發展商利用「土地共享」政府土地，7成公營房屋變取巧，還劍指濕地保育區界限旁土地。到底這個林鄭提出來的「土地共享」是甚麼葫蘆賣甚麼藥?

【新田購物城停運】購物城靜悄悄落幕，地區發展大計正蠢蠢欲動。早在2019年，規劃署已進行一項「新田 / 落馬洲發展樞紐」可行性研究，預留約五十七公頃土地作創科用途，配合創新及科技局推動的港深創科園。然而，本土研究社卻曾發表一份調查報告，發現地產商早已在附近一帶「插旗」，手握多幅地皮。

新田在可見未來，將經歷一幕幕翻天覆地的變化，但創科園的大計會否像新田購物城一樣，雷聲大雨點少，抑或是偷龍轉鳳成豪宅項目，仍是未知之數。唯一肯定的是，寧靜的自然環境將不復再...看看 本土研究社 Liber Research Community 成員黃肇鴻和研究員夏淳權的分析。

全文：https://bit.ly/3mssJ2t

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【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】

政府同發展商話，根據以往研究，濕地緩衝區並非不可發展，建議以公私合營方式釋放地產商喺「濕地緩衝區」內嘅囤地，同增加發展密度，所以我哋開始見到有地產商喺建議南生圍門口起20幾層嘅高樓。

其實呢個說法好危險，因為本身訂立「濕地緩衝區」嘅文件並唔係咁講。講啲唔講啲，好容易誤導公眾。「濕地緩衝區」嘅出現同《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》（《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅設立息息相關，搞「濕地緩衝區」，實質上就係搞緊呢塊具國際重要性嘅著名濕地。

▌發展「濕地緩衝區發展」主要目的為遷移棕地作業

1995年米埔成為《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》，政府需要根據國際條約嘅責任，拉姆薩爾濕地外圍嘅人類活動都需要被檢視，以免影響濕地生境。故此1997年規劃署進行《后海灣地區魚塘生態價值研究》，發現米埔外圍嘅棕地作業尤其係露天貯物場嘅活動，係干擾濕地保育區（包括《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅主要因素，長遠應該透過受控制嘅發展，將其遷移及修復濕地。

研究最後建議收緊當時濕地用地嘅城規指引，劃出「濕地保育區」及「濕地緩衝區」，禁止「濕地保育區」內嘅新發展，以及容許「濕地緩衝區」之適度發展同修復 ，以遷移區內嘅水鳥大敵－棕地作業。

值得注意嘅係，呢個建議並無鼓勵任意運用「濕地零淨損失」概念，即係一邊破壞濕地，再喺第二個地點做番個未知功效嘅「人造濕地」補數，呢種濕地「可加可減」概念，同當初「防患未然」、拒絕「濕地淨損失」、遷移人類活動嘅原意截然不同。

報告特別註明，濕地嘅完整性及相連性對於米埔生態至關重要，比你將塊濕地切碎晒，總面積可能達標，但將人類活動引入濕地、造成各種污染，啲雀仔都好難返來。

▌未研究完：雀鳥對於住宅發展帶來干擾容忍程度有多大？

可能顧問當年擔心建議或許遭到誤解，研究團隊喺末段特別註明濕地緩衝區需要「實際的準則」落實。為達至呢個效果，研究團隊強調「有一點很重要的，就是應進行一些基本的研究，以確定在魚塘覓食的雀鳥對來自住宅／康樂發展的人類干擾的容忍程度」。暫時公開資料未能證實這個重要議題已被妥善研究，或該報告內容（如有）已被公眾廣泛討論。

更重要嘅係，報告已經講明，因為無法確定改變濕地用途將如何不減少雀鳥數目及確保雀鳥使用魚塘嘅模式不變，要確定邊啲魚塘起得樓，邊啲唔起得，嚟「辯稱不會對魚塘...整體生態功能造成任何嚴重影響，將會是相當困難的」。

若缺乏相關研究，任何所謂「平衡發展與保育」嘅住宅申請，將難以在有意義的基礎下被討論。何況呢樣咁重要嘅事情未被處理之時，政府已經積極探討解除當年為保障米埔《拉姆薩爾濕地》地位而收緊嘅規劃標準，「釋放」濕地緩衝區限制，濕地都變成乾地。

▌十年水鳥降三成 部分指標瀕臨除名邊緣

近數十年，最新嘅新界棕地面積已經翻倍，一部分都喺濕地緩衝區中擴散，而本研社係2018年曾經發表《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》，發現四大地產商喺濕地保育區及濕地緩衝區嘅囤地達398公頃。

~四大地產商濕地囤地地圖：http://bit.ly/2Pt8Y6C ~

濕地緩衝區一旦崩潰，最大得益者係邊個地產商或許未能確定，但最大受害者肯定係候鳥。

米埔濕地對於候鳥嘅重要性，國際上研究甚多，地位毋容置疑。但近年有環團普查，發現米埔和后海灣一帶水鳥由十年前高峰5萬隻，滑落至3萬多隻，來米埔過冬嘅鴨，降至萬多2萬隻，不斷擴張嘅棕地、丁屋屋苑發展、以及深圳嘅市區發展有關，米埔濕地嘅健康已勢危。

成為「拉姆薩爾濕地」要符合多項條件，其中一樣是要經常有最少2萬隻水鳥棲息，不達標的話，有可能被除名。進一步發展濕地緩衝區，呢個下降趨勢很可能持續。若他日稍一不慎，具國際地位嘅米埔拉姆薩爾濕地遭到除名，今日容許濕地破壞嘅政府官員同地產商又會否被問責？

▌參考資料
《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》報告：http://bit.ly/2Urorry
規劃署 《后海灣地區魚塘生態價值研究》 研究摘要 https://bit.ly/3mqKi2I

NOW TV 2019年2月11日
【經緯線本周提要】米埔水鳥十年減少三成
https://news.now.com/home/local/player?newsId=337016
【經緯線】候鳥失樂園
https://www.youtube.com/watch?v=tBeYnkqri0I&t=891s

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