【2017臺北市都市更新論壇Ⅲ-公私協力・改革都更效能」持續推動改革創造都更新頁】

今(29)市府主辦「2017臺北市都市更新論壇Ⅲ-公私協力・改革都更效能」，向各界說明市府改革都更效能之階段性成果，也針對中央政府刻正進行第九次「都市更新條例」修法，由市政府彙整各界意見建請中央修法參考。柯市長、行政院張景森政務委員、中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會張良吉顧問、台北市不動產開發商業同業公會陳春銅理事長也都應邀出席致詞。

市府已於今(2017)年1月與4月舉辦過兩場論壇，而針對都更遭遇的困境，市府已在1月提出7項改革對策，分別為「都市更新計畫的確立，公劃更新地區之檢討」、「都市更新審議效能提升」、「權變估價合理化及透明化」、「提供都更中繼住宅輪替安置」、「強化政府職能執行代拆」、「政府給予金融及專業協助」及「都更財稅改革與鼓勵投資」。延續本年4月的第2場論壇提出全方位、全流程的30項改革行動方案，並陸續滾動檢討增加，到今市政府已完成了20項行動方案的改革。

柯市長於致詞時指出，都市更新在臺北是重要議題，在建物老化高峰期的現況下，都市更新對於臺北來說是必要且迫在眉睫的。為此市府組成了都市更新機制檢討專案小組，同時也藉由每季持續舉辦都更論壇，持續發掘問題，找到解決方法，持續提出全方位、全流程的改革方案。今天是第3場論壇，透過了前2次論壇本府整合各公會及相關單位提供的意見，提出30項行動方案，已完成了20項。另外中央目前正在進行都市更新條例的修正，因此本府還有持續建議中央修正都市更新條例減少稅賦，提高都更誘因。市府希望透過後續論壇的舉辦，持續集思廣益，共同解決問題，使民眾與業界能夠有感，並透過公私之間充分的對話交流，確實達到公私協力，共同改革都更效能。

張景森政委致詞時也提到，地方政府是執行都市更新的第一線，因此台北市對於都市更新修法之需要，中央一定要納入考量。然而針對少數住戶不同意都更的問題，他認為都市是眾人營生的地方，許多權利義務無法分割。而都市更新既然是公共的事情，就需要有嚴謹的規則，但仍須有多數決之機制，並保障少數人的權利，經過法令程序的制定予以明確規範。

張政委也指出，他認為都市更新有促進都市機能發展的目的，且具備公共性，即使由民間實施，政府仍有其責任。須以合法正當合理的程序保障少數，並兼顧促進公共利益提升。中央希望本次都市更新條例修法要使都更能推得動，而北市是推動都更最認真縣市，意見值得參考，期許本次都更條例修正能夠集過去執行都更之經驗與智慧，達到各界共識，確實幫助全民推動都市更新。

本次論壇中市府也對目前進行的「都市更新條例」修法提出主張，就市府推動公辦都市更新及民辦都市更新審議之實務經驗與爭議處理案例，以都市更新推行應由政府展現主導性與積極性作為，市府提出建議公辦都更案應著重程序而非同意比例、代拆前應先協調、「協議合建」比照「權利變換」享有相同稅捐減免、出資人得併列建照之起造人、明定審議權責及建議完備權利變換之前置選配程序。

本次座談也邀請到內政部營建署王榮進副署長、都更組王武聰組長、臺北市都市更新及爭議處理審議委員簡伯殷委員、趙正義委員、臺北市建築師公會黃秀莊理事長、臺北市不動產估價師公會張能政名譽理事長以及真理大學法律系林家祺主任共同與談交換意見，我並在主持論壇之末，總結提出以下建議供請與會各界參考：
1. 都市更新條例之修法，歷經九次修訂仍不得其門而入，更況且一般民辦都更案件即使歷經更新報核與審議程序後，仍時有發生跌跌撞撞無法順利進行之情事，更甚者，鮮有政府部門揭櫫公辦都更作為應行之政府職責；所以從修法的原理與共識上，以下三項提問，我們社會與朝野應該明確經由辯證與討論取得基本共識後，以作為修訂都市更新條例的基本原理依據。
（一）、私人財產權之於共存、共居都市集居建築環境裡，經由都市更新的實施，法律到底是規範將個人財產權自由支配要到甚麼程度？抑且都市更新之推動應考慮共同居住環境之不可分割之集居建築結構，法令之修訂應傾向尊重少數但由多數共識決定，不因少數而否定多數人的權益。
（二）、對於都市更新無論是屬民辦都更申請案或者是公辦都更案類型，試問政府職能應該到位或無須到位到何種程度？
（三）、政府主管機關以及「都市更新及爭議處理審議會」的職權到底有多少程度的”專業判斷餘地” 是屬法律明確授權，並足以衡平動輒遭到行政法庭的判決無效的制度設計？

2. 台北市政府仍將積極面對都市更新的現行困境，提出多項行動改革，即使中央修法遲遲未能完成，台北市府仍須率先藉由公私協力改革都更效能平台，自行解決推動都更之難題。因此，市府將會持續努力，期能重拾民眾對都市更新推動之信心，持續在地方職權範圍內，優先建構健全審議機制，開啟都更勢在必行的時代任務。

3. 建議中央政府於第二階段之前瞻計畫時機，將【加速推動都市更新與都市再生作為納為國家前瞻計畫之要項】。這即如這近年來所推動「西區門戶計畫」以及「東區門戶計畫」即是我所主張以及認為的【台北市前瞻計畫】；藉由啟動大規模地區都市再生規劃、並經由有效的都市更新基地的實施，調整地區環境機能並整理都市車站前後老舊窳陋之環境，全面整備都市捷運效能與地區發展動能，創造創意環境氛圍與就業機會，為台北市重要門戶地帶之未來發展，打下基底也為未來輪廓出可脫胎換骨、都市再生的格局。

【2017臺北市都市更新論壇 公私協力˙改革都更效能】
今(12)日出席由市府、國立臺灣科技大學建築系，及臺北市不動產開發商業同業公會共同主辦【公私協力－突破現況困境、開創都更新出路】論壇。內政部營建署王榮進副署長、臺灣科技大學建築系李威儀教授、臺北市不動產開發商業同業公會陳春銅理事長及于俊明秘書長、仲量聯行公司趙正義總經理、遠見不動產估價師事務所陳諶所長、中國建築經理公司謝慧鶯副總經理、中華民國不動產開發商業同業公會張章得顧問，及市府都發局林洲民局長與更新處方定安處長共同出席。就臺北市目前辦理都市更新工作面臨之困境及未來政策方針，向與會學者、業界代表共同討論並交換意見。

臺北市目前屋齡30年以上的建物約55萬戶，占全市總戶數達58%，全市面臨高齡化、老屋化、城市危險指數高等問題，顯示本市推動都市更新的必要性與必須性。目前面臨的困境不可能單靠訂立新法或是修訂都市更新條例，就能期望都更效益產生重大改變。改革都更效能可從4個面向去落實：1.正當化都市更新的目標；2.公私部門需要共同協力；3.政府職能必須到位；4.都更過程中各方權益的扶助與維護。

我進一步提出【臺北市都市更新7+1改革要項】，包括：1.「都市更新計畫的確立･公劃更新地區的檢討」、2.「都市更新審議效率提升」、3.「權變估價合理化及透明化」、4.「提供都更中繼住宅輪替安置」、5.「強化政府職能執行代拆」、6.「政府給予融資協助」、7.「稅制改革與到位」及「創設都更法律扶助機制」。

【都市更新沒有捷徑･徒法亦不足以自行】，改造都更機制則須進行全方位、全流程改革，始為重要的路徑。我建議由市府成立府內跨局處「都更機制檢討專案小組」；另也呼籲不動產開發公會能領銜召集各專業技師公會、金融銀行公會、律師公會、建築經理商業同業公會、估價師公會等，進行「都更機制檢討專案會議」以彙整業界實務的改革建議。定期由市府召集整合會議，研析都更改革建議或方案，公、私兩造共同擬訂出【公私協力･改革都更效能白皮書】，除要求市府相關機關據以執行外，另提供中央修正都市更新條例參考依據，為都市更新開創新出路。

營建署王榮進副署長也提出有關投資減免、放寬銀行法72條之2限制等較無爭議的議題，優先納入都市更新條例修法。會中與會講者及現場的會議出席者也針對代理實施者、都更容積獎勵給予標準化、權利變換估價原則、審議機制、租稅減免、共同負擔計算標準、政府職能強化等議題提出建議。

都市更新勢在必行，它沒有捷徑。都市更新做為城市發展必要的公共建設的一環，也涉及私有產權的處理；因此，政府推動都市更新的下一步，應強調都市更新目標的正當化、公私部門共同協力、提供第三方法律服務平台，及致力維持都更案件推動穩定性。

▍好文分享：文林苑的問題在貪婪嗎？

文林苑的爭議來自「貪婪」嗎？一樁買賣破局，那麼不爽不要買 (賣)，為什麼會扯上貪婪呢？這其實反映的是背後法規設計的問題。來看看 埃西亞商會 的好文吧！

補充：討論都更除了執行的部分，更無法避免「為什麼要都更」。老屋換新房，想要的人自然舉雙手贊成，但這背後有什麼原因可以容許政府動用強制力呢？經濟學家所說的市場機制，其中一個威力就在於如果有某人不想和你交易，沒關係，我找別人就好。透過保存這種選擇的自由，市場機制可以讓每個人在他的預算範圍內追求他享受的事物。今天如果我們支持都更，要和某人說「你不可以追求住在現在這個房子裡的享受」，「別人都支持拆你家」好像不是個很光采的理由。就像「全班投票通過，明天開始每天倒廚餘都輪到白鯨小編」，應該不會有人覺得這是民主。建商絕不是因為樂善好施才去接都更，政府也不能用自己沒拿錢作為使用強制力的原因。與其指謫別人貪婪，不如去看看為什麼在這個例子裡，雙方在法規下沒有談出兩邊都能接受的價碼。

[文林苑案問題在貪婪嗎？]

by代糖俠

因為張景森這位即將上任的政務委員關於文林苑王家拆除案一番譏諷的的言論，引發「新政府的成員是否執政就忘記居住正義」的爭議。先不論準閣員的言行有傷害政府跟民眾之間信任的疑慮，文林苑的爭議真的來自「貪婪」嗎？其實作為一個都更規則設計的案例，文林苑可以說是再好也不過，用「貪婪」來說明這個案例的爭議核心，可以說不夠具體。

文林苑更新案最重要的爭議點，是整個都市更新的過程中，最先的更新範圍包含郭元益大樓等相鄰接的土地；而同樣相鄰接的土地包含了算是在整個街廓內側的王家兩筆透天厝。郭元益大樓在申請排除計畫範圍成功後，使不願意接受此都市更新案的王家上訴要求比照相同理由排除於計畫範圍，然而卻因為其兩筆土地位於街廓的內側，沒有辦法獨立出入，因此若不包含於此更新計畫，未來將無法改建，因而牴觸「更新計畫不可以導致鄰地未來無法改建」，無法退出此都市更新的計畫。

爭議之處在於現有的都市更新相關條文規定，只要達到可以執行計畫的門檻，那麼不願意同意條件、又無法退出計畫的所有權人，就只能依照估價的結果領取補償金後，放棄此更新計畫內的所有權益。因此，出現了在未達100%同意之下（文林苑案已經超過90%），仍有人不願意參加更新，又不願意領取補償金，透過抗爭的方式避免被拆屋、阻止更新計畫實施。

那麼到底為什麼會出現不同意的問題呢？排除去年相當出名的「龍腦戶」那種非理性因素，不同意戶多半都是有跟建商談過價錢的－以台北市這幾年較知名的永春案、文林苑案皆是如此，這就是為什麼張景森會大言不慚地譏諷王家。價錢談不攏、雙方撕破臉自然就變成了不同意戶，但價錢談不攏這種事情稀鬆平常，跟貪不貪婪實在無關，不過是雙方的價值認知有了差距，真正造成這個差距的原因不搞清楚，建商跟不同意戶都只知道用貪婪來指責對方，實在對於解決問題無濟於事－畢竟，之所以需要都更，就是因為計劃範圍內確實有更新建築物提升居住安全的需求。

問題的爭點在於更新後的分配比例必須按照估價師的鑑價結果計算，但不見得每一戶都願意接受這個鑑價結果，故實務上建商多半以私約或其他方式補貼來讓所有權人同意更新。光是這個部分，就是極為荒謬的設計。公部門訂定都市更新的遊戲規則，本該讓資訊可以充分揭露、對稱，參與住戶彼此可以比較自己跟建商拿回多大的坪數、需要多貼多少錢，可以避免資訊不足而導致住戶不願意談判的問題；沒想到法規反過來強制規定所有人都必須按照鑑價結果分配比例，導致這類資訊的交換本身就是「不能端上檯面」的灰色資訊，非官方認證、不能公開的性質使得資訊不能完整流通、品質不能受到住戶信任，這樣的設計反而使得都市更新的溝通過程更加窒礙難行。

另一方面，強制依照鑑價結果分配的作法，導致「土地可建容積價值」與「鑑價結果」差距最大的所有權人，在建商理性的規劃下，會被刻意優先操作為不同意戶－以文林苑案為例，王家因為不能自行改建故完全沒有退出選項，而其建物本身又是街廓內側的透天厝，因為老舊加上出入不方便導致建物價值低落，鑑價結果差。然而其持有的土地持分近50坪，單是以現行容積率規定就可興建為180坪的建物，按照『實坪』一坪50萬的低價水平，就已經有超過一億元的價值，若不同意卻只能被迫領取七千萬元左右的補償費，這中間至少三千萬的差價，若不是作為建商的獲利，也必然成為建商用來補貼其他所有權人、換取同意的籌碼。從建商最後實際提供的條件也可以得知，建商並不願意用高出鑑價結果太多的價碼跟王家達成協議，才導致僵局。

制度設計本身就造成了部分條件特殊的所有權人容易淪為「不同意戶」，但實際上像王家少賺的(至少)三千萬，到底流落到何方了呢？由於先前提到，分配必須按照鑑價結果，所以實際上這筆錢透過建商這個中介者，變成私約底下補貼部分不同意戶，或是建商自行吸收作為工程長期延宕而使興建成本變高的工程費用補償。唯一一個掌握足夠比例同意戶、可以提出計畫的建商因而可能利用其壟斷的優勢，透過資訊因為法律規定而不透明的優勢，而得以獲得本來不應該賺取的超額利潤。指責建商本身為了賺錢想辦法在不觸法的前提下最佳化獲利，要建商『有良心』可以滿足正義感，但設計錯誤的法規就是使建商如此『貪婪』的主因，這樣荒謬的局面。

錯誤的法規不但使王家必然被貼上貪婪、要太多的標籤－就算他們僅主張要求要有變換後的面積的市價一億元作為補貼價金、非常公允地主張他們應得的部分，這數字仍高於鑑價結果一大截，豈不『貪婪』？更使建商『必須』遵守法規、得以利用法規造成的資訊不透明而名符其實地『貪婪』。應該檢討的，是這個法規的設計，而不是什麼人貪婪或不貪婪。

日前因為大法官的釋憲結果，計畫提出的門檻10%同意戶的比例太低，欲修法提高為30%，另外實施的門檻則育提高為80%或90%等不同版本，試圖解決都更機制不良的問題；然而這都沒辦法解決現行規定要由鑑價結果分配比例，實際上有壟斷條件的建商卻可以利用資訊不透明進行不公平的談判，真正造成各種釘子戶問題的窘境。

否則，繼續按照這個荒謬的『強迫各戶必須按照鑑價結果分配』的制度，而非各戶自行依照主張的權利談判，未來就算要實施想像中『公平正義』的公辦都更，就算建商的角度換成了政府，這種荒謬的情況依然會出現－想看看，王家的案子就算換成了公辦都更，按照鑑價結果他們就是只能分配到較小面積、被迫領取低估的補償金，難道就不會因為這個案子不是建商賺錢，而是其他住戶得以獲益，就變得『公平』嗎？甚至有可能在未來幾年內，因為新政府欲強力推行公辦都更，最後會因為政府官員想要加速政績推行，變成操縱媒體與論，利用政府「不牟利」的身分跟強制力，更加有魄力地侵害所有權人的財產權益的一場悲劇。