麼話要說。我一項項根據原告房東提供的證據包和編碼，一項項請法官看他其他證據（Check-in and Check-out 報告、我寫給政府機構告他的紀錄、郵件往來、What's app對話紀錄）提出多處疑慮，他還說他有寫信給我，但只是word檔打印出來的一張信，沒有寄送證明，更沒有email寄送日期紀錄。他的plumber只有一個人，因為他捏造證據，總共換了三個名字、三間不同公司，沒有公司抬頭也沒有公司帳戶。

反過來我的證據，我請來的水電工報告boiler狀況有水電工合格登記記錄，公司註冊商標和編號、公司帳戶、公司抬頭、專業用詞的術語。他的假證人還說我們台灣客人的英文很爛所以他推測我們英文不好亂設定boiler導致鍋爐壞掉。

我回答他，我不明白到底誰英文不好，我們都是非英國白人，（房東是模里西斯印度人）但我先生倫敦大學商管碩士畢業，我的客人許多都是來英國念碩博士的高知識份子，我自己是倫敦國王學院的博士候選人，我不明白你覺得我的語言能力跟你索賠的內容有任何關係。再者，為什麼我們要在倫敦零度的冬天破壞boiler導致我們的客人沒有熱水和暖氣可用，豈不是拿石頭砸自己的腳?

房東開始氣急敗壞一直質疑法官，然後說為什麼所有都是wear and tear，我心想，法官是有讀書的智慧聰明人，你這些胡亂捏造的東西怎麼可能看不出來，我根本不用舉證，光是用他的證據攻他自己的說辭就好了。

在書桌前坐了將近三小時，房東還一直說要中止之後再度開庭，我堅決不要我說我認為房東會繼續偽造更多假證據，而且我下個月就要生產了，之後身體可能要開刀，加上要照顧新生兒，我半年內都不會有心情想要出庭，我們就這樣堅持到最後，法官將他的不實指控全部駁回。

從去年4月搬出來，到現在一年四個月，終於告一段落。我們要拿著法院的審判結果，再去向第三方機構拿回屬於我們的押金1900鎊。不知道要幾個月後才會拿到本來就屬於自己的錢，還走了這麼一大段冤枉路。

只能說，現在的我，來英國短短七年多，應該可以說『超級無敵霹靂融入英國社會』了！連當被告、以公司負責人上法院出庭、沒請出庭律師狀況下用英文為自己在法官前辯護近三小時都經歷過了。

What doesn’t kill me makes me stronger! 未來我更知道如何與房東交涉和防止惡房東了！還有對於出庭應訊我也有經驗了。

＃兵來將擋水來土淹
＃超級融入英國當地社會連出庭辯護的經驗都有了
＃異鄉無後援的創業只能靠自己和上帝的恩典

今天拿到了人生最貴的售後保證書：是我新家售後服務卡～
也拿到了人生最貴的使用說明書：新家也有使用說明喔～

不好好走一輪買新房流程，還真不知道原來連房子都有保證書和說明書，看著厚厚一疊資料，包含打上我名字的產權與地權，那一刻 #感受到自己是這麼真實的存在與活著，貨真價實感到踏實；

第二次複驗房子就順便交屋了。
宜哲設計師陪同複驗，竟然還是抓到不夠完善的地方：譬如該修補的地方不夠美、或者工班竟然在修整過程中又刮傷了門框......老實說不靠設計師鷹眼，我是完全看不出來的～建商的驗屋組非常負責，再次很仔細地一起檢查了一次後，一週內會改好，那我的房子就可以開始動工了。

非常期待一週後就可以開始裝潢施工啊～

整個交屋流程都仔細又貼心：點交房屋說明書，所有未來修繕該找誰，都記錄得清清楚楚；房間鑰匙一把把測試、門卡一張張設定、所有的東西點交明確有憑有據，第一次買房跟興富發，感受度是非常棒的！

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點交完後，和設計師留在現場討論設計。

差不多也要訂購我未來home gym的設備了，必須再確認一次位置與需求。

原本很想把工作室的懸吊架拆來新家掛，便可以在家做懸吊運動～那是筋肉爸爸六年半前，第一次自己創業，簡單畫圖給鋼鐵廠做出來的架子；結果設計師看一眼噴口說：「啊～好像曬衣架～」！！我們對看一眼後，筋肉老爺說：「我不會留戀的～美比較重要」，決定連懸吊架都讓設計師來設計美化吧。

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對於新家的配色，後來整個翻盤走冷色調、灰階搭配白～我連木頭地板都選很偏白的木頭色，當然系統櫃、櫥櫃都想要越白越好。

白的建材選擇很多，光是同色系木紋，裡面刷紋走什麼色調就會創造完全不同的質感，哲空間 室內裝修設計有限公司 應該是發現我有「愛翻盤」的惡習，直接把系統櫃與木工櫃的板材型錄帶來現場，好奇怪～當窗戶陽光灑在型錄上，所有壁板呈現出來的感覺，都跟原本在設計師公司選色時不太一樣！！！於是果然我又翻了自己的盤，換了塊原本沒陽光時呈現過度冷白的木板，它搭配上新家的陽光與窗戶，簡直美呆了！

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後來進入住戶資料填寫，同時要跟物業代管協調未來裝潢時設計師與工班進出登記事宜，這裡面很多眉角，譬如說：裝潢前要包覆好大樓電梯與走廊等保護措施，聽說有的管委要求高標包一包十幾萬就沒了（十幾萬都可以鋪好多木頭地板了這樣心也太痛）～好在我們的沒有被太誇張要求，但是必須跟其他施工的戶數協調包裝保護的共同分擔；不聽設計師與管委談，還不知道問題這麼多：誰先包？誰先拆？那如果前面施工的弄到損傷卻因為還有下一戶在裝潢包才沒拆，導致後續才發現傷痕，該怎麼離清賠償......

我開始放空滑手機看股票，這幾週入手電子股，真是看得我嘴角上揚。

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Lionel防疫一個多月幾乎足不出戶，偶爾去我們工作室運動一下，他看到新家後院的游泳池與小花園一直想爆衝去曬太陽！

筋肉老爺一到泳池邊，就往泳池四個角巡邏，我說：「你幹嘛？」

「我怕有甲蟲落水淹死～來看看有沒有需要救援的～」他回答的可真自然，果然是甲蟲控，有夠不合邏輯，誰會在交屋當天看有沒有甲蟲需要救援？

結果他真的在泳池一隅撈到隻母台灣扁鍬～看起來淹死了，一動也不動～他說：「可能還需要回個神，我帶著它試試看～」

後來沒多久真的給我活了過來～～筋肉父子喜孜孜地說，以後搬來每天早上要去巡邏泳池有沒有甲蟲需要救援！
#因為他們我也開始覺得甲蟲有夠可愛了

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下午直接跑到新家戶政事務所辦理戶籍遷移、區公所辦理老爺的身心障礙症改地址......

拿著自己的房契入戶籍，真的是非常平凡又奇幻的體驗～明天開始要跑學校處理轉學事宜，接下來日子應該會因為新家變得非常非常充實吧！

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新家附近是非常悅耳的蟬鳴，印象中，我小學後就不曾在台北聽過這樣的蟬鳴了，只有每次夏日去住渡假飯店時才有～

九月開始，我就可以天天住在自己充滿度假感的房子了～～

住著它、讓它對抗通膨、好運一定會越來越多因為更有賺錢動能了！

現在低利率、銀房放款多；未來通膨嚴重、物價齊飛漲；十分慶幸去年的自己，就這樣勇敢的買房了～

仔細想想自己真的是白手起家，從月薪兩萬三的小企劃一路爬啊爬的，40歲不年輕但也不老，終於有了自己的安棲之所；

曾經是個想嫁給有房產男人的女子，最後靠自己買了房子還能好好養家顧長子次子，人的潛能可真說不準，可能是因為 #愛給了我動能，這幾年異常辛苦但卻是格外幸福的，心態陽光以後什麼都陽光了呢！

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914