為什麼這篇總樓地板面積總銷售面積鄉民發文收入到精華區：因為在總樓地板面積總銷售面積這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者gerychen (邪惡肥宅)看板home-sale標題[閒聊] 公設比從32%降到20%的差異...
餓死抬頭
假設
土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億)
1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時
會有約3,100坪的銷售面積，95位車位，4,150坪的樓地板面積
2.而設計20%公設的時候
會有約2,635坪的銷售面積，53位車位(滿足法車)，3,200坪的樓地板面積
以上都概抓，完全沒在設計面多做檢討
1.的成本是 100,000萬 + 4,150坪*12萬/坪 = 149,800萬
2.的成本是 100,000萬 + 3,200坪*12萬/坪 = 138,400萬
等於2.因為設計的很極限，免計容積都不用
所以省了約11,400萬的營造成本
假設車位價格180萬/位，然後不考慮稅、設計費、利息、銷售費時
則1.跟2.的單純成本建物成本是
1.的權狀成本會是42.81萬/坪，專有面積成本是62.95萬/坪
2.的權狀成本會是48.9萬/坪，專有面積成本是61.13萬/坪
如圖(純數字計算)：
https://i.imgur.com/hr8009E.png
當然這都還沒有進入設計階段，一定會有落差
不過看來，以專有面積成本去看的話
消費者要買到相同的專有面積時
要付出的消費金額其實差不了多少
當然地下室少挖的單價會比總樓地板面積的均價來的高
但這個差異放到單價影響也不大
所以也就是說，蓋這種免計容積不用完的案子
即使專有面積單價成本相仿(約97折)
但你會得到一個相對不好銷售的房子
大廳小、車位少、梯廳窄、公設少
但會有一個很好看的20%公設比
最後就取決於這種房子好不好賣，有沒有市場
能不能把專有面積單價賣得比正常公設比的更高
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.89.194 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602828187.A.DCE.html
※ 編輯: gerychen (1.160.89.194 臺灣), 10/16/2020 14:07:22
推 H2: 專用面積成本單價取決於地價成本跟容積率啊 10/16 14:09
→ H2: 然後容積率可能也反過來決定這塊土地的賣價了 10/16 14:10
土地容積絕對影響房價及土地價格，無庸置疑的事實所以潤泰那個案子就只是特例中的特例
合建分屋，只以不考慮虧錢的狀態下讓地主分回
且地主對這種設計也能夠毫無怨念
推 sdhpipt: 營建成本坪數是可售坪打九折左右 因為陽台雨遮通常不算在 10/16 14:14
推 tskier: 推長知識 10/16 14:14
→ sdhpipt: 營建成本的坪數 營建單價是用建築面積報價 不算附屬建物 10/16 14:14
以營造廠來看，就是收總價唷反正你樓地板面積不算附屬建物
那他就把單價報高，最後就是要收到那個費用
畢竟附屬建物也是要鋼筋跟混凝土去蓋的
每間建設公司要怎麼拆算營造單價就各自拆算
→ sdhpipt: 當然 你要做可以外推的那種陽台 報價絕對跟你算坪數就是 10/16 14:15
推 l79cm: 此篇計算才是正解，成本差不多便宜不到哪裡要真的有感降價 10/16 14:23
→ l79cm: 都是犧牲建商利潤所以沒有建商要推這種，只有政府強制合宜 10/16 14:23
→ l79cm: 宅限制利潤的案子才有可能成案 10/16 14:23
→ l79cm: 傻傻認為公設蓋牌不看就能買多便宜根本幻想 10/16 14:24
噓 IBIZA: 地下室都不用錢... 10/16 14:25
→ IBIZA: 48個停車位開挖的地下面積就一坪五萬了啦 10/16 14:25
→ IBIZA: 還差不大咧 10/16 14:25
→ IBIZA: 黑白算 10/16 14:26
推 asole: 所以變成誰能在33%公設做得越吸引人 就越好賣 10/16 14:27
→ IBIZA: 把地下室跟公設裝潢算進去 2000萬的物件差200萬 不多嗎？ 10/16 14:31
→ IBIZA: 你車位拿來賣錢卻不用算成本 當然會得出錯誤結論 10/16 14:33
樓地板面積就是計算樓上層跟地下室的所有營造面積了目前樓地板面積是以銷售面積*1.2概抓
你有專業意見可以提出來討論，不需要這麼氣憤= =
→ l79cm: 200萬是總價10%少幾坪公設成本有到10%嗎多想想 10/16 14:35
推 kusomanfcu: 這年頭還有人買沒車位的大樓？ 10/16 14:36
推 ericeuro: 請問3100跟2635怎麼來的？ 10/16 14:37
2000*1.05(主建物+陽台)/67.5%公設 = 約3100坪2000*1.05(主建物+陽台)/80%公設 = 約2635坪
→ IBIZA: 拜託 哪能這樣蓋抓 你車位差了一倍, 地下室面積只差20%? 10/16 14:38
權狀面積還是會佔到地下室面積，但會佔多少要配個圖最清楚喔地下室車位就算少了這麼多
但水箱、機房、配電室、梯間一個都不能少
→ IBIZA: 多出來的48個車位是要疊羅漢是吧？ 10/16 14:39
推 H2: 你去算一下，他一個車位等於11坪多的建坪，估得很合理 10/16 14:41
YES，沒配圖時是先以車位面積去估算的→ IBIZA: 樓上你怎麼算的？方案一地下室=3720-3100=620, 95個車位 10/16 14:43
→ IBIZA: =6.52坪 10/16 14:44
→ kusomanfcu: 11坪 坡平車位 10/16 14:45
→ kusomanfcu: 非常合理 10/16 14:45
推 H2: 銷坪也有含地下室的 10/16 14:45
→ IBIZA: 方案二=3162-2635=527, 47個車位=11.2坪 10/16 14:45
→ H2: 你抓兩個案子樓地板面積差跟車位差一除就有 10/16 14:45
→ kusomanfcu: 主要差最多其實是車位啦 10/16 14:46
→ IBIZA: 我是問你怎麼算車位11坪？ 10/16 14:46
→ IBIZA: 很顯然兩者的差異就是車位坪數 10/16 14:46
→ IBIZA: 他方案一的地下室抓太小了 10/16 14:46
→ IBIZA: 差位差了一倍, 地下室面積差100坪？ 10/16 14:46
→ IBIZA: 車位差了一倍, 地下室面積差100坪？ 10/16 14:47
→ IBIZA: 多了48個車位 面積只多100坪 要怎麼停車？ 10/16 14:47
→ IBIZA: 不疊羅漢行嗎？ 10/16 14:47
推 H2: (3720-3162)/(95-47)=11.625 10/16 14:48
→ H2: 正常銷售坪數也有含地下室共有面積的 10/16 14:49
推 kusomanfcu: 腦子沒有很難過 10/16 14:49
→ IBIZA: 果然亂算 3720-3162=558<--這裡頭絕大部分是地面層公設面 10/16 14:50
→ IBIZA: 積好嗎？ 10/16 14:50
→ kusomanfcu: 因為垃圾場就在停車場旁 10/16 14:50
→ IBIZA: 558裡面絕大部分是地面層差的12%公設面積 10/16 14:50
→ kusomanfcu: 你可以不用垃圾場 自己跑去追垃圾車 10/16 14:50
→ IBIZA: 真的 腦子沒有很難過 10/16 14:51
→ kusomanfcu: 然後其實停車場越大攤的越少 10/16 14:51
→ IBIZA: 方案一跟方案二的地下室面積只差93坪 要停48輛車 10/16 14:53
容我修正一下，確實原本的計算內容沒有重複驗證有點失真→ frank111: 我記得地下室每多挖一層，成本要翻一倍，以單一成本計 10/16 15:19
→ frank111: 太粗糙了 10/16 15:19
沒翻這麼多，大概20-30%，而且這兩個案子都可以在B2以內處理完車位→ Anyotw: 你們幹嘛惹信徒 10/16 15:33
→ abyssa1: 我概估成本大概會差5% 我會加錢選高公設豪華大廳的 10/16 15:51
假設要買專有面積20坪的兩房1.約1,260萬(建商要賺多少另計)
2.約1,223萬(建商要賺多少另計)
其實只差約37萬...
買2.的買方要負擔比1.
更難買到的車位(買方不一定需要)
更擠的公共空間(買方可能不在意)
可能多戶等一支電梯
→ abyssa1: 地下室應該不能挖滿基地喔 1應該要挖到B3 10/16 15:52
開挖率約60%，B2即可搞定※ 編輯: gerychen (1.160.89.194 臺灣), 10/16/2020 15:56:23
→ abyssa1: Ok 60%可以 10/16 15:59
→ kusomanfcu: 剛找到的 10/16 19:34
→ kusomanfcu: 鑑築 10/16 19:35