前幾天租屋處的馬桶蓄水槽出現了明顯的裂痕，浴室的地板因為緩慢的漏水而出現一小灘積水。我和妹妹在想，是不是打掃的時候不小心有碰撞，但似乎沒有，又想到這一年地震頻繁，這房子也算是中古屋，也許是這樣出現的。
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與妹妹討論究責的過程中，我知道這筆修繕費有可能需要由房東支付，同時，我也有了也許可以共同支付的心理準備，因為這幾年，確實是我們在使用的。先不論最後由誰承擔這份責任（房東這幾天才要前來確認狀況），我想起大約五、六年前，還住在十七樓的時候也發生過的馬桶修繕故事（我在超級多場合分享過，因為這件事真的對我影響好深）（請讓我再以文字分享一次！）。
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那是2016年，我剛出版第一本書，出完書就衝動的辭職了，想說要當一個自由自在的全職創作者，迎來的想當然是收入非常不穩定的長長一陣子，當時為了要讓自己能夠順利活下去，我把所有的錢領出來，分裝在一個個信封袋裡，每一個信封八千元台幣，是我一個月的生活費含房租（那時候房租四千元）。能力越有限，就越沒有辦法承擔風險。所以當時我幾乎不出門。
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某一個月初，意外還是發生了，就在家裡（就算不出門還是會有風險啊），平常是我使用居多的客用馬桶堵塞了，當時還不知道要先通知房東，於是我打電話給三間附近的衛生社說明狀況並請他們報價（能力有限的時候人也會變得愛計較）。那是我第一次感覺到自己的計較。
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後來我選了最低報價一千兩百元的衛生社前來修繕。一開始我很親切，覺得那是我對任何陌生人應該要有的模樣，直到修繕的大叔說，張小姐，妳這個不是單純的堵塞，而是管線問題，弄完是八千元。我盈盈的笑臉瞬間垮下來，八千元，不是我一個月的生活費嗎。我板起臉說，我得跟老闆娘通電話，她剛剛並沒有告知我有這個可能。
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我在電話中跟老闆娘討價還價，老闆娘向我道歉她剛剛確實沒有說清楚，所以願意打折，九折，七千兩百元好不好。嘩，對我來說都是吃掉我一個月的錢，我不願意，老闆娘又說，最低八折，六千四。我不想說好的，但我聽見自己說了，好，六千四。我進房間拿出這個月的信封袋，抽出七千元，想要給修繕的大叔找錢。修繕的大叔看著我的手上的鈔票說，妹妹，我看妳很辛苦，我收妳六千元就好了，其他的我幫妳貼補。
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那一刻我感覺到自己漲紅耳根。我好羞愧。
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我從2015年開始接演講，當時我才二十三歲，我在所有的演講中都告訴跟我年齡相仿的大學生，無論生活如何地現實，我們都務必要成為一個溫柔慷慨的人。而那一刻的我並不如自己所說的，真正如我所形容的人，是那個大叔。我看見了在現實面前自己的刻薄，刻薄在於，如果大叔的女兒這個月剛出生，他每個月都要多支出的奶粉尿布錢，是不是就會少了。當我看似在保護自己的生活費時，其實很有可能是在拿取別人應該要獲得的生活費。世界的運作全是相互交換。
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從此之後，我不敢再隨意地說出人一定要溫柔、要慷慨的話，我會這樣期許和鞭策自己，但不將此作為一個絕對的正確的選擇，並不是這件事不正確，而是溫柔和慷慨，很多時候需要餘裕。
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這些年我常常會想起這件事，多數時候以為所謂餘裕，是金錢上的餘裕。這幾天盯著現在住的八樓馬桶蓄水槽上的裂痕，我忽然覺得，真正的餘裕，更多的是來自心理，如果沒有慷慨的心，有了錢也不會真正慷慨。當然，有時候確實很現實，我們比較容易在有所能力的時候學習什麼是慷慨。同樣重要的也是，若在有所能力時不願意學習，那麼慷慨就跟能力無關了，僅是一個人的質地。
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所以，今天在回家的路上跟張凱聊天時，我忍不住說，能夠選擇溫柔、慷慨地對待他人的我們，其實是很幸運的，那包括在不順遂或煩躁之時仍願意替他人找台階下，包括不把這些當作展演或標籤，而是透過許多體會讓它們變成自己的一部分（當然，我也還在努力中！）。這些都需要願意覺察與調整的心。
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啊，好久沒有想起這個故事，更沒想到馬桶竟然又壞了（笑）。

200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200823_24.html

今天2/5（三）蘋果日報刊登我第47篇專欄文章「家庭與住宅的生命週期」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

這篇文章主要是想透過家庭及住宅的生命週期，個人檢視自己的居住品質。另外政府亦有責任調查釐清家庭及住宅的生命週期，以改善國人過往只重視房價的漲跌，而忽略了居住品質的重要性。尤其「老人住老宅」的「雙老」現象越來越嚴重，當前國人的居住品質改善不容忽視！
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張金鶚專欄：家庭與住宅的生命週期
（張金鶚，清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

我以前上「住宅市場與政策」研究所第一堂課程，都會要求學生先寫個人的「居住史」，了解自己從出生到現在共住了多少個房子？每個房子住了多久？自己對每個住過房子喜歡或不喜歡的地方為何？進而從個人的居住史中，體認個人對房屋的偏好程度，建立起個人對住宅的「心中之尺」。

然後，我會在最後一堂課，經過一學期的學習不斷修正自己心中之尺，同時了解「市場之尺」，再要求學生從現在到未來老年可能會住多少個什麼樣的房子？期待個人透過心中之尺去與市場之尺的交集，逐漸實現自己居住的夢想。如此可以認識一個家庭或個人一生可能換住過多少房子？居住品質是否改善？

另外，從房屋為主體的角度來看，房屋從新建完工到拆除重建，其屋齡有多長？有被多少家庭或個人住過？房屋從新到舊經過多少次的整修維護？我們從房子的生命週期可以認識自己居住的房屋歷史及其品質與價值又是如何變化？

一般而言，房屋的生命週期隨著屋齡的增加，相對其居住品質將逐漸降低；然而，家庭生命週期的成長，家庭所得及居住品質的要求將逐漸提升，因此為改善居住品質，家庭即產生換屋行為，原本房屋也產生「下濾」現象，換成較低所得家庭承住。透過家庭與住宅兩者彼此生命週期的相互認識與配合，提升家庭的居住品質才能更為積極落實。

老年與少子化影響

從家庭的生命週期來看，台灣早期曾調查1990年家庭平均居住約10.25年才搬遷，相較英國平均約6.6年顯然較長。顯示台灣較為安土重遷，也反映透過搬遷改善居住品質較為緩慢。較雖然最近缺乏持續調查資料，但看到台灣近三十年來房價上漲遠大於所得上漲的速度，可以想見，台灣家庭的換屋能力越顯困難，換屋期間將更為拉長，如此房屋越漸老舊其生命週期也將不斷增加，進而影響家庭的居住品質。

由於老年化及少子化的影響，家庭的生命週期也逐漸產生變化。首先是單身未婚家戶逐漸增加，租屋及小宅需求也將增加，甚至分享住宅、青銀共居或合作住宅（co-housing）也將逐漸興盛；其次年輕夫妻到學齡前小孩，應會以打拚儲蓄、養兒育女為優先，買屋將排擠生活及小孩的照顧；再到輕壯夫妻及學齡小孩，第一屋必須考慮小孩就學及夫妻工作，老舊公寓及大眾運輸可及的外圍地區可以減少擁屋負擔。

再到中年夫婦，經濟穩定且小孩逐漸長大，可以考慮換屋，較需重視住宅區位及品質，當然這過程也可能因小孩長大離巢或為改善生活品質而增加換屋頻率需求；最後來到退休夫婦，老年化現象應更重視居住品質與區位環境，房屋不需大但公設管理要好且有無障礙設施，能夠享受人生的黃金歲月，或許也可以考慮「以房養老」，在宅老化不用小孩照顧，老夫老妻有品味有尊嚴的生活。

然而，家庭與住宅的生命週期如何妥適配合，以提升居住生活品質，在當前高房價的壓力下，並非容易。在換屋時間越漸拉長、房屋逐漸老舊、都市更新整合又遙遙無期的情況下，房屋的整建維護就越顯重要。特別是超過二十年以上的老屋，必須定期健檢，從外牆的拉皮、結構補強到室內漏水、油漆裝潢等居住環境的改善。期待政府能將老屋健檢法制化，並將整建維護而非拆除重建作為未來都市更新的重點工作，如此延長房屋的生命週期才是提升居住品質的關鍵。

最後有關家庭及住宅生命週期的調查研究仍相當不足，無法真正了解國人居住品質的變遷與困境。雖然中研院已進行「華人家庭動態調查」，以同一家戶為主體的家庭社經結構長期追蹤變遷調查，成效卓著，惟可增加居住品質、產權與負擔能力的相關調查研究。

建立家宅履歷制度

另外過去主計總處原有住宅抽樣調查已多年沒有持續調查，甚為可惜，應可仿照中研院方式，以同一住宅為主體的住宅動態追蹤調查，如此可以了解住宅品質以及居住家庭的變化。

除此之外，內政部因為負責人口戶籍登記以及房屋產權登記乃至實價登錄等相關資料，藉此資訊整合，可建立家庭與住宅完整生命週期的「履歷制度」，然後透過大數據分析，深入掌握國人居住品質的變遷，進而提出適宜的住宅政策，才能達到改善人民居住品質的目標。

https://tw.appledaily.com/headline/20200205/YQJFQI7EYQQZ2UIO57BILPMB4A/

好不容易整理完並開張的恬居服務公寓，竟然遇到大漏水！
一起來看看我們如何和大樓管委會解決漏水糾紛吧~

0:00 開場
0:14 我們曾處理的漏水案件
0:38 居家止漏方法
1:38 恬居漏水歷史
3:54 發現真正漏水問題後，我們如何處理
4:47 我們第一次請廠商處理漏水的情況
7:12 和大樓管委會討論的結果
9:03 外牆止漏施工過程
10:06 遇到漏水情況，你該怎麼辦？
11:34 結尾

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一般在外租房常常會遇到房東擺爛不處理事情的狀況，
但只要你是住在品牌公寓，就會專門有人來幫你處理問題。

那品牌公寓到底是什麼？
是裝潢公司嗎？還是二房東？

搞不懂沒關係，在ZUKER全新影片企劃「寓見帥房東」之中，
我們會帶你了解品牌公寓平常到底在做什麼──
從改造接案，到房務管理，
我們將帶你一一窺視品牌公寓的經營日常！

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｜窮能搬屋-租約篇 - 誤住非法劏房保險唔承包 簽約查冊三大重點你要知
睇啱樓，之後梗係簽租約，到文具舖買租約是不少人的慳錢做法，但大部份文本租約已經不合時宜，租務專員梁焯峰（Charlie）建議用網上的免費租約範本會更為合適，不過條款細節，也需要因應業主和租客再作修改。

如果租客直接租住業主盤，一般都是業主負責準備租約。Charlie指，最易發生爭辯的，是電器維修責任。香港法例中《業主與租客（綜合）條例》，簡單列明了業主和租客的責任，這稱為隱含條款。「合約無列明維修責任歸誰的話，在隱含條款中，租客才是需要負責的一方。」不過現時不少合約都會列明，如果業主提供的電器，出現非人為的損壞，一般都會由業主承包維修責任。Eva指一年前無特別留意電器維修責任，租後一個月冷氣曾發生漏水事件，雖當時合約沒訂明，幸好業主仍願意承擔維修責任。

影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)

果籽 ：http://as.appledaily.com
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[20190326 ：如何跟仲介打交道2.0 -仲介說的話，能信嗎？]

03:50🔺討論的三個重要的面向：
1.物件瑕疵
2.價格資訊
3.交易安全

04:59🔺物件瑕疵:
可能會遇到的狀況是：帶看不誠實，有瑕疵不講或避重就輕

買家要注意:
1.出價前，要求看物況確認書簽約時作為附件
2.漏水保固、瑕疵物擔保責任
3.氯離子、輻射檢測
4.鄰居/管理員問情報

10:40🔺價格資訊:
可能會遇到的回覆與狀況是：
房東永遠不缺錢、永遠有人下過更高的斡旋
高報行情、屋主底價、銀行估價

買家當自強：
1.自己問3-5家銀行估價
2.調謄本並看懂它
3.口頭出價，看反應後再決定斡旋

13:13🔺交易安全:
可能會遇到的狀況是：仲介離職了卻還帶看、收斡旋拿了錢不見

買家自保：
1.出價前要求看產權調查
2.斡旋、要約、簽約一律約在仲介店頭
3.一定要用履保
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【分享】：
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2.自住等增值案例
3.合法隔套注意事項
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☆如何跟仲介打交道1.0-小資族如何跟仲介打交道，買房省百萬！
https://youtu.be/EveZoPmX3Uw

☆第一間房子應該自住還是投資？有沒有更聰明的方式？
https://youtu.be/pwlrHYW6W7Y

☆買屋、租屋，哪個適合我？
https://youtu.be/EveZoPmX3Uw

☆預售屋、新成屋、中古屋 大PK！
https://youtu.be/s8zL6zDJze0

☆必看！掌握521技巧 幫你贏得房貸好條件！
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