201118非凡 賣房有話術噱頭藏陷阱？專家破解教你聰明買
非凡原影→https://youtu.be/QNkj2IfkzUQ

記者/蔡佳芸：「房市交易熱絡第4季買氣持續增溫，不過買房子這項人生中的最大消費，除了要貨比三家、謹慎思考之外也要留意代銷業者的行銷手法，破解賣房話術才能聰明買房。」

記者/蔡家芸、尤彩礽 採訪報導……↓

明星學區、潛力商圈、未來捷運站，透過慣用話術營造購屋氛圍吸引消費者買單，是房屋買賣中常見的銷售手段。不過資深房仲業者就點破，經過華麗包裝的說詞，需要格外當心。

房仲業者/陳泰源 表示：「建商都會給自己留一手，美輪美奐地描述說，我們這裡將來會有健身房、KTV、游泳池等等，但是他卻沒有告訴你說，將來的前提管理費一定要調漲到多少，入住之後大家所有集體住戶說，蛤～管理費要從100塊漲到200塊喔，那不不不，我們就寧願讓它變成蚊子公設。」

房仲教民眾破解廣告噱頭的背後可能隱藏灰色地帶，像是刻意標榜「距離市中心10分鐘」，實際上代表位置並不在市中心，而10分鐘也不是走路的時間，還有像是新興詞「魔術空間」其實就暗示著可能有夾層，且要留意是否隱含違法私設做夾層，另外主打「衛浴採光好」就要打聽清楚是否同時具備對外窗。

房仲業者/陳泰源 表示：「建商也會告訴你說，我這邊是未來捷運線，捷運預計幾年後會開通，左邊會有大賣場、還有商城、電影院等等，這些他都只是告訴你『預計會』，但是都還沒有動工的情況之下，對消費者而言它就是一個賭注。」

隨著近來都市更新熱絡，還有一種話術是鼓吹購屋人搶先疑步買進重劃區，等到周邊建設興起市值就會翻倍，專家就點出，要是過度聽信而衝動下單，恐怕得背負不少風險。

住宅消保會創會理事長/吳翃毅 表示：「一個噱頭就讓你每坪多花了好幾十萬，一定要記得那個叫『形容詞』，它並不是真的，很多期待的這些話術都是未來的願景並不是當下的結果，那願景會不會達成是一件事情，就算沒有達成，在法律上可能他（建商/賣方）也沒有一些責任。」

就是因為買賣雙方在簽約時你情我願，若是後續再對於房子的「妝前妝後」產生糾紛也就很難界定誰對誰錯，對此，住宅消保會創會理事長/吳翃毅就建議購屋人，無論當下再喜歡都要事先審議好合約再下定。

住宅消保會創會理事長/吳翃毅 表示：「因為所有的糾紛爭議一發生，一定都要看合約書，因為消費者在合約書上也都簽名了，一切都會來不及，所以合約審閱最重要。」

買房人生大事，擦亮雙眼、破解話術，不輕易沉醉於賣方話術所營造的粉紅泡泡，才能聰明買到理想的愛屋。

陳泰源youtube→https://youtu.be/_45scLxGIi4

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/11/201118.html

被政府遺棄的市民們............

政府主動推出的「不可分割地上權宅」(也就是一般認知的使用權)，政策更動恐將拖垮無數個家庭的生計！？

日前，接近百位「華固新天地」的準住戶來議會陳情，他們在去年房屋稅與公告地價暴漲，輿論開始關心地上權、使用權宅議題的時候，才赫然發現自己即將成為「使用權宅」的「受災戶」！又因為政府政策反覆的變更與適法性，更讓他們陷入三不管地帶且孤立無援的慘狀！尤其當初多位買者多為受薪階級，考量台北的房價與自己經濟狀況，認為較便宜的房屋價格加上當時的公告地價，或許是個可以負擔的商品。然而，在陸續繳交各期款項即將交屋之際，卻發現暴漲5成的公告地價導致地租成為天價，讓未來六百多戶的老百姓身陷困境……

你能想像，當你花了一生積蓄、兩三千萬，自以為買到一個安身立命的家，最終卻淪為「地上權宅70年使用權」的租屋戶！？未來這70年中，沒有房屋所有權、只有使用權，卻須負擔所有房屋稅、地租、管理費、火險及地震險保費；因為沒有擔保功能所以無法向銀行貸款、只能透過建商分期付款，不能自由買賣、只能透過建商交易；想成立與一般公寓大廈一樣「管委會」卻被政府宣告不符「公寓大廈管理條例」；但最令人憂心的，自從去年房屋稅與公告地價暴漲，但去年房屋稅與公告地價暴漲，且未來每3年將調一次，使用權人將面對未來不可預期、節節高升的龐大賦稅與地租支出，但房屋價值卻逐年遞減至歸零，這樣下去七十年使用權付出的總金額將反比一般購屋花費的還多，卻還沒有所有權。

因財政部發現可分割地上權住宅管理複雜，於是在90年政策改變為「地上權不可分割轉移」(僅有使用權)，只要單純面對單一建商就好；爾後又發現這樣的產品民眾難以貸款引發爭議，於是又在102年改回可分割地上權，只是附加得標商須負管理之責，且地租計算改為「部份固定、部分浮動｣，減少連動性。然而就因政策反覆、不溯及既往，且舊建案與新政策時間重疊的狀況，導致市場訊息混亂，民眾可能在資訊錯誤下買錯產品，造成難以想像的傷害！

坐落在羅斯福路六段、即將交屋的「華固新天地」建案，由財政部國產署為籌建辦公大樓所標出的案件，就是屬於「不可分割地上權」的個案之一！房屋雖美，房價也較周邊便宜約6成，但是因為是公有地且為大型開發案，所以去年公告地價漲幅高達5成，遠超過周邊一般住宅的3成漲幅，而3.5%的地租更是遠比0.2%地價稅高出25倍。以一戶43.05坪(包括附屬建物及共有面積共142.35平方公尺)的房子來比較，華固新天地住戶依據地租的計算方式地上權權利範圍39.9平方公尺，要繳交等同地價稅的地租從每年64,518元大漲至96,219元(公告地價X3.5%)；但附近相同條件的一般住戶的地價稅，卻只有從2,949元調漲至3,843元(申報地價[公告地價X80%] X 0.2%)。而面對未來每三年調漲一次的公告地價，住戶們根本無法想像未來要繳交多少近乎天價的地租？！

北市府前天舉辦論壇，高喊「居住正義」，甚至財政局長自己都公開表示，未來台北市不會再推出「地上權住宅」這類的開發案；對照已深陷泥沼難以脫身的「受災戶」，我真的感到十分不捨與無奈！尤其因為政府官員為求自己方便而便宜行事的政策變更過程，讓無數老百姓身陷困境，更是覺得生氣。身為民代，我和賴士葆委員辦公室只能盡力從法令上尋找各種可能來幫助這些「政策受災戶」，讓傷害能降到最低。但是，我認為還是應該從中央政府修改地上權相關政策做起，包括修正現行地租部分固定部分浮動，讓公告地價與地租完全脫鉤；重新檢討地方政府公告地價調整方式與幅度，避免自有住宅卻需承擔公有地或大型開發的高額漲幅；研究使用權宅可以貸款，同時讓相關政策修改可以溯及既往，才能真正解決問題。

201118非凡 賣房有話術噱頭藏陷阱？專家破解教你聰明買
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記者/蔡家芸、尤彩礽 採訪報導……↓

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房仲業者/陳泰源 表示：「建商都會給自己留一手，美輪美奐地描述說，我們這裡將來會有健身房、KTV、游泳池等等，但是他卻沒有告訴你說，將來的前提管理費一定要調漲到多少，入住之後大家所有集體住戶說，蛤～管理費要從100塊漲到200塊喔，那不不不，我們就寧願讓它變成蚊子公設。」

房仲教民眾破解廣告噱頭的背後可能隱藏灰色地帶，像是刻意標榜「距離市中心10分鐘」，實際上代表位置並不在市中心，而10分鐘也不是走路的時間，還有像是新興詞「魔術空間」其實就暗示著可能有夾層，且要留意是否隱含違法私設做夾層，另外主打「衛浴採光好」就要打聽清楚是否同時具備對外窗。

房仲業者/陳泰源 表示：「建商也會告訴你說，我這邊是未來捷運線，捷運預計幾年後會開通，左邊會有大賣場、還有商城、電影院等等，這些他都只是告訴你『預計會』，但是都還沒有動工的情況之下，對消費者而言它就是一個賭注。」

隨著近來都市更新熱絡，還有一種話術是鼓吹購屋人搶先疑步買進重劃區，等到周邊建設興起市值就會翻倍，專家就點出，要是過度聽信而衝動下單，恐怕得背負不少風險。

住宅消保會創會理事長/吳翃毅 表示：「一個噱頭就讓你每坪多花了好幾十萬，一定要記得那個叫『形容詞』，它並不是真的，很多期待的這些話術都是未來的願景並不是當下的結果，那願景會不會達成是一件事情，就算沒有達成，在法律上可能他（建商/賣方）也沒有一些責任。」

就是因為買賣雙方在簽約時你情我願，若是後續再對於房子的「妝前妝後」產生糾紛也就很難界定誰對誰錯，對此，住宅消保會創會理事長/吳翃毅就建議購屋人，無論當下再喜歡都要事先審議好合約再下定。

住宅消保會創會理事長/吳翃毅 表示：「因為所有的糾紛爭議一發生，一定都要看合約書，因為消費者在合約書上也都簽名了，一切都會來不及，所以合約審閱最重要。」

買房人生大事，擦亮雙眼、破解話術，不輕易沉醉於賣方話術所營造的粉紅泡泡，才能聰明買到理想的愛屋。

陳泰源youtube→https://youtu.be/_45scLxGIi4

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