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在 環境影響評估香港產品中有417篇Facebook貼文,粉絲數超過0的網紅,也在其Facebook貼文中提到, 【龍姑娘話健康】疫情下如何為自己減壓 近日,澳門又再出現“新冠”確診個案,澳門經歷了第二次全民核酸檢測。學校暫時停課,部份企業出現停工,部份僱員受公司停業影響失業或要無薪假,社會各類活動的再次暫停,令到居民生活備受壓力。最新一期失業人數統計超過一萬人,許多居民的生活一直靠政府的經援「吊鹽水」;即使...
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過1萬的網紅高雄市議員鳳山黃捷,也在其Youtube影片中提到,【2019.04.12 #15mins質詢經發局】拚經濟,守法是最低線 還記得上次市長拒絕公開的兩岸小組會議嗎?當時經發局的簡報中有一頁寫著「中資評估投資高雄」的產業別,其中包括了養生村和不動產開發, ( https://npptw.org/N2XFmY )讓我百思不得其解,明明違反法規,怎麼...
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環境影響評估香港 在 ★美豬☆ Instagram 的最佳解答
2021-09-03 14:25:47
作為一個四眼妹,真心覺得對日常生活有好大影響 湊住一個咁好動嘅小朋友,成日都會被除眼鏡 而家疫情要戴口罩,對眼鏡成日都會霧化 真係好麻煩,唔使帶眼鏡嘅人真係唔會明白!😭 一直都好想做矯視,終於的起心肝去了解多啲 最近喺香港激光矯視中心參加矯視講座 香港激光矯視中心有23年矯視經驗 係尖沙咀及中環都有...
環境影響評估香港 在 BusinessFocus | 商業、投資、創科平台 Instagram 的最佳解答
2021-08-03 10:00:12
【@marketfocus.hk 】【港股暴瀉】恒指連續2天瀉逾千點成交3670億新高 騰訊暫停新賬號註冊挫近1成 . 市場繼續憂慮內地加強行業監管,加上美國上市中資概念股下跌,而且市傳2個基金爆倉以及美國可能出手限制基金投資中港股市,令人心虛怯,香港股市在周二(7月27日)繼續尋底3連跌,科技股...
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2021-08-03 09:30:04
【海鮮紅黃綠︱海鮮選擇指引】 「紅﹑黃﹑綠」你會想到甚麼?除了在馬路上會岀現,原來都和海鮮有關! WWF評估了香港較常食用的海鮮,製訂了WWF海鮮選擇指引: a. 「紅色——避免」 這類海鮮來自不可持續發展的漁業,遭受過度捕撈而面臨生態危機,應盡量避免食用。 b. 「黃色——想清楚」 海鮮來自的漁...
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環境影響評估香港 在 高雄市議員鳳山黃捷 Youtube 的最讚貼文
2019-04-18 11:11:43【2019.04.12 #15mins質詢經發局】拚經濟,守法是最低線
還記得上次市長拒絕公開的兩岸小組會議嗎?當時經發局的簡報中有一頁寫著「中資評估投資高雄」的產業別,其中包括了養生村和不動產開發,
( https://npptw.org/N2XFmY )讓我百思不得其解,明明違反法規,怎麼還有讓中資進入的可能?因此黃捷今日質詢兩項產業的規劃為何?另外,韓市長所說的石化專區,黃捷也於質詢時嚴正表達反對立場。
#中資進入的前車之鑑_房價起飛
1.馬來西亞總理馬哈迪曾公開表態:「不歡迎中國大量移民在馬來西亞置產,這會把我們擠進森林。」因中國新建房屋價格高,馬來西亞人大多無法負擔。
2.北海道被中資購買的面積已達25000公頃,已快超過一個台北市,許多重要的農、林、水源用地都遭到中資收購,不僅房價飆漲,連食安等社會問題都大受影響。
3.香港房價逐年飆漲,平均房價到一坪280萬台幣,20多萬的居民居住在僅0.6坪的牢籠裡。
面對以上問題,無論中資欲投資的是不動產開發還是房地產買賣,都可能影響我國居民生存,因此我質詢經發局長是否會越過中央法規?是否在這麼多負面例子之下還支持中資來高雄開發不動產?
#國內養生村產業成熟_臺灣不應拱手讓人
1.1996年潤福淡水生活新象銀髮住宅
2.2002年桃園長庚養生文化村
3.2005年苗栗西湖聖恩養生會館
臺灣國內銀髮產業發展已十分成熟,我們歡迎國內企業來高雄投資,且臺灣養生村兼具世界上兩個長照體系最好的國家瑞典和日本的優點,更具有地理位置位於中日間、飲食文化語言中日兼併、養生村發展經驗豐富及醫療體系優質且完善等優勢,實在不需要倚賴中資。
面對以上兩種產業的問題和建議,局長回覆目前 #不會開放,#也不會違反法規。
#拒絕新設石化專區
韓市長說高雄缺少一個真正的石化專區,我在質詢中點出,高雄有三大先天不良的因素,不應再新設石化專區,包括:
1.現有工業區緊鄰市區,但若填海造陸,將加重財政負擔
2.高雄的空氣品質已是全國最糟,不能再惡化市民健康和環境
3.高雄是全國最缺水的地方之一,海水淡化廠、再生水廠嚴重不足,也不應與市民搶水。
黃捷要求,高汙染低利潤的上游石化產業應盡速升級轉型,迎接循環產業示範區,邁向零汙染零廢棄的循環經濟模式。另外,黃捷也提出 #風險社會 的概念,強調過去高雄在發展石化業時欠缺風險管理的思維,才會任由石化業侵害高雄人的健康,讓高雄人當環境難民,甚至讓工業管線穿越人口密集的市區,世上少有的荒謬都市規劃,請經發局不要再犯!
我請經發局長承諾,若未來真有石化專區,務必先提出一份石化專區完整的風險評估報告,評估高雄市民所要面臨的各種生命財產、健康、社會甚至國安風險,並經過充分的社會溝通、公民參與過程,再來審慎思考設立石化專區的必要性!
局長則澄清 #市長說的石化專區是指循環經濟產業園區 ,我就更懷疑市長是否連循環經濟都不了解,擅自將兩種完全不同概念和型態的產業混在一起,至今對市政仍不熟悉的市長實在讓人擔憂(汗)!
👉小短片告訴你什麼是循環經濟?
https://npptw.org/J25zU2
#產業發展應考量風險管理
#提出石化專區風險評估報告
#不要都731氣爆了還學不會
--
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環境影響評估香港 在 健身科學家 - 胡力威教授- 香港人體天然無藥物科研健身健心研究院 Youtube 的最佳解答
2018-02-02 21:50:52甦谷社會服務連同健身界(一代宗師)胡力威合辦的健身健心復元計劃,由參加者亞井親身講述健身和戒毒復元成功經歷和感受,請大家支持啦!
健身. 健心. 復元計劃 - 先鋒組由Soul Good 社會服務和力威健身學院合辦
服務對象:
1. 戒毒復康人士
2. 有意戒毒人士
目標:
1. 協助參加者建立強健體魄及健康生活模式
2. 以師徒制(健身師傅及學員),發揮生命影響生命,傳授人生處世的堅韌和正向信念
3. 配合社工輔導,提升/延續戒毒動機
計劃內容:
1. 健身師父和學員商討為期2個月的健身計劃 或以
2. 健身體驗活動形式
(視乎學員意向及教練和社工的評估)
申請辦法:
如有興趣者,請至電健身‧健心‧復元計劃
查詢熱線 電話/ Whatsapp:5211-1711
或 填妥以下簡單報名表google form
https://goo.gl/3B29RN
本計劃現時以試行模式運作, 費用全免, 名額有限。
參加者將由Soul Good社工進行評估, 面試, 及接受相關輔導服務.
如有興趣者, 請即whatsapp計劃熱線5211-1711!
或以電郵查詢計劃:enquiry@soulgood.hk
Soul Good 及力威將保留最終決定權.
想認識更多Soul Good可到Facebook (Like and Share)
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【香港人體天然無藥物科研健身健心研究院】(前身為力威健身學院及香港健身研究院),為(健身科學家)秉承胡力威教授在38年來不斷地研究和研發出純天然無藥物健身.更在人體健身學首創健身健心(平衡心態和慈善愛心)及其養生之道,健身健心養生之道覆蓋範疇非常廣寬,其中一環之精,氣,神非常重要.因為精,氣,神是我們身體生活必需的元素,但健身學怎樣令精,氣,神能夠提升!?達致健身長壽呢!?生活能夠平衡身心呢!?大家要密切留意新片及舊片啦!!
雖然互聯網世界只流行了10多年,未能盡錄(健身科學家)胡力威教授之前更多資料,訪問和研究.但來年(健身科學家)胡力威教授將會拍更多的片,心得和所研究的精髓發放出來!!希望我們亞洲人能夠知道健身是非常深奧的一種人體學問~並非單單只是外表體型大隻和減脂與否!!
希望大家繼續欣賞和參詳.
不論你係唔係健身愛好者,都應該及時接觸真正健身!!另外仲會有更多不同種類影片!!敬請大家密切留意!!
無論你係健身初學者,定係玩左一段時間進入樽頸位的你,都可以因應你既情況去訓練到理想的身形!!
又或者身體上健康出現既問題抑或是你身體某些部位需要復康和強化,什至你從家庭和工作上我到的壓力,令你精神上難以負荷,這一一的難題,健身健心養生之道都可以全面照顧到你!!
(健身科學家)胡力威教授研究出更加能夠適合香港市民這樣忙碌而緊張急速生活節奏的健身學!!
尤其現在人多與密集之間,病毒和細菌非常容易傳播感染!!
(健身科學家)胡力威教授絕對認為一定要有強健的體魄,提升身體的狀態,增強免疫力.無論在任何環境之下都是比較優勝!!
如果你想更加了解健身,健心養生之道
歡迎你登入【香港人體天然無藥物科研健身健心研究院】的專頁了解更加不同學員背景的個案
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環境影響評估香港 在 Ordinary Gaming Studio平民遊戲工作室 Youtube 的精選貼文
2017-07-19 02:53:53有些說話很想去講
有些盲點很想去打破
有些謬論很想去反駁
有些可能性 很想去尋找
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考試對你來說,有什麼意義?
到現在仍會覺得全都是教育制度的錯?
我們的社會病在哪裡,你知道嗎?
留言分享你對影片的感悟
靠你們的分享和讚好,才有機會增加影片的曝光率
讓更多的人看到喔,麻煩你們了
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●●平民遊戲急需你的救援●●
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但若有心人 有能力、想支持、肯定我們的製作 :
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流浪制作者白白Instagram:https://www.instagram.com/ordinarygamingstudio_shiro/
選用音樂:
0001 - 澤野弘之
9thMob.-流星のナミダ -ORCH-VER - 澤野弘之
RequieM - 澤野弘之
你是你本身的傳奇 - 方皓玟(Charmaine Fong)
影片引用:
I JUST SUED THE SCHOOL SYSTEM !!! - Prince Ea
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別字、發音問題:
1。收獲→收穫
2。畫上→劃上
3。夫復何求:「夫」為句首發語詞,無特別意思。應該讀「扶」(Fu4),而非「膚」(Fu1)
4。社蓄→社畜
5。陣述→陳述
6。跟本→根本
別字王 - 白白orz
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觀看我們上一部 「真.伏」評價 - 藍鯨遊戲 BlueWhale
https://www.youtube.com/edit?o=U&video_id=59ZhaxoGcbo
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本影片長達2500字 的 講稿
2017年4月,由著名伏GAME廠HKEAA推出的DSE 2017已經在7月12日的「放榜日」下正式落幕。那些象徵香港的標點符號、快樂指數、Elderly home、電子煙。被BAN了的計數機大法、Delay播出的錄音帶、提早收卷的那5分鐘。現在回想起,會不會都想講一句「做人別太HKEAA」呢?
-伏GAME指數時間-
看著幾日前收到的成績單,憑著此刻的心情,你 打算給這個遊戲多少分?
☆☆☆☆☆
-「旁觀者清、當局者迷」-
當下的你 或會覺得氣憤、心有不甘、失望、沮喪、絕望、失去方向。
請你記住此刻的感受,但忘記考試的內容。因為幾年後,你再回看今天,你只會覺得
哈 小事一樁 不足掛齒
那時的你更會嘲笑自己今日為何會 傻傻地 自尋煩惱 提不起勁
講呢D (港語 - 即在別人提及不想提起的糗事,或別人過分吹噓時,作輕輕帶過之用。)
沒錯,這樣說的確是「馬後炮」,因為這句是處於旁觀者的角度說的
但今天 我不會跟大家講「盡了力便好」,今天我不會跟大家講「明天會更好」,
今天 大家都是當局者。大家都是身處「迷」宮內的玩家,還在苦惱讀 高級文憑 (high Dip)還是 副學士 (Asso)、抑或考慮重讀。有時,當煩惱找上你,的確是 避不開、逃不過。
“人生不如意事十常八九"
重要的是,我們怎樣去爬出這個四面牆,繼續踏步向前。
我問你們,在這場61669人一同參與的遊戲中,你認為你得到了什麼?
手上那張只存在數字的成績表? 5個lv2,兩個lv4,三個5,幾顆星,一個學位,一個文憑,一個為了證明自己價值的證書?
錯,都錯
難道那段努力奮鬥的日子,那份為了夢想、前途打拼的熱血,那些明明很累但依然睡不著的深夜,那份很想放棄的堅持。 現在回想,真的對你mean nothing(了無意義)?
在這場考試之中,我們最大的收穫,並不是今天收到的結果,不是這張只存在星與數字的紙。而是 我們這段不斷付出的過程。 對,付出 就是 收獲。這場經歷,人一生只能獲得一次,而我們已經拿到了,夫復何求? 這段回憶成為我們這6年成長的最佳印證,為我們的中學生涯畫上最後一個句號。
你或者會說,公開試的成績會影響一生,以後生活好壞、車樓有否就由此刻奠定。
傻啦
公開試的成績是會影響你的前途,但影響前途的還有更多因素。包括你當日那段奮鬥,今日這份不甘心,往後不屈的堅持。只要你能夠好好把握和珍惜每一個挫敗的經歷,它們就會漸漸變成你 步向成功的經驗。
「陽光與陰影」你們都寫過多少遍了?
「苦樂全在主觀的心,不在客觀的事」- 梁啟超
別跟我說這個簡單的道理你到現在考完仍然不懂喔
今天的你可能進不了大學,我送你們兩句吧
「學無前後,達者為先」
「條條大路通羅馬」
入學的遲早並不會決定你成就的高低
馬雲都不是retake(重考)了,是quad take(4次重考)。他今天的成就不用我多說
「羅馬」指的不是大學,而是你心目中理想的位置。
只有 心態才可以決定你的境界
放榜的事我們就不再去討論了,昨日已成為過去。今天的你撐過去了,那又代表什麼?
一年後,兩年後,三年後。歷史只會不斷重覆,以後只會有更多的「你」去承受今天的「被分級」的待遇。往後的日子裡,只會有更多年輕人迷失於這個荒誕的漩渦之中。安慰的說話,人人都會講。
接下來,我想跟你們認真去討論一件事。
香 港 的 教 育 制 度
我問你們,我們的制度有什麼問題?
我再問你們,哪裡的教育制度是沒有問題的?
沒有 世上是沒有完美的制度,日本 台灣 韓國 內地 新加波 的學生一樣需要寒窗苦讀
一直以來,教育制度,就只有 「是否有效」及「是否適合」之分
從香港近年的競爭力水平來說,明顯兩方面都不達標
明知道HD(高級文憑) ASSO(副學士) 在社會認受性是低,但為什麼人人依然要去搶著去讀。
因為大家都知道,有一份學歷證明,總比沒有好。
有選擇的話誰想這樣,跟本就不到我們去作主。面前就只有一系列的教育副產品,去給我們這群教育犧牲品去接受,還說到這如「自助餐」一樣給我們去選擇。畢業後更不被社會認受。
你對藝術、設計有興趣? 喜歡寫作、文學創作? 很抱歉,大家都會跟你講「香港不適合你」。而你是無法反駁,因為這是 事實。最後大家只可以迫於無奈地去讀工商管理、工程。 為什麼? 因為他們說 有「錢」途。
制度的本質是「死」的,它是由人訂出來的。香港的教育制度並不荒謬。荒謬的 是我們的社會。
為什麼以前我們小三TSA都是隨便考,現在的小學生就要叫苦連天,上訴到立法會?
因為校方想把數據做好、想升排名、拿更多的好處,便去催谷學生
為什麼School Secret 要叫名校secret?
因為讀名校值得炫耀,好威風的 ,說好的「英雄莫問出處」呢?
為什麼香港女生選男朋友都要選個有車有樓的? 中環價值嘛。
為什麼讀文學、設計、體藝科,就要「被」注定沒前途。 因為香港是4大產業傾斜,只有「實用性知識」才會被視為「才華」。
為什麼到今時今日你仍然在意你的DSE分數多少? 功利主義,人類最直接的思考模式 - 結果論。
當我們身處的社會是 一切都只會用 結果 去衡量,無視任何事物的內在意義及過程。 那麼我們的教育制度,又能好到哪裡去? 當 考試 與 學習 是應該被分開看待。 但這個被評為「考核金魚能否爬樹」的教育模式,正正就在百份百地服務一個考試系統。 這不就是我們整個社會的原罪,因為教育制度 把「分數」的位置放的比我們品德修養、才能、自我價值 更高....
不對..這根本不是教育制度,這只是一個把學生變成社蓄及機器的「訓練」制度。
當應有的價值觀不斷被俗世所扭曲,並標榜為一種「偽正確」,制度自然會淪為順應社會的工具。 我問你們,現在該向誰問責? 今天「殺人兇器」成為代罪羔羊,而真正的劊子手卻逃之夭夭。
我們常常說,這個城市要「可持續發展」。 我想問,我們這個社會有什麼值得留給下一代? 殘酷的學制、無窮無盡的壓力、瘋狂的樓價、不理性的競爭環境?
假若你說 我們社會鼓吹的是向上爬、力爭上遊的競爭心態 也罷,可是我們現在的年輕人比的是誰較可憐,誰較慘,誰較低分,誰的人生較為 失敗。
有沒有突然覺得,我們這個社會,病得不輕.....
「窮則變,變則通,通則久」 - 易經
我們的社會已經沒辦法再去進步,相反的是不斷地倒退。
由香港已經逐漸比不上鄰近的城市,失去香港獨有的優勢的一刻,已經象徵著改革 的迫切需要。今天我們不去作出改變,只會有莘莘學子與我們一樣承受著相同的苦難,你忍心嗎?
「孩子不是等待被填滿的瓶子 而是盼望化作燃燒的火焰」
「人才」需要重新定義,人的價值亦需要被重新重視
或者你會想問,說這麼多廢話又能帶來改變嗎? – 結果論派
的確,此刻我們未必可以改變到什麼,但那是否代表我們不應該去爭取? 是不是難以實現的事情,就等於沒意義,不切實際? 你這樣說是在否定多少人的努力? 這個問題,不攻自破。 (其實我想在背景插入 市民遊行、反國教、無國界醫生、明哥派飯、薯片叔叔(懂的會懂etc)
我們作為現有制度下的犧牲品。就算要像像堆屍一樣,也要為我們的下一代拼湊出一條能走的道路。 這是我們 活在當下 的人最應該做的事,最應該履行的公民責任。
- 伏GAME指數 - 時間
看著幾日前收到的成績單,憑著此刻的心情,你 打算給這個遊戲多少分?
☆☆☆☆☆
重要嗎? 反正都成為過去了~
I did my part, what about you?
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環境影響評估香港 在 Facebook 的最佳解答
【龍姑娘話健康】疫情下如何為自己減壓
近日,澳門又再出現“新冠”確診個案,澳門經歷了第二次全民核酸檢測。學校暫時停課,部份企業出現停工,部份僱員受公司停業影響失業或要無薪假,社會各類活動的再次暫停,令到居民生活備受壓力。最新一期失業人數統計超過一萬人,許多居民的生活一直靠政府的經援「吊鹽水」;即使難得保有工作,但因為通關政策所限,許多家庭仍然無法從合法途徑聘請到合適的家傭,不少人回家後忙於處理家務,同時需要陪伴孩子網上學習功課,導致工作生活兩頭燒,但礙於經濟壓力,仍不敢貿然請假去應對突如其來的社會變化,身心俱疲。專家已評估新冠病毒或不會消失,每次出現新確診個案都會對社區帶來不少影響,造成生活上的不便,居民要如何應對疫情下的心理壓力成為重要的一課。
面對突如其來的事件,我們的身體、情緒都會出現不同的壓力反應,例如:呼吸困難、胸部緊繃、胃部不適,更甚者可能會出現頭痛,或看到疫情相關新聞時冒汗,出現擔心、焦慮和恐懼情緒等。這些症狀的出現,便是提醒我們好好照顧自己的需要了。香港衛生署過去亦對疫情期間的心理調適作出提醒,在自己能力範圍內確實執行防疫預防措施,做到不疏忽亦不恐慌;只在特定時間查看正確的官方發佈訊息,減低不安。同時應謹慎分析從網上或朋友口中獲得的消息,不道聽途說,亦不傳謠,避免違法。盡量維持健康的正常生活,維持有序作息,充足休息和均衡飲食,疫情期間亦應在家中進行簡單運動(拉筋、踏步)或健腦遊戲(砌圖)等,以避免長時間看電子屏幕而影響晚上的睡眠質素。以正面的心態去面對疫情,多留意令人鼓舞的消息和報導,當發現身邊的居民有需要幫忙時,可以盡量在力所能及的情況下多傾聽,互相鼓勵,切勿依賴煙、酒或藥物等不良方式來處理負面情緒。
未來疫情風險難以評估,為了應對新推出的通關政策,有條件的僱主雖然即時為外僱臨時尋找酒店,以解決住宿問題,但仍然需要支付各種剛性開支,加上澳門自疫情爆發開始,不斷依靠內循的經濟大環境,無疑對中小企是雪上加霜。為避免出現商戶結業潮,令失業情況惡化,政府應考慮停工停業的援助機制,再度推出經援措施,促進內需,支援受影響商戶;另一方面,停課期間,不少家長都備壓力,如能推出相應的家庭友善政策,協調社團,協助受影響的雙職家長,能夠在不影響工作的前提下,協助孩子網課,平衡工作與照顧家庭,官社民配合,共同減低和釋放抗疫壓力,定能令社會,家庭盡快回復穩定。
圖片:互聯網
環境影響評估香港 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文
【研究推薦】Be Water, My Friend 解放新.海洋空間想像 #都市化洋謀 #9月專研
提到海,大部分香港人大概會想起與樓價密切相關的海景、娛樂化的水上活動、貴價深海海鮮食材、人工沙灘,或不時有臭味的海濱長廊,以至填海、明日大嶼願景,而理解海洋本身似乎一片空白,彷彿只有在以上商業及地產框架內,海洋才有其價值。除此之外,究竟我們應該如何理解海洋?
一篇2015年由英國杜倫大學地理學系教授 Philip Steinberg及英國威爾斯亞伯立斯威大學地理及地球科學學系學系學者 Kimberley Peters發佈有關「海洋本體論」的學術文章 ”Wet Ontologies, Fluid Spaces: Giving Depth to Volume through Oceanic Thinking”。文章帶領我們離開以人類為中心、以陸地為主的視野,由本體論(ontology)的角度重新認識海洋的運動(motion)、流動性(fluidity)、深度(depth)、容量(volume)以及隨性(randomness)等特性,簡而言之,就是從海洋本身出發,去問海洋是甚麼?
這正好回應,現時海洋簡單地被視為可被「填平」的空間,將海洋中的特性視如無物,亦不清楚陸地與海洋規劃的分別,有時甚至連填海物料也不太清楚是什麼。這種思維正進一步收窄我們對於海洋的空間想像,讓我們應對「明日大嶼」等填海計劃時亦顯得乏力。
文中一開頭引用德國法學家施密特(Carl Schmitt) 於”The Nomos of the Earth” 一文中,認為海洋並沒有特性,除了海浪就只有海浪(The sea has no character, ...... On the waves there is nothing but waves)。撇開當代有關海洋符號學以及地緣政治學的學術理解,這種扁平化的海洋想像亦會引伸出一套「土地規劃」視覺,將海洋像陸地領土一樣切割、分配及加工建設,人為置入式改造海洋。最近的龍尾「海膽黑沙灘」為例,正好凸顯這種「暴力」人工改海的潛在災難,忽視吐露港一帶的水質評估、海灘選址的海水對流動向、以及鄰近具生態價值的海洋生物等等以海洋為整體的規劃考量。
海洋既非空無一物,那我們應如何定義海洋?作者認為,海洋除了充滿各樣的生物,作為一個流動的世界,地方(place)永遠正在形成,更是一個權力關係投射、通過及圍繞的空間(a world of fluidities where place is forever in formation and where power is simultaneously projected on, through, in, and about space)。可見,陸地平面的、可理解的、有確立邊界的特性幾乎與海洋完全相反。海洋為本的思考除了海洋本質上跟陸地不同,亦會影響如何認知海洋中的物質與非物質互動。相信以此作為出發點,我們才能找尋與陸上視覺以外海洋規劃新出路。
要理解何謂流動(fluidity)的海洋,除了要閱讀今次推薦文章外,亦推薦透過呈現海洋生態的紀錄片,作為理解海洋流動且多變的特質的方法,除了講述正在消失的粉紅色「魚頭」的紀錄片《白海豚失樂園》(Breathing Room)外,近日最新一套關於香港海洋聲音的《聲之海Sea of noise》,亦呈現香港海洋作為一個不斷有各種不同聲音流動混雜的空間。
紀錄片中呈現,聲音在海洋裏傳播的速度為在陸地上的五倍,傳播的距離也比在陸地上遠得多。原來對於倚靠聲音作溝通媒介的海洋生物而言,海洋工程的影響下,置身海洋中就如長期在工地裏生活,噪音大大影響牠們探索環境、與同伴溝通、甚至覓食。再反思香港近年在海上的基建,為補償三跑工程對白海豚生境作出的破壞而設立的大小磨刀洲海岸公園,竟選址在三跑項目旁邊,該海城一直受高速船影響,鄰近又不斷有工程進行,成立這個名義上的海岸公園,其成效不足可想而知,嘗試滿足的,可能只是反對三跑的民意。
放眼未來,不斷上馬的大型填海項目明日大嶼、海洋旅遊化等海洋產業,以規劃土地的眼光去規劃海洋,除了對環境做成不可彌補的破壞,更甚進一步收窄我們對於海洋的豐富想像。因而,要尋求現時香港海洋規劃的新出路,第一步先要理解陸地與海洋的巨大差異:海洋既沒有如陸地般有意義的邊界,亦是個擁有不同流動性與特質的空間。輕率將陸地城市發展的思維貿然在放在海中心,或許會出現「蝴蝶效應」,招致意想像不到的災難。
#圖片由研究員Kristy提供
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#海洋規劃新出路
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Reference
Steinberg, P., & Peters, K. (2015). Wet Ontologies, Fluid Spaces: Giving Depth to Volume through Oceanic Thinking. Environment and Planning D: Society and Space, 33(2), 247–264.
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【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)