樓上漏水不處理，6大權利可主張！

有一位新手包租公問我，他最近投資的房子漏水，請樓上屋主開門讓他進去修理，樓上的屋主不理他，他很生氣，該怎麼辦？

我跟他分享一個故事：
有一位3樓的公寓屋主，家中浴室天花板漏水，已經把他浴室的裝潢弄壞，他請4樓的人讓他進去察看，但4樓的人不願意，表示3樓自己修，4樓不可能漏水。

於是3樓的屋主把漏水的情形拍下來，也錄影下來。並且再次找修漏的師傅來看，並請社區的管理人員協助協調，4樓屋主仍然不理，漏水狀況越來越嚴重。

3樓屋主就向區公所申請協調，沒想到4樓屋主也不出席。於是就一狀告上法院，經過1年多的訴訟，因為鑑定出來確實是4樓浴室的防水層失效，導致漏水，維修方法必需是從4樓修的，最後法院判決.

1. 樓上屋主必需容忍樓下進入修理漏水
2. 賠償修理費用
3. 賠償3樓損壞的裝潢及物品費用
4. 精神上損害賠償（居住安寧的人格法益所受的痛苦）
5. 鑑定費用(10多萬元)、法院裁判費。

還有第6項，因為你是包租公，原本可以出租的房屋，因為樓上漏水無法出租，或是房客因此解約，這段期間損失的『租金』，也都可以請求樓上賠償。如果是自主，要看房屋不能使用的狀況，由法院來判定。

此外，部分金額如賠償裝潢的金額以及精神賠償，還可以主張利息支出。

所以遇到樓上漏水下來，樓上又不處理，心煩是一定的，但是未必會有重大損失，沉著應對，只要依照正確法律步驟處理，總會雲開見日的。

如果是樓上的屋主，更要積極面對，才不會『賠償金擴大』，又搞得彼此鄰居結下恩怨。

智慧面對一切不順利：看自己所有的，不是看自己所沒有的

不論是樓上或是樓下，你擁有的是財富（房子），很多人是沒有的。但碰到了漏水問題，不是去抱怨怎麼別人家沒漏（完美房屋），你家有漏（目前你沒有完美房屋）。

積極面對，才是平安正解！

財富是要讓你得平安，不是讓你有困擾的！

＃漏水
＃財富得平安
＃包租公

公寓大廈管理條例第 6 條
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第 184 條
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
第 195 條
不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。
前項請求權，不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。
前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之。

照片房屋僅為示意，並非本文所指的房屋，也無漏水問題，也非本所任何當事人

【鄰居或共用部份漏水，訴訟上才是請求「修繕」漏水】　

房屋漏水，如果鄰居或共用部份所造成，訴訟上可以請鄰居或管委會「修繕」房屋的漏水⬇️⬇️⬇️

律師之前和大家分享，買方在交屋後，如果房屋有瑕疵，📍要注意買方在法律請求上不能主張屋主應「修繕」瑕疵，而應依買賣契約的物之瑕疵擔保責任主張解除契約、減少價金和賠償損害。

如果房屋漏水，是鄰居房屋的管線破裂或防水層失效所，📍因為屋主自己和造成漏水的鄰居間，並沒有買賣契約關係存在，所以不能依物之瑕疵擔保責任主張權利❌。

但因鄰居房屋造成漏水，已侵害屋主對房屋所有權之使用，民法在物上請求權規定，所有人對於妨害所有權者，得請求除去；📍所以，屋主可以依物上請求權請求造成漏水的鄰居將房屋漏水部分「修繕」至不漏水之狀態。

例如，屋主的二樓房屋天花板漏水，檢查後漏水發生原因是樓上三樓鄰居的管線破裂所造成，則屋主可以請求三樓鄰居：
1️⃣將房屋「修繕」到不漏水的狀態。
2️⃣由自己修繕所需的修繕費用。
3️⃣賠償因漏水所造成的財產上損害。
4️⃣給付慰撫金。

另外，如果是共用部份造成房屋漏水，📍因為共用部份的管理、維護及修繕，依公寓大廈管理條例的規定，是由管委會所負責，所以房屋如果是共用部份造成漏水，可以請求管委會「修繕」共用部份及負擔修繕費用。

不過，律師要提醒大家，📍漏水發生原因及修繕方法，在訴訟上並不是由屋主在起訴前自行找專家或抓漏師父檢查⛔️（除非被告在訴訟中都不否認或爭執漏水發生原因，但通常機會不高），而是訴訟程序中由法院指定專業機構進行鑑定，法院再依鑑定機構之鑑定報告及法律規定為判決。

單元節目推薦【生活法律APP】
～由麗麗和阿宏律師一起分享５分鐘生活法律～
＊＊＊房屋修繕＊＊＊
樓下太太跑到樓上找張先生理論，她要求張先生要負責她家書房漏水的問題，樓上的張先生才剛搬來不到一年，他納悶樓下的太太為什麼當初不找他們的前任屋主，反而現在要一直來找他們麻煩，二人為了漏水的問題爭論不休．．．

單元節目推薦【生活法律APP】
～由麗麗和阿宏律師一起分享５分鐘生活法律～

＊＊＊房屋修繕＊＊＊
樓下太太跑到樓上找張先生理論，她要求張先生要負責她家書房漏水的問題，樓上的張先生才剛搬來不到一年，他納悶樓下的太太為什麼當初不找他們的前任屋主，反而現在要一直來找他們麻煩，二人為了漏水的問題爭論不休．．．
----------------------------
【 恩典法律事務所阿宏律師說】
----------------------------
房屋漏水沒有立刻解決，的確會讓人住得不安穩，阿宏律師就來跟大家聊聊修理房屋的基本法律問題。

剛剛樓下那位的太太遇到漏水情形，首先必須先找出漏水的原因，如果不是房屋內的水管漏水，就必須要查看究竟是公共管線造成的漏水，還是樓上房屋漏水。由於水往下流，因此大多數的漏水都跟樓上有關係，但是，樓上屋主往往不覺得自己房屋漏水，或是認為反正是樓下的事情，所以拒絕樓下的住戶進入樓上房屋內檢修，或是不理會樓下住戶，那就大錯特錯了。

因為如果漏水原因是樓上的水管漏水，或是樓上的防水層失效，水就滲透到樓下，樓上先生必須要負擔修繕的責任與費用，樓上先生可以自己請人修理或是要容忍樓下太太進入樓上修理。如果拒絕修繕，漏水造成樓下電器受潮故障、裝潢毀損、地毯衣物發黴．．．等損失，樓上屋主還要照價賠償。另外，如果漏水的原因是公共管線破損，或是屋頂平台公共防水層失效，管理委員會必須要負擔修繕的責任。

不論漏水的時間有多久，只要現在樓下仍然有漏水，樓上就必須要配合修理，不能以之前的人沒有主張，現在樓下的屋主就不能主張作為不修理的理由，至於，樓下太太是否要找前任屋主理論，主張前任屋主出售的房屋有瑕疵，是樓下太太的自由選擇，跟樓上先生無關。

從前面的對話中，可以發現樓上先生不願意配合修理房屋，樓下太太可以先照相存證，找管理委員會主委或里長出面協調，如果仍然沒有結果，可以提出民事訴訟主張，樓上先生必須容忍樓下太太進入房屋內修理，並且賠償因漏水造成的損害賠償金。

所以現在你知道，如果你是住樓上，遇到樓下漏水問題就要立刻處理，如果你是住樓下，你有權利請樓上配合修理房屋，我們與鄰居之間才會有更好的關係。
----------------------------
本單元節目於每週一、三的《溫馨傳真情》節目中播出。
----------------------------
佳音Love聯播網-大台北地區FM90.9 羅東FM90.3
線上即時收聽 www.goodnews.org.tw
智慧型手機：請下載「佳音webapp」，於 playmarket 或 app store 搜尋 "佳音電台"，即可免費下載，或輸入網址 http://html5.goodnews.org.tw/