【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​
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想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​
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▌公寓、大樓怎麼選 ​
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我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​
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▌屋齡與居安考量​
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不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​
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▌公寓優缺評比​
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低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​
◆ #各樓層都有不同的優缺點：​
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
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二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​
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三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​
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四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​
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五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​
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◆ #自備款拉高：​
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​
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對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​
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故事太長，買房人生 to be continued...​
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我是文青懶媽，熱愛親子共讀創造回憶的高雄整理師，剛剛好的理想生活推廣者。暫定每週二、日固定更新，其它日子隨意。​
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高房價想買房，動輒幾百萬的自備款讓人卻步，低於市價的法拍屋成為不少人買房置產的優選，但法拍屋眉眉角角多，從下標到最後點交過程繁瑣，一般人無法說買就買；激烈的搶標過程中，也常常因為填寫出錯而發生憾事。

近日即有類似的案件發生，北市一名吳姓男子相中士林天母一間凶宅，原本想以1243萬多元的價錢投標，沒想到填寫投標書時不小心寫成2243萬元，將壹寫成貳，讓月收入僅6萬多元的他崩潰不已，出庭時甚至下跪痛哭「我不是故意的，是筆誤」，甚至說有可能是凶宅內的亡者作祟，故意害他寫錯數字。

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＃法拍屋 #買房

【狄驤說真的】
如果失業率上升,老實說,我最擔心的是在年初或去年才買房買車或去借信貸的朋友...
如果你們負債比不高還好,但如果你們的槓桿太大,自備款太少,每月貸款應繳額佔收入超過五成以上,就真的要做好心理準備...
萬一全球消費力持續下降,我們的出口勢必跟著萎縮,內需也會減少,接著當你的收入跟著減少或者失業,你的車子房子就會跟著斷頭,市場上也會出現一堆法拍屋和法拍車..
然而,當事態發展到這個地步,再後悔也來不及了,但往好處想,只要你還年輕,至少學到血淋淋經驗,從骨子裡真正感受到資本主義的可怕和無情,這是很難得的經驗值..
如果你懂總經,或這個時候開始用心研究總經,也應該會了解我說過的一句話:
所有的景氣崩跌,早在你「以假當真」用貸款買入「假資產」的那一刻，就已經開始掉入資本主義的陷阱了........
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法拍教父黃正雄老師已經經手 2200 多間法拍屋，有 35 年的資歷。透過團隊 55-60 人，目前每年平均經手 150-180 間，從北中南到羅東都有在做法拍屋，真是太厲害了！
上集和大家分享了不只以下內容：
什麼是法拍屋、金拍屋、銀拍屋？它們的優缺點以及價格？
法拍屋適合投資或自住購買嗎？
如何出價？怎麼買到相對便宜的價格？
（大家都說這集含金量太高 XD）
今天是下集的內容，主要是從新手的角度去詢問老師法拍屋的流程與現在房市的狀況，看完這兩集內容，應該會讓你有種大開眼界的感覺。

0:00 上集回顧
0:28 Q：找到法拍物件後的下一步？
1:21 Q：法拍屋可透過仲介嗎？
1:38 Q：鎖定物件後怎麼開始投標？
2:28 Q：投下投標單後的下一步？
3:18 Q：怎麼抓法拍屋的自備款？
4:18 Q：什麼是「點交」與「不點交」？
5:07 Q：如何定義「點交」與「不點交」？
7:11 Q：法拍屋市場最近很夯嗎？
11:47 這麼精彩的內容居然要結束了！？

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● 預售屋、新成屋、中古屋哪個好？新手買房注意事項！
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哈囉 我是Selena
我目前擁有許多斜槓的身份
是一位生活理財YouTuber / 房地產投資者 / S $chool 創辦人 / 作家 / 斜槓研究室音頻節目主持人

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