210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
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民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調，卻也發生不少買賣糾紛，根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛（不含建設及代銷業），前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件，除了常勝軍的漏水爭議之外，隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見，專家提醒，一定要重視驗屋過程，事先存證。

（林佩萱／高雄報導）……↓

在房屋交易糾紛中，漏水問題很常見，屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣平均屋齡高達31年，老屋漏水相當常見，建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出，因為依《民法》規定，如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵，購屋者卻沒做任何表示，表示買家對於該瑕疵可以接受，事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。

因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題，陳傑鳴建議，購屋者可先拍照、錄影，留存證據，要求限期改善，若屋主未改善，可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗，可請設計師幫忙驗屋，或請驗屋公司處理，驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定，30坪左右約需花費1~2萬元。

美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，常見漏水問題被刻意隱匿，尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現，或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水，屋主卻只在天花板上放接水盤，根本沒有修復漏水源頭問題，便可能造成爭議。

陳泰源也藉此釐清，「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同，若發現漏水情況在賣屋之前就有，賣方就有保固責任；倘若買房之後因發生地震，或是自行裝修敲打導致漏水，就跟賣方沒有關係，但也容易產生爭議，雙方抝來抝去。

至於隱瞞交易資訊，陳泰源指出，政府有規定，房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚，屋主持有期間，該房是否曾經發生非自然死亡情事，如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等，以保障購屋民眾的權益。

但是在市面上，「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮，陳泰源解釋，主要是有投資客買下凶宅之後，先過戶給其他人頭，重新登記回自己手裡，再進行轉售，讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象，以此手法漂白，導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚，該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間，是否曾經發生非自然死亡事件。

另外，儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋，「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實，及在專有部分有求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為，但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅，或社區是否曾經發生跳樓事件，避免購買到「凶樓」，因此而產生認知上的糾紛，建議介意的民眾，看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。

陳泰源補充，大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊，仲介通常也容易忽視，只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿，例如屋主在外欠錢，房屋陷入民事上的法律糾紛，遭到假扣押，或是夫妻離婚，涉及財產分配的問題，先生背著太太私下處理房產，隱瞞仲介，也有可能發生。

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「聽說.....遺產配偶可以先分一半，其他由子女平分，是嗎？」
「好像不是喔！我聽說配偶繼承權跟子女是一樣的，應該是大家一起平分遺產才對吧！」

大家覺得呢？你又是『聽說』什麼呢？

其實這兩個答案都不算正確。到底配偶死亡時，另一方可以分多少財產？

關鍵在於當夫妻其中一方先死亡時，有關於財產分配的部分其實牽涉到兩個權利。

一、夫妻財產差額分配請求權
你沒有看錯喔！不只是離婚，當夫妻的其中一方死亡時，另一方在跟其他繼承人分配遺產之前，可以先主張夫妻財產差額分配，只是這部分的分配比例，並非配偶所留下的財產的一半，而是夫妻財產差額的一半，也就是說，還是回歸法定夫妻財產制的規定，計算完婚後財產差額並扣除後，所剩下的錢才是由繼承人分配的遺產範圍。這就是很多人會「聽說」或「誤以為」，生存的配偶是分一半財產的原因。

二、遺產繼承權
等到生存配偶先拿走可以分配的婚後剩餘財產差額後，剩下的部份才是依民法的順位來分遺產，第一順位就是跟子女一起平分。

因此假設生存配偶名下完全沒有財產，而死亡的配偶名下的全部都是婚後賺的的財產，生存配偶可以分到的錢其實是超過財產一半的。

因此，最近就看到一個有趣的法院判決（台灣高等法院104年度家上易45號）

一位丈夫死亡的妻子在跟其他繼承人（或許是子女或其他順位的親人）辦完遺產繼承登記後，起訴請求其他繼承人要將所繼承的房屋土地移轉一半的應有部分給她，請求的依據就是夫妻財產差額分配請求權，法院因此判其他繼承人們應該配合辦理所有權移轉登記。

雖然很多母親其實還是會將亡夫的遺產直接登記給子女，但是還是提醒大家，其實在財產的分配上，遺孀可以分的可能比你想的多更多。

另外，我們還常常被問到的問題有：

一、離婚再嫁後，如果單親媽媽單獨監護，小孩還可以繼承前夫的財產嗎？
可以的喔！只要父親欄還是前夫，小孩對前夫就有繼承權。

二、那如果幫小孩改姓呢？會影響對生父的繼承權嗎？
同上，只要父親欄還是前夫，小孩對前夫就有繼承權。

三、那離婚後有什麼可能性小孩會沒有繼承權嗎？
如果繼父收養了小孩，父親欄就會更改為繼父，小孩就會喪失對原生父親的繼承權，但相對的，也會變成繼父以後的繼承人。

四、如果離婚後前夫過世了，但前公婆還健在，小孩對阿公阿嬤有繼承權嗎？
有的，只要父親欄還是前夫，小孩對阿公阿嬤還是有繼承權，這叫代位繼承（爸爸的繼承地位）。

五、既然有繼承權，那不就代表也可能會繼承債務？
是的，所以要記得去拋棄繼承喔！

六、聽說拋棄繼承要在知悉三個月內，萬一我都跟前夫沒有來往，也忘了幫小孩拋棄繼承，有一天才被銀行或其他債務人追債，怎麼辦？
只要到國稅局調遺產清冊，證明沒有繼承到財產，回函給銀行，通常他們都會不了了之，但千萬不要把支付命令丟到垃圾桶裡，記得閉著眼睛異議就對了。

其實，我也聽過不少後妻來諮詢，怎樣可以讓前妻的小孩不要繼承自己現任丈夫的財產，原則上，除非生前就過戶，即使有遺囑，還是有特留分問題，也就是一定要保留部分遺產給法定繼承人，我想如果現任丈夫不想做那麼絕，或許也只能接受那也是他的過去，那就回到本文最前面跟大家分享的夫妻一方死亡時的剩餘財產分配，先多拿一點留給自己的小孩囉！

講真的，據不負責任觀察，我發現有時父母留給小孩越少財產的，兄弟姊妹感情反而好，不知道大家有沒有這種感覺呢？

【 6 月 11 日 國際新聞重要訊息 】
　　
[#韓國]韓五大部長人選出爐　海軍前參謀接國防部
南韓青瓦台發言人朴洙賢今天在記者會上表示，總統文在寅當天提名教育部（兼副總理）、國防部、法務部、勞動部、環境部等五部長官人選。韓聯社與路透報導，副總理兼教育部長官被提名人為前任京畿道教育監（相當於教育局長）金相坤，國防部長官被提名人為前海軍參謀總長宋永武，法務部長官被提名人為首爾大學名譽教授安京煥，勞動部長官被提名人為高麗大學教授趙大燁，環境部長官被提名人為前任青瓦台秘書金恩京。（蘋果日報：https://goo.gl/ZkSQev）
　
[#非洲]首位出身非洲的總幹事 如何能改革WHO？
世界衛生組織（WHO）改選總幹事，當過衣索匹亞衛生部長與外長的泰德洛斯擊敗英國和巴基斯坦對手出線，成為WHO史首位出身非洲的總幹事，將在7月1日履新。泰德洛斯是瘧疾專家，最知名的事蹟是2005-2012年擔任衣索匹亞衛生部長期間，整頓罹患多重硬化症的衣索匹亞官僚系統，大幅降低瘧疾、愛滋病、肺結核及新生兒的死亡率，訓練了4萬名衛生工作人員，在疾疫爆發時動員調查人員，改善國家實驗室，籌組救護系統。在他任上，衣索匹亞的醫學院畢業生增加十倍。本屆WHO總幹事的選舉比過去開放，2015年專設一個加密網站，供有意角逐者對他們的「選民」，也就是WHO的186個會員國，發表政見，最後由選民秘密投票，投票前當然如同普天之下所有選舉，謠言抹黑滿天飛，包括泰德洛斯隱瞞衣索匹亞霍亂一再爆發而導致國際援助延誤，以及是衣索匹亞可悲人權紀錄的共犯，那些紀錄包括屠殺抗議群眾、以及執政者囚禁記者與政敵。泰德出身在衣索匹亞掌權的提格雷族，抗議者大多來自敵對部落。（聯合新聞網：https://goo.gl/eaXZtx）
　　
[#中國]上海鬧區逾千人遊行維權　微博刪光光
上海市鬧區南京路，昨傳出上千人遊行，逾千名在上海購入商住兩用房（例如酒店式公寓等）的業主，因為上海於5月17日制定新政策，不僅停止審批商住兩用式公寓的辦公項目，還規定已售未交付入住者，要按照商業辦公房屋整改，否則不得辦理過戶，令許多已購入該類房產的業主頓失住房，十分不滿，上千人昨在鬧區京路步行街抗議維權，大批警察維持秩序，並且帶走多名示威者，場面一度混亂。未料相關消息今在微博全部被「和諧」，已遭刪除。（蘋果日報：https://goo.gl/QDNe1m）
　
[#美國]同志暖爸收養4童還獻愛　感動艾倫資助150萬元相挺
美國馬里蘭州一對男同志暖爸，不僅用愛心守護收養的4個小孩，還擴及其他寄養兒童，他們的善良事蹟，讓脫口秀節目《艾倫秀》（The Ellen Show）的主持人艾倫狄珍妮（Ellen DeGeneres）也深受感動！《Gagatai》網站介紹，這對男同志是羅伯（Rob）和里斯席爾（Reece Scheer），他們已經結婚7年，共收養了4個身心異常的孩子，而在收養過程中，實際感受到整個社福系統，對於這些兒童們的「不友善」與「苛待」，尤其是看到小朋友竟然用「垃圾袋」，來裝自己的「家當」，更是驚訝與心痛，「會讓他們感覺自己跟垃圾一樣！」因此，他們創立了「Comfort Cases」（舒心小行李箱）組織，專門提供寄養兒童們，裝滿生活小物品的行李袋，讓他們能有尊嚴地去新家，開始新生活！（蘋果日報：https://goo.gl/GwnBqu）
　
[#日本]沖繩美軍酒駕超速　酒測超標5倍
美軍駐沖繩基地一名大兵酒駕被警方攔查，呼氣超過標準值5倍。《琉球時報》報導，沖繩縣宜野灣巡邏警員在今天凌晨約5時，攔下一台超速汽車，發現25歲美軍酒駕，依現行犯逮捕。酒精呼氣測試超過標準值5倍，士兵坦承飲酒，但否認喝很多。（蘋果日報：https://goo.gl/CbIuxO）

151001三立 新規睜大眼 先過戶再賣 凶宅就漂白
影片網址→https://youtu.be/_X8Tfhiq6EI

第四季即將到來，房仲業者除了要衝業績，還得適應新規定，內政部公布契約新制，凶宅認定更細之外，就連房屋有沒有裂縫都得載明，有房仲抱怨，沒有建築師執照怎麼判定裂縫是否會影響結構安全，出現糾紛了又要房仲來擔實在矛盾。
記者許慧美、徐士庭／台北報導……↓

花蓮五子命案懸宕多年，空了9年的房子終於賣出，只是未來凶宅認定又有新規定，房仲紛紛收到這一份，內政部新增的不動產說明書，在持有房子期間內非自然死亡，第一次轉手就是凶宅，但是若是再賣出去對民眾來說就不是凶宅，凶宅一旦過戶就能漂白，但專家說其實這早就行之有年。

房仲陳泰源：「如果說你發現說現任的屋主，他當初買的特別便宜，而且還標註特殊交易的話，那你可能就要注意了，有可能他當初買的就是凶宅。」

凶宅爭議多，項目修正成為熱門話題，不過還有這一項，要屋主自己認定是否為夾層屋，還要判斷其合法性，買賣雙方陷入兩難。

房仲 陳泰源 表示：牆壁是否有什麼龜裂、裂縫，是不是真的會影響到房子的結構，房仲並沒有專業到這樣的程度，這也是個糾紛。

新規定用意要建立房屋履歷，只是不管屋主還是房仲，都不是建築專業人員，只能用主觀來判斷，新制是便民還是擾民時間會證明一切。

新聞網址→http://www.setn.com/News.aspx?NewsID=98015

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