法院依照民事訴訟法規定寄送司法文書給當事人時,如果沒有人領,寄存後10日會發生送達效力。
但如果是民眾自己寄送存證信函,郵局投遞幾次不成功後,就會將郵件退回。這種情況下,意思表示有算到達對方嗎?
週五(2021年6月11日),最高法院民事大法庭針對這樣的法律問題,做出裁定。
1️⃣案例事實
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法院依照民事訴訟法規定寄送司法文書給當事人時,如果沒有人領,寄存後10日會發生送達效力。
但如果是民眾自己寄送存證信函,郵局投遞幾次不成功後,就會將郵件退回。這種情況下,意思表示有算到達對方嗎?
週五(2021年6月11日),最高法院民事大法庭針對這樣的法律問題,做出裁定。
1️⃣案例事實
甲跟乙購買了A公司的股票,甲把錢匯給乙,但乙沒有依約轉讓股份。於是,甲公司在103年6月16日催告履約的存證信函,寄到乙的戶籍地,催告乙要在5日內履約,但乙並沒有收信,郵局先後在17、18日投遞不成功,25日催領,7月8日因招領逾期退回。
乙仍然沒有履約,甲又在6月30日以存證信函寄給乙,表示解除契約,同樣郵局在7月1、2日投遞不成功,最後是以逾期招領退回。
後來,甲對乙起訴,請求返還價金。
這個案件其中一個爭議在於:契約被解除了沒有,契約合法解除,甲公司才能請求回復原狀、返還價金。
2️⃣解除權行使的前提
民法第254條規定:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」
當乙遲延給付時,甲必須先定相當期限催告履行,期限內不履行之後,才可以行使解除權,解除契約。
甲透過郵件的方式,送給乙的戶籍地,這樣的催告有沒有效,意思表示到達乙了嗎?這影響到甲後來可不可以解除契約,請求返還價金。
催告的意思表示是否發生效力,過去最高法院有兩種見解。
(一)發生效力說
這個見解是以民法第95條第1項作為論述:「非對話而為意思表示者,其意思表示,以通知達到相對人時,發生效力。」
透過郵局的方式寄送存證信函,是一種非對話的意思表示,應該以通知到達乙公司法定代理人時,發生效力。
所謂到達,是指意思表示到達相對人乙的支配範圍,置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態。
因為乙已經受郵局通知隨時可以取信,到達支配範圍內,乙隨時可以前往領取而了解內容的狀態,應該認為甲的意思表示已經到達乙,而發生效力。
(二)尚未發生效力說
另外一個見解認為雖然郵差有製作招領通知放在信箱內,但信函還在郵局,相對人乙前往郵局領取前,仍然無法從招領通知知道信件種類跟內容,無法認為信函已經在相對人支配範圍內,達於隨時可了解其內容之客觀狀態。因此,意思表示尚未達到相對人。
3️⃣民事大法庭的見解
最高法院109年度台上大字第908號民事大法庭裁定的主文是:「表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地,郵務機關因不獲會晤相對人,而製作招領通知單通知相對人領取者,除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外,應認相對人受招領通知時,表意人之意思表示已到達相對人而發生效力,不以相對人實際領取為必要。」
採取的是折衷的見解。
原則上,不以相對人實際領取為必要,就會發生意思表示到達的效力;但如果相對人可以證明「客觀上有不能領取之正當事由」,就例外不發生效力。
至於,何謂「客觀上有不能領取之正當事由」,這個部分還有待實務從個案中累積見解。
法定解除事由 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
201121蘋果 沒查實價事後發現前屋主買3個月就轉手 買貴485萬氣炸怒告房仲求償
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20201121/UEFR6RL7GZAFDGW656MSUATT4M/
新北市婦人近日以1920萬元買下中和區中古大樓「快樂景平」1樓戶,簽約後查實價才發現,該屋今年6月買價僅1435萬元,3個月加價近500萬元,怒控房仲對實登價格避而不答,害自己成肥羊,「沒有顧及別人死活!」決定提告,要求返還價差及仲介費。
【余奕賢、林佩萱/綜合報導】......↓
今年65歲的蔣婦9月看到中和區景平路385巷的「快樂景平」1樓戶求售,權狀39.27坪,開價2000萬元,聯繫群義房屋永和頂溪加盟店黃姓房仲,看屋當天便下斡旋金10萬元,希望以1700萬元入手,隔天在房仲公司與屋主協商。
要求返還235萬元
蔣婦協商時稱曾詢問房仲該屋實價,房仲並未答覆,最終談妥1920萬元,現場完成簽約。2天後蔣婦付清仲介費15萬元,後續前往房子測量衣櫃,才發現大門故障,甚至得從紗窗爬出室外,向房仲反映卻要求自行修繕。
在第2次匯買屋款後,蔣婦透過友人查詢實價才發現,該戶6月才以1435萬元成交,3個月便以1920萬元成交,價差達485萬元,她憤怒道:「如果我知道前屋主入手價是1400萬元,我連1700萬元都不會買。」痛批房仲「沒有提供實價、沒有顧及別人死活!」「太狠了!有想到別人能活嗎?買方的我心態能平衡嗎?」
蔣婦雖提出解約,賣方卻要求在10月27日前付清尾款,聲稱逾時會求償違約金,無奈只好付清款項。原定交屋日為11月10日,但目前未完成交屋,賣方也揚言提告,蔣婦則希望求償價差220萬元及仲介費15萬元。群義房屋加盟總部回應,目前案件已進入訴訟程序,將會持續協助買賣雙方進行溝通協商。
反悔違約金恐384萬
由於房地合一稅規定持有1年內轉手,賣方需付獲利所得45%,試算該戶賣方需支付218萬元稅額,以轉手價差485萬元來看,仍獲利267萬元,利潤可觀。
北市府法務局主任消保官楊麗萍表示,法律沒明文規定房仲須告知實價行情,買方雖能主張未被妥善告知,有機會要回仲介費15萬元,不過買賣已簽約,除非雙方同意解約或有法定解除事由,否則反悔須負擔買賣價金20%的違約金,換算為384萬元。律師李儼峰提醒,簽訂買賣契約前,應養成主動查核實價的習慣,避免將比價程序委由他人,才能確實評估價格合理性。
美商ERA不動產資深經理陳泰源表示,通常房仲有義務提供區段近3個月成交行情,買方亦可善用實價登錄網站、樂居網等查價資料,另建議買方到附近剛成交的社區向鄰居、管理員或房仲打聽行情與實際屋況,做為比價的判斷。
台灣房屋九份子加盟店店東林志豪表示,也可透過房貸銀行估價,如果買價在估價範圍內,等於低於行情。
天時地利不動產總經理張欣民補充,民眾買房要有警覺心,除查詢實登,可將該房價拿去問附近不同房仲,避免買高,淪為價差肥羊。
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