【什麼是違章建築？買到住到怎麼辦？】
最近一個違章建築抽查案，讓某建築師被依偽造文書送辦。什麼是違章建築？買到住到怎麼辦？如何避免涉入違章建築？是否一定要拆？這篇一次跟你說清楚。
　
🎸什麼是違章建築？
　
依照違章建築處理辦法第2條規定，違章建築指應申請審查許可卻擅自建築的建築物。
法律對建築的規定是相當嚴格的，不論是高度、建蔽率或容積率，都必須要通過政府的審查許可才行。「頂樓加蓋」、「陽台外推」、「騎樓外推」、「樓中樓」都是常見的違章建築物。
　
🎸買到違章建築怎麼辦？一定會被拆嗎？
　
違章建築的大原則就是「一定會拆」。
以台北市為例，依照臺北市違章建築處理規則第5條，「新違建」（84年以後新建者）一定要查報拆除，除非是雨遮、花架、防盜柵欄等符合條件的輕微違建，才會先拍照列管；而「舊違建」（53~84年以前）的違建，原則上是拍照列管。
　
所謂的拍照列管，並不是「不拆」的意思，而是列入分類分期的處理程序，依照違建嚴重的程度決定先拆還是後拆。舉例來說，依照臺北市政府執行違章建築取締措施第六點，新違建或是有危害公共安全的舊違建，都屬於第一類，一定要拆。
　
因此，違章建築一定會拆，只是早晚的問題而已。
　
以台北市為例，2017年單年就有查報4944起違章建築的案例，拆除件數為3852件，執行率為77%，並沒有太多逃過法網的機會。

🎸怎麼避免違章建築？買到住到怎麼辦？
　
各地政府都有對於轄區內的違章建築進行查報與登錄。以台北市來說，想知道某建築是不是違章，你可以到北市違章建築地理資訊管理系統上用路段名稱去查詢，並且查到目前的處理狀況。當然，這可能只是現存資料，也有些還沒被發現的黑數會找不到，這一點可能就要再透過地政事務所去調建築圖來看才會知道。
如果你有房地買賣需求或租賃需求，事先上網查詢一下也是一個保全的手段。
　
如果買到、住到違章建築，有機會可以向當初簽約的對象求償。
例如，某房客租了一間房屋想要開餐廳，沒想到不久收到通知要求強制拆除，才發現該地是騎樓違建，而簽約時房東並沒有告知此事，最終房客提告求償成功。
（參考新北地院106年度簡上字320號民事判決）
　
反過來說，如果簽約時已告知有違章建築問題（例如公設有改建、設施有加裝），並以約定現況出租，就很難向對方求償。
（參考高等法院臺南分院107年度上易字第261號民事判決）
　
🎸過去基於人力與法治問題，違章建築常常可以苟活，但最近各地政府似乎都有加強拆除違建的趨勢，執行率越來越高。
雖然目前實務認為違章建築還是可以拿來買賣，但這就好比藏著炸彈的房屋，你都不知道他何時會爆炸消失，建議不要輕易嘗試擅自建造或變更建物結構、設施。而且依照建築法地96條之1規定，拆除費用可是建物所有人自行負擔，何苦到最後都賠到自己身上呢？
　
如果你是買方或租客，在簽約交易前別忘了多聞多問，除了向對方探詢以外，也自己上網稍微查一查，確保自己的權益。雖然違建在交易上常常有優惠，但萬一被拆，那些優惠真的不值得一提，不要因小失大囉！

【人文空間講堂】
4/3【旅行者的「繪」眼- Nuomi的透視世界】
●講師Nuomi 's 諾米
台灣少數擁有將空間的表現能力完美結合圖像插畫的插畫家，作品呈現濃厚的視覺張力與故事感。自建築系畢業的他，選擇走上繪畫這條路，經過建築師的養成訓練，非常擅長空間與透視的表現。二○一三年開始，結合細膩精準的繪筆與透視技法，重現各地古蹟建築與山林水色，並藉由虛擬角色「貓老闆」與讀者對話，重新詮釋台灣人文風景的面貌。
●大綱：
4/03 Nuomi 旅行者的「繪」眼
旅行速寫、插畫創作歷程分享
4/10 Nuomi 淺談空間透視
說明何謂透視以及透視的基礎觀念。
1.透視概念（消失點、視平線、幾何形體...等）
2.錯誤的透視法
4/17 Nuomi 幾何形體與明暗
1.幾何形體與畫面配置
2.畫面明與暗
4/24 Nuomi 空間透視速寫
1.綜合課堂總結
2.實際作畫（人文空間）
請學員自備：筆記本（不發講義，自行抄筆記）鉛筆與一般簽字筆。學員需高中以上，歡迎對透視速寫有興趣者報名參加。
●課程資訊
時間：2016/4/03(日)-2016/4/24(日)14:00-16:00
地點：93巷人文空間 台北市松江路93巷2號2樓
費用：全程4堂課2,000元 (因課程有連貫性，恕不接受單堂報名)
報名專線：02-25095085轉753、754

http://cafedm.bookzone.com.tw/…/2016_MISCTB…/MISCTBC081.html

※千金難買早知道！ 好康物件 把握機會 欲購從速 ！！

【逢高賣出台灣，逢低買進柬埔寨】
【複製台灣經驗，保值增值收租】

【建案名稱】柬埔寨金邊 永樂城第二期馬爾地夫

【業主建商】莊氏企業年度鉅獻，業主潮州人當地勳爵，自地自建，品質保證。

【建案地點】金邊市堆谷區598國際大道路旁，堆谷區生活核心地帶，緊鄰雙威陶谷高級別墅社區，近堆谷高中、金邊大學，距離金邊市中心約15~25分。

【產權方式】永久產權(硬卡)，由柬埔寨國土部核發房產證，類似台灣的權狀。非土地使用權(軟卡)。依照柬埔寨法律：外國人憑護照可以自己名字登記，自由買賣2樓(含)以上房地產。

【產品規劃】16層五星級飯店管理商務精品宅，游泳池、健身房、24 H保安，台灣建築師規劃，仿台灣建築工法，自地自建。大樓建築將近封頂，一年後坐收租金！

【產品類型】實坪無公設。一.【套房】A、B兩棟，每戶16.73坪。二.【2房正方型】C棟、E棟，每戶21.78坪。三.【2+1房】D棟，每戶39.35坪。四.【3房以上大戶】F棟85.3坪，H棟76.53坪，I棟86.21坪，J棟80.46坪。

【房屋售價】不二價約台幣@13萬起，因自地自建，土地取得成本較低，售價低於市場行情。每戶實際價格以坪數價目表為準。套房總價約7萬美元，台幣約210萬元。2房約10萬美元，台幣約300萬元。(以美元1:30匯兌台幣計價)。

【行情比較】 台灣銷售水淨華區(鴨子島)「新浦東水案三期」ABC 3棟共約1,000戶，已售出近800多戶，剩不到200戶，價格約@20萬元起跳。鑽石島鑽石名邸@22萬起。

【付款方式】美元計價，預購單定金1,500美元，柬埔寨簽約3成，工程款每季繳1成，交屋3成。

【買賣稅費】買方負擔交易稅4%+約1,000美元行政規費。簽約可自由選擇律師簽證費用200美元。賣方不須課資本利得稅，無土地增值稅、奢侈稅。

【交易安全】尚無類似台灣履約保證、價金保證、銀行信託制度。

【銀行匯款】柬埔寨目前有7家台灣的銀行，以護照、100美元開戶，含網路開戶，並辦理當地銀行網路授權簽署，方便以後在台灣網路匯款。

【銀行貸款】柬埔寨貸款利率約8%以上，存款利率約4~5%。台灣貸款利率約2~2.5%，存款利率約1%。可在台灣貸款、網路匯款或美元匯入在柬國開戶台灣的銀行帳戶。目前柬埔寨無外匯管制，可自由匯入匯出，無匯兌虧損風險。

【租金投報】根據遠見雜誌報導，每年租金投報率約10~15%，報酬率超高。一般完工3個月前開始登記出租，先簽約等交屋，外商租期大多一年一租。目前柬埔寨外國人約5萬人，出租公寓約3,500戶，租賃市場供不應求。

【物業管理】委託物業管理收費約8%，委託出租仲介費用與台灣類似。

【購屋參觀】統一辦理購屋參觀旅遊行程。目前長榮、華航每天2班來回直飛金邊、桃園機場，飛行時間約3小時，時差慢台灣1小時。

有意投資柬埔寨不動產 歡迎來電洽詢預約
專案陳經理 0936-910400 或加入LINE ID 0936-910400