我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項

💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能，用電話讀出全篇文章. 💥💥

💁🏻‍♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻‍♀️

因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述

🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬

ACTION!

繼我們的日本移民故事後（http://www.oki-family.com/2019immigration03/） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤，需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。

仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。

命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。

Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）.... 這個紀錄應該不易打破。

為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓過程🧟！https://www.oki-family.com/cemetery/）我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。

我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。

在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課📚，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。

我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇：購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ ）
三篇：新屋和鄰居 (情人節之前)

💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答

銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。

2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)

2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。

但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。（真的是望住一隻門🚪嘆氣！）

那時候便下定決心，盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的... 我們沒有大志...🤷🏻‍♀️)

2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！

首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。

媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷

這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。

在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。

我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算.

我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。

地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力......但可見，市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。

在日本，樓價分開兩部份。

第一部份為地價. ➡地價有機會上升，
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！

銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物： 35年，
水泥建築物：65年。

超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇，所以很多物業價值仍然是會下跌。

當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.

沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。

順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。

日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！

這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸

物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？😑

所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。

➡2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。

熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）🏡。

日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。

簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（😲你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。

只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。

這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。

我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。

因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫💉，大部份時間也是我行我素）

決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。

地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及... 下篇再續。

2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/

日本政府有一個網站甚至有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。

沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼？ 我們未來文章會提及這一種因由。

伸延閱讀：我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/

伸延閱讀：日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/

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【龔成問答信箱】（Q13861-Q13880）

Q13861：

老師，股票班舊生。煩請你賜教。1717澳優。

財務數據:
1717的盈利5年間穩定上升。與其他同業比較
除2319之外其他的盈利不是不多就是負數。然而2319的毛利率及ROE也明顯比下去，雖然1717的ROE五年內有兩年低於12%，但近年亦穩定上升(近3 年18%以上)，可見正開始步入正軌。

數據上1717比2319優勝。1717的PE仍在20以內。扣分位是2015年有供股紀錄，但其後表現能蓋過這次缺點，現負債/資產比依然合格。

現金流上亦有向上趨勢，表現合格。總括來說，財務數據上有投資價值

其他因素:

雖算不上壟斷企業，但1717有一定品牌，尤其是中國奶業是十分依靠品牌，消費者心理上對大品牌忠誠。有部分成本轉嫁能力。

奶業在國內還未完全成熟，同時產品大眾化，不斷有需求。行業上是有發展空間的，然而近年中國新生嬰兒數下降，需求或有一定影響。

公司現透過用國外原材料也有從國外生產，令品牌感覺更安全。自己亦在世界各地興建/收購廠房，提升生產力。

除了生產廠房外，亦收購了台灣公司，由銷售網絡加強自己品牌，可見澳優已把目標放得更遠。然而2018年年報顯示80%收入是來自中國，百分比比17年70%更多，如果中國經濟下行加速，會否做成影響呢?

推算格價:

因近年生意增長快，用平均價計算或有徧差，因此用2018年每股盈利推算。假定保守估計有10%增長至0.5907。

市盈率:香港上市企業中只有2319可作比較(25-30)，但1717規模未去到這個水平，而其他同業成績亦因太差而未能參考。BTW，其實2319真是值得現今30多倍市盈率?數據上未必支持到...

所以也參考維他奶，旺旺(產品部分類似)，市盈率約為20-30。所以合理價為11.81-17.72, 10%BUFFER後為10.63-19.49(這有點太闊...)。

無論如何，我認為澳優有一定潛力，現價絕對值得投資，留待真正反映其價值的日子。

最後的問題，今次計算價格的難度在於找出合理市盈率，未知今次用維他奶，旺旺又是否合適呢?
謝謝解答

龔成老師：

基本上，你都講出了這企業的重點分析，方向正確，但你在同業比較方面，其實可以進一步分析，例如研究
蒙牛乳業（2319）、中國飛鶴（6186）的年報，以及中國飛鶴的招股書（在行業分析的部分，有大量有用資料），這會對行業有更立體的了解。

同時在比較方面，你比較蒙牛乳業、中國飛鶴，會好過比較維他奶（0345）及旺旺（0151）。

澳優（1717）有一定的品牌，業務本質唔差的，過往業績都不差，生意保持增長，股本回報率理想，現金流理想，反映企業有質素。但中期業績出現盈利倒退，你要找出甚麼原因，是一些核心問題，還是只是中短期的小問題。

中期業績下跌，亦令佢股價跌唔少，我地不是要分析股價，但都找翻背後的原因，是表面還是一些核心性的問題，如果是核心性，將會對估值有影響。

估值方面，蒙牛乳業、中國飛鶴的市盈率及預測市盈率都處較高水平，雖然可以作參考，但我地往往會以保守原則，因此會考慮自身過往的市盈產作推算，再作出一些調整。

估值方面，簡單來說，現價處合理水平，相信增長力會有少少減慢，分注投資可考慮，長線持有可以。

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Q13862：

潛力股大多要放幾耐定怎樣等到一個價位放？

龔成老師：

投資潛力股，就是買入了一間潛力企業，由企業最初只是中小型，未算好成功，等多年後，企業去到好大間，去到好成功，這就是收成期。

因此，我地並不是睇「時間」、「價位」去決定幾時放，而是等佢的真正價值顯現，等企業成長，這當然要3、5、7年，所以，潛力股一定是長線的。

到產品、企業成功，股價一定會倍升，這就是真正的收成期。

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Q13863：

你好，兩個月前行過書店比你個書名吸引到，（80後百萬富翁）開始買第一本理財投資書睇，感覺好平易近人，多謝你肯寫呢一本書。

我今年31歲，學歷唔高，英文唔叻投資知識近乎零，從事飲食行業，扣了強積金大約每月$22000左右，從前的我本身有一個家庭，以前都會將我的薪金都用作所有家庭支出。

以前基本上唔會有任何私己錢，2個月前左右因為發生咗啲事搞緊離婚，最近搬左番父母家住，先發覺自己乜都冇，好徬徨，錢都唔多個。立心想去改變！

睇完你本書之後，我開始去留意金融財經新聞，多咗行書店，會睇吓其他類似嘅書，我好想好想去改變自己，去改變現在！

我3個月後會有一筆錢，20萬左右，一年後會有多30萬現金，我可以點樣好好利用呢一筆錢去改變自己，去增加自己財富！

但我唔想咁遲起步要等三個月後，我恨不得而家就開始去進行，我都好想可以好似你咁五年有1,000,000 ，希望你可以比少少意見我，指點一下迷津，我要點樣做先可以改變到！謝謝。

我知道你好忙，如果有機會都希望你睇晒佢，指點一下我，感激你。一位立心改變的人

龔成老師：

你有目標，有積概的心，這是十分好的事。

但你都要留意，理財不能太急，如果太急進、太高風險，就會有問題。

所以，你要盡力去儲蓄、提升投資知識。但在投資上，要有策略，要理性，不能胡亂進行，這點一定要緊記！

你將會有$20萬，由於你未有投資經驗，所以最多只能動用$8萬，不能太多，初期只能投資有質素、平穩增值類的股，例如盈富（2800）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、港鐵（0066）、恆基（0012）、港交所（0388）。

你在這段時間，得到投資經驗，同時，要多睇書、上堂、留意經濟及企業等資訊，以提高你的投資實力。希望半年後，有一定的知識，可以投資更多類別的股票。

我建議你努力加大本金，盡量慳錢，令本金增加。

當年我月入萬多元，憑「儲蓄+投資」，5年滾存$100萬，這是努力儲蓄，同時每星期不斷花時間研究股票得來的。

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Q13864：

老師你好，本人月入4萬，想向你請教理財方面。
本人月供股價1萬(HSBC和港鐵)。
另持有50萬股票，但買得好雜。

佔大比例有恆基，中移。
其他有港交所，建行，長和，吉利。

其餘存款都是做定期或買債券，約150萬左右。
我覺得我持有現金比例太多，我在爭扎到底買樓投資，還是增加股票？

現在的投資組合需要轉嗎？

龔成老師：

你持有$50萬股票，你要睇翻當中的質素，我地決定繼續持有與否，最重要就是分析「企業質素、前景」，買入價不是重點。

如果當中有質素不佳的企業，就要賣出。

暫時睇，你上述持有的股票，都是有質素的，可以長線持有。

至於定期及債券，都是較為防守性的產品，是否適合你投資，其實好睇你的年齡階段。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

所以，如果你較年長，組合較多收息類資產是可以的。

但如果較年輕，就應該著重增長方面。

至於是否買樓，首先，要睇你有無自住需要，如果長遠你是有自住需要，咁就可以買。因為這刻的香港樓，自住的買入價值仍在。

不過在投資方面，這刻則只是中等，因為這刻的其他資產，回報率都較投資物業高，而物業現時的租金回報率較低。加上香港經濟開始轉弱，樓市中期會慢慢向下（不過唔會跌太多），當香港社會運動完結後，樓市又會慢慢升翻。

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Q13865：

龔老師, 請問775長江生命科技值得繼續持有嗎？ 我在1.14買入

龔成老師：

長江生命科技（0775）係有危有機類別。

市場之前預期佢研發方面有理想成績，雖然佢研發去到較後期階段，但要去到有理想的盈利，仍要好長時間，所以市場全部都是「估估下」。

所以，佢可能升翻上你的買入價，但如果產品市場化無預期咁強，又可能再跌。只可以話有危有機，高風險類，如果你持貨唔多，守住先可以，但太多就要反彈時賣部分。

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Q13866：

龔老師早晨！ 我係你澳門區嘅fans! 本人36歲 ， 投資新手 ，想跟你學下資產管理, 兩公婆月入七萬6, 扣除 開支後有兩萬蚊剩， 由於理財太差所以只有十多萬現金 儲蓄 。

想月供股票！ 心目中想5000盈富， 2000港鐵， 仲有3000未諗到， 每月一萬 月供 足夠嗎？

尋日買咗一手 比亞迪38.05入, 見到你喺貼上話40蚊樓下都買得過， 所以就試下！

同埋珠海樓市點睇呢， 因為現在決定月供股票， 所以放棄買珠海樓！

龔成老師：

理財要一步步，唔好心急。

首先，你要建議好良好的收支情況，盡力要自己每月「保持儲$20000」，要堅持，這是理財好重要的一步。

當你有本金後，就可以進行理財，由於你無投資經驗，以月供去進行財富累積，是很好的做法。

你現時的現金十多萬，不要動用。

月供股票，可以加到去$12000，盈富（2800）$6000、港鐵（0066）、恆基（0012）、金沙（1928）各$2000。只要你長期進行就得，唔好理中短期股價。

比亞迪（1211）你買一手無問題，但唔好增持太多，始終潛力股要求你有一定的投資知識。同時在分配上，不建議佔組合的比例太多。

珠海樓，基本上正面的，定位及各方面的發展都好，長遠一定不差。但就要小心樓價會否被高估，要選租金回報率較高的。

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Q13867：

您好，龔成先生，本人42歲，己婚，育有一子，收入大约2萬元至2萬2千元，扣除基本家庭开支后，每月约可儲8千元，現持有00003共5000股。

想开始月供股票，心中想用8000元分散月供，比例如下，2500元盈富，1000元港鐵，1000元金沙，另3500元作備用現金。

我這個组合有問題嗎，請龔先生指点一吓，祝生活愉快……

龔成老師：

煤氣（0003）有質素，你長線持有就得。

你42歲，財富仍有增長的能力，但就不是快速增長型，你可以集中投資「平穩增長類」的股票。

你上述所選的月供組合，適當。選股及金額都無問題。你只要長期進行就得（一定要長期進行）。

如果你日後收入增加，又或現金已去到較多水平，你可以先增加盈富（2800）的月供金額，之後再加其他。

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Q13868：

老師你好，
請問你覺得6189愛得威怎樣？

龔成老師：

愛得威建設集團（6189）主要於中國提供建築裝飾服務，我簡單將佢業務分做4大類別。

建築裝飾工程、機電安裝工程、樓宇幕牆工程、消防安全工程。

佢主要以分包商身分承接建築裝飾工程項目，項目涵蓋多類物業，包括商業樓宇、辦公樓、工業樓宇、住宅樓宇、公共樓宇、基建及酒店。

呢類企業，唔好預佢的賺錢能力好強，因為始終係包商身分承接項目角色。見佢業務穩定，但增長力不強。財務比率中等。

近期股價升左好多，這點有d古怪，我未知特別原因。但如果以一類的工程企業去分析，佢這刻的估值，明顯貴。不宜在這刻投資。

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Q13869：

成哥你好，我家庭月入7萬，有一自住物業值850萬，按揭欠240萬，現金220萬，股70萬

（1）本人目標是想等樓市大跌買多層樓，如金融海嘯等，因第二層是投資樓，所以不急。

其實應唔應該而家按盡層自住樓（親楝樓仲值錢），等有好機會市再買多一層？

如加按了，有沒有好的投資工具跑贏按揭利息？

（2）股票有1928 2388 2318 819 2186 6869 12 388 600887，持倉中比較擔心819 2186 6869，請問這三只股現是否處於平宜價？

（3）我現金比例較多，恆指有既幾多我加貨值博d?

龔成老師：

1）由於是第2層物業，的確不用心急去買，香港的經濟將會向下，樓市中期會跌，但未必會大跌，而長遠來說，始終因需求大，樓價會向上的。

至於這刻是否加按與否，暫時唔需要心急，因為這刻得來的資金，作用不算強，股市在合理區，樓市在少少貴，這刻投資值博率未算高。

但不是不可做，如你真的想加按，只要你明白風險，不加按得太盡就無問題。投資收息股都能賺到息差，只是值博率未到最高。

2）本身持貨不算差靠

天能動力（0819）這股有潛力，但業務有潛在的波動，因此不能太大注，這個你要注意風險。本身長線持有無問題的。

3）現價在合理區（可以分注投資，只要同時留有現金就得），如果去到24000，就初步進入平宜區，投資值博率會大增。

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Q13870：

你好, 龔sir, 唔知可否請教你少少意見?

我今年24歲, 和另一半關係穩定, 兩人均住公屋，習慣收入同財經上的事會共同處理。

近一兩年開始留意老師的頻道，發覺需要學習理財及投資。我們兩人學歷同收入水平不高,兩人平均月薪扣下生活必要開支及雜費. 共剩大約1.3- 1.5萬閒錢。

想月供少少股票, 主要目標係減輕35歲後生活同供養父母上的壓力。想每個月供270 (粵海投資) . 66(港鐵) , 2800(盈富基金) ,6(電能) ,2388(中銀香港),1928(金沙中國) 呢6隻股票各 1.5千, 總共每月供款9千元。　

而餘下大概有4-6千餘錢，可能會一半作為流動現金　(儲作閒時娛樂／進修課程的學費)，另一半即作一些較高風險高回報少少的的投資。唔知分配上可唔可行？

因為與另一半都有計劃在2年後（大約2021年）左右會搬出屋企(暫各自和家人同居,所以生活上壓力比較少，但就比較難有長遠的組織新家庭計劃)。

因為都明白香港屋細，長期難以住家生活，近兩年都打算慢慢計劃。另一半相熟的親戚有多一個單位，可以以4千港元租金[400呎] 給我們居住, （當然仲有水電管理雜費及日常開支即自理）。

現時今年同另一半有幸抽中白表居屋，計算如果以280呎築建面積單位，大概２００萬左右，（按９成，每月供８千多少少），身邊家人同朋友反應都比較不一樣。

朋友會偏向吃力供左層樓，供２５年後就有自住單位,亦有升值潛力 (樓價比股價升得快)。

家人偏向指出樓價太高，暫以我們的能力供會吃力，同時我們都在考慮，不如只租樓而放棄白表。

如果人工大半拎去供樓，變相到時儲蓄能力大減，未必有能力再做進取／長供月供的投資方法，令１０年後財富變相減少（層樓就變成負債）。

希望就以上兩點, 老師可以作少少提點, 不勝言謝。

龔成老師：

居屋有自住的價值，你地關係穩定，如果長遠有組織家庭的打算，長遠居屋都有一定的作用，始終你本身都要住的。

居屋的投資價值雖然不及私樓，但始終都是物業，都是有價值的資產項，香港長期土地供不應求，你持有一個基本的物業，始終是較好的。因為對比起日後買或租私樓，這始終是較少現金流（雖然親戚有單位可住，但始終在長遠睇，一世享受別人的平租，始終不太好，擁有自己的資產點都會較好的）。

當然，你這樣會減少左利用股票累積財富的能力，但我從平衡你地整體的情況，以及風險的角度，買居屋是較好的做法。

如果可以的話，盡量拉長供款期，好好利用現時的低息環境，減少每月的供款，令可投資數目增加。

如果你真正買居屋，暫時月供計劃就要減少資金或停，令你的現金增加翻先。理財是長期戰，不用急於一時。

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Q13871：

龔成老師你好，我係啱啱追隨你fb page嘅讀者。我係六月以5元重手入左857中石油x3萬股，呢幾個月以黎中石油一直向下下滑，至今跌至三年低位 3.67。想請你指教一下應該點算？

我吾介意長線放係呢隻股票，但你認為呢隻股票算唔算係穩陣嘅藍籌呢？定我應該再入少少溝淡一下，然後減磅？

龔成老師：

中石油（0857）都算有質素，但這始終是商品企業，產品沒有差異性，只能賺取合理的利潤，不算是最高質的類別。

這是由於石油是商品，當中沒有差異性，佢要將石油賣出，只能跟國際油價，這令佢地處於被動狀態，沒有價格自主的能力，這令佢的獨特性有限。這類商品企業，都可投資，但就要明白不是最高質的企業。

因此，佢會比較受油價影響，自主能力不強，油價長期仍會向上，而中短期可以較波動。長遠增長力只屬中等。

這類股，不是不可投資，但不會太大注。

你唔好心急加注，原有貨，可以守住先，但如果佢慢慢上翻去，你要減持。

這股只能成為投資組合其中一部分，卻不能成為組合的核心。

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Q13872：

你好，我有野想請教，我係一個超級新手，所以選擇做月供，我預計每個月會股入6000，之後可能會調高至8000-10000，我有一個plan買以下股份，希望每年有8-10%回報:

1. 煤氣/電能實業
2. 恆生 / 領展
3. 比亞迪/吉利
4. 銀娛/金沙中國

問題
1. 覺得咁既組合做唔做到我既預期？

2. 如果做唔到，有無另外1-2隻可以推介下 (個人想買4-5隻組合，當中有1-2隻可以進取啲)?

3. 如果儲定彈藥先再買唔選擇月供，會唔會更好?

龔成老師：

上述都是有質素的股票，都可以進行長期月供。

1）我相信你組合可以做到預期，但就一定要將收到的股息，再投資去投資，先可以有複息回報。

2）我相信暫時已足夠。只要長期進行就得，因為中短期不會有明顯效果。

3）無人知大市的升跌，如果在儲彈藥的時候，大市不斷升，就會錯過左之前的機會。現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手。

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Q13873：

老師你好，社會亂,早前鑑於貿易戰利好和社會氣氛緩和，股市重升，但示威行動升，股市馬上大跌，雖然知道股價往往只是反應投資者對於市場的恐懼或樂觀，未必真實反映經濟狀況

但此社會亂何時結束確實難以預見，請問你對目前大市是處於一個甚麼的看法? 香港經濟負增長的影響大嗎?

請問如果政局持續不穩，雖然機會不大，若甚至出現戒嚴，股市可能大跌?或出現結構性風險嗎?

龔成老師：

社會事件當然會對股市有直接的影響，但我地投資股票，其實是買入企業擁有權，而我地分析的視點要長期，唔好將中短期的情況放大。

當我地為企業進行分析及估值時，會以長線的角度分析，就算是估值，短期因影只會出現部分影響，並不是全面，所以不用太擔心。

除非社會事件再持續多一年，否則，市場會認為是中短期情況，未對企業造成核心性的影響。

反而這令短期股價大跌，只要是有質素的企業，其實會增加了投資值博率，所以，這正正是機會，不過，唔好用盡資金，要自己平衡風險。

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Q13874：

Hello，成哥請教一下0012，1038，1928應該係咩價位買入呢？

我手持6，2800，3988既，想配搭一隻平穩增長嘅股，有咩建議？

另外，想問醫療保健方面，睇好邊隻股？
唔該哂～～

龔成老師：

恆基（0012）、金沙中國（1928）、長建（1038）現時都在合理區，其實現價已可以投資，只要你分注買入，長線持有，同時唔好用盡現金，咁就得。

至於你現時的持股，都是有質素的，但就偏向收息，所以你加一隻較有增長的股，是可以的。你可以考慮恆基、銀娛（0027）。

至於加醫藥方面，你可以加少少中生製藥（1177），但現價仍有少少貴，因此不能大注。小注慢慢入。

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Q13875：

成哥你好 66vs12 邊隻好？
66現時係咪仲好貴？

2隻都有供。但12比較合理區
我應否供12比例多D

龔成老師：

上述兩股，都是好優質的股，就算你同時持有都無問題。

恆基（0012）就會較有分散風險的能力，因為有多個業務，現時處合理水平，可投資。

地鐵（0066）在業務有獨特性，長遠發展仍在，現價處於合理區中上部。

如果你想組合平衡，可以兩隻都同時供，0012對0066的比例為6：4。

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Q13876：

唔該你成哥，我慢慢消化你講咩。

我會繼續學下去。再分析。

成哥請問你會唔會寫關於計現金流折現的書，或教人計又頭計落尾甘計的現金流課程

龔成老師：

未必寫有關現金流折現法的書，因為這個方法有點難，要有書裡表述，其實並不易，過往我都有在《80後百萬富翁》寫左少少，已經是最基本的部分，但都有讀者同我講唔明。

所以如果以文字教，相信比較難。我除左會在現時的股票班會講，相信進階班都會再講多少少，但這刻進階班仍整緊，因此未定。

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Q13877：

你好吖！想問下你點睇松齡護老集團
(1989)?

龔成老師：

松齡護老集團（1989）係香港的長者安老院舍運營商，為長者提供全面的安老服務。

業務主要有提供安老院舍服務，例如為長者提供住宿、專業護理及照料服務。以及銷售安老院相關貨品及提供醫療保健服務，即是按院友的需要向其銷售尿片、營養奶、醫用手套、飼奶袋等。

見佢發展得唔錯，香港長遠人口老化，相信有市場的，前景仍在。

不過，這企業規模細，以及由上市價，到現價，都處貴水平。所以才令這股一直向下。

現價仍貴，要等，如真的睇好，就小小地一注先，之後若跌先再入，升就唔入。

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Q13878：

如果我將10000月供股票如下
盈富 3000
領展 3000
中銀 2000
煤氣 1000
港鐵 1000

以上組合可以嗎？

另外呢 用銀行供 收50一個月手續費 會不會不化算

龔成老師：

上述的組合，都是有質素的股票，你都可以投資，進行月供。但比例上，最好盈富：$4000，領展：$2000。

因為盈富（2800）是一個50隻股票的組合，在你財富組合中，有平衡風險的作用，因此就算金額大少少，都無問題。

至於手續費，$50÷$10000，其實只是0.5%，並不貴的，1%以下都可以接受。

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Q13879：

龔老師你好，我今年24歲，剛出來工作1年，剛剛開始接觸股票。平日日常必須消費比較高，只能每月儲大約5k上下。

1. 想問以下分配如何
0823 - $1000
0066 - $1000
0386 - $500
（另外抽了9988 1手）

2. 想問問如果想發掘1隻值得長線投資的股票，平均要花多少時間，以及什麼指標比較重要去衡量股票是否值得長線投資

3. 想問問龔老師對2588的看法。

龔成老師：

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先，潛力股小注就得。。

1）領展（0823）、港鐵（0066）無問題，你可以長期進行月供。

中石化（0386），質素算是不差，但又未到好好，始終這只是商品企業，沒有一些太大的優勢。生意近5年只是上上落落，無乜增長力，這是受油價等因素影響，反映佢處於一個被動的狀態。

所以，然股價回左，但只是合理水平，不過作為收息股投資，都可以，但由於優質度不算好強，因此不會太大注。

因此你小注投資可以，但長期來說，不建議佔組合比例太過多。

2）我會用不同的選股方法去尋找值得投資的股票，同時會配合使用，如果你上過我的股票班，都會知道我會教5種選股方法。

其中一種叫「篩選3步曲」，我大約每半年至一年進行一次，有時會找到可投資的股，有時卻未得。這方法，從全港2000間上市公司著手，去一層層，選出市場未發現的優質股，例如我多年前以$1.4買入六福（0590），就是一個例子（其後倍升已賣出）。

至於一些選股、值得長線投資的指標，由於好難三言兩語講得到，因此要課堂才能詳細講述。

3）中銀航空租賃（2588）有質素，這股長期仍有增長力，但業務本身利用借貸及息差原理賺錢，因此，本身有風險，不建議太大注。

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Q13880：

hello 老師，請問維他奶直得供股嗎？
謝謝

龔成老師：

維他奶（0345）是有質素的股票，雖然中期業績無之前咁強，但這股盧務本質不差，長遠發展仍在。

現時處合理區頂的水平，因此你以月供的模式投資這股，可以的，只要每月金額不要過多就無問題。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

配樂真的很棒

《中英街1號 》只剩下極小場次，購票從速：
https://hkmovie6.com/movie/47299#showtimes

【電影製作特輯 之 100%真樂器配樂】
奏樂與畫面同步配
大量起用Handpan、尺八等真聲音
The Interzone Collective

導演趙崇基提過奔走海外電影節時， 不少朋友都表示《中英街一號》配樂的聲音很特別， 感受頗震撼， 這裏就由主理全片配樂的總監製Edmund Leung說明一下: 「全片用上了大量Handpan的聲音，加上尺八、天鼓（鋼舌鼓）、小提琴、大提琴、結他、框鼓、Didgeridoo、Asalato等樂器， 用盡傳統樂器、新樂器、民族樂器的聲音特質， 建構出種種由溫柔至澎湃的力量。 所有音樂都是真樂器上陣， 沒有用上合成器。 片中每一條聲都是為每個畫面度身訂造， 由於我要求配合每個鏡頭細節來同步演奏， 務求讓畫面、表情、動作、聲音、節奏自然地融合和流露， 所以每一粒音的出現都是思考過的。 整個製作可謂費盡心神，當初無論時間及各方面的資源都頗緊絀，所有錄音都是各隊員鑽盡空子、通宵達旦地進行，感激The Interzone Collective隊員和吹尺八的Ocean仗義參與， 每個人都貢獻出自己能力所能付出的，讓不可能變成可能； 監製團隊中負責大部分混音和編曲的Hubert尤其勞苦， 當中一些段落， 都是夜闌人靜時， 他一個人自彈自錄的， 另外阿樸亦辛苦了。

「也許有朋友對電影主題曲有點好奇， 坦白說， 由於製作時間極為有限， 歌曲原本只得英文版本， 去到已經進入最最後期的混音階段時， 我輕輕和樂團夥伴提過如果有中文版本整件事會更圓滿， 隔了一天， 沒有填過詞的她拿出了一份中文詞， 並走進錄音室唱出來了。 整個配樂創作過程就是這樣， 身邊每一個人都運用自己的天賦與能力， 簡單的， 純粹的， 順着去做， 盡做。

「信任，在任何創作裏面都是很重要的養份， 多謝導演的信任， 給創作者很大很闊的創作自由與空間， 這些是最寶貴的。」

配樂團隊那段迷頭迷腦全投入去做的日子， 距離今日只是幾個月前的事， 當初那小小的、熱絡的錄音室， 聽說已隨樓宇收購/發展， 單位被收回了。 人事物變遷， 無聲也有聲， 也許某些聲音流過的觸感是留得住的。
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游學修 Neo Yau Fish Liew 廖子妤 盧鎮業(小野)
▶️ #中英街1號 #No1ChungYingStreet #六七暴動
▶️領銜主演 #游學修 #YauHawkSau #廖子妤 #FishLiew #盧鎮業
▶️導演 #趙崇基 #ChiuSungKee