房屋漏水責任歸屬是？
進入梅雨季節，有些年限較長的房子，一旦下雨，可能就會發生屋內也要撐傘的冏境，而近日也不斷收到粉絲詢問關於房屋漏水的提問
常見的幾個問題，一起來看看吧！
※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
1房屋漏水了，我可以向誰求償？
A：首先要先判斷，是誰的責任！！
>>>漏水的起點是屬於房屋的哪個部分？而這部分的所有權是誰？

√根據公寓大廈管理條例第十條規定
一、專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
→費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

而修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
(前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。)

√公寓大廈管理條例第十二條規定
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
2.我不知道房屋漏水是來自我家還是樓上的住戶，要請師傅勘查，但樓上住戶不願配合，怎辦？
A：向主管機關罰鍰或請法院強制執行
√根據公寓大廈管理條例第六條規定
一、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
二、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
住戶違反前開規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
3.主管機關已經通知該用戶了，但他還是不配合怎辦？（是有多討厭鄰居…）
A：那該住戶就會被開罰單罰錢，而且可以一直罰一直罰…

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
4.我家房屋漏水是因為水管被故意破壞或其他
A：請蒐集證據，證明造成房屋漏水是他引起的，那則是此人需負責。

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
5.我買的中古屋，入住第三年，才發生房屋漏水，可以向前屋主求償嗎？
A：一般來說，如果賣方賣屋時隱瞞漏水的問題，而你可以舉證漏水問題早已存在，在交屋後5年內發現房屋漏水都可以向前屋主要求價金償還，或要求修復
→但要在發現後的六個月內舉證主張要求賣方修繕，超過時間賣方就可以不理會買方的要求

√《民法》第359條規定：買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約，或請求減少價金；但若是上述狀況，解除契約若有失公平者，買受人僅得請求減少價金。

另外要注意的是，若你買房簽約時，有些屋主會特別註明，「售屋後不負責漏水等瑕疵問題，也就是俗稱的「拋棄瑕疵擔保」，若你簽了，那可就沒有辦法向前屋主求償了喔！

※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
6.房屋漏水的問題已經找出來了，但共同住戶不理會怎辦？
A：如果談不好，就只好用告的了~~~
但要提醒大家因為法官沒有受過這部分的專業訓練，所以會請專業進行鑑定(例：瑪利兄弟XD)，但專業人士通常都很貴；實務上曾發生過，原告只要2萬多的房屋漏水修復費用，但因被告不願給付，結果敗訴時，連同鑑定費被要了十多萬，所以如果房屋漏水與你有關，建議與對方協調，別為了不想付錢，而因小失大，非常不划算！

謎之音：其實市面上「防水漆」很好買，也可買來自己DIY~這樣又可以再省點，也不用打官司勞民又傷財，是吧！

覺得很重要，分享出去吧！
http://goo.gl/8A4Efe

#房屋漏水

這不分享，實在對不起大家啊！

如果要問排名第一名的不動產相關糾紛，應該是漏水的問題了。

房屋漏水了，到底應該算誰的，誰來修？誰出錢？誰告誰呢？

*****首先，漏水發生了，要怎麼判斷是誰的責任****
->重點：原則上要看漏水起源點是來自於房屋的哪一個部位，該部位是屬於哪一個所有權人的，例外則是能夠證明有其他造成漏水事由發生的人，則由該人負責。

我們可以看一下公寓大廈管理條例第10條的規定：

1.專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

2.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

還有公寓大廈管理條例第12條的規定：

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

*******如果是自己家裡的天花板漏水，不知道是來自於自家，還是樓上，需要請水電師傅去樓上住戶家裡勘查或修繕，卻遇到樓上住戶不配合，怎麼辦呢？******
->重點：請主管機關罰鍰或請法院強制執行

我們可以參考公寓大廈管理條例第6條的規定：

1.他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

2.管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

3.於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

住戶違反前開規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。在第47條有規定有上列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

*******如果對方拒不修繕或我方修繕了對方不付修繕費呢？*****************
->重點:可以向法院提起訴訟，請求對方修復或給付我方修復的費用，甚至裝潢的損壞還可以請求賠償。

相關的法條是民法184、191、213、215、216

********接下來是重點了**************
假設對漏水的被告提起訴訟，因為法院必須確認漏水的責任歸屬，目前實務上會請土木技師公會、建築師公會等專業單位做鑑定，這個鑑定費常上看十幾二十萬，由敗訴的負擔，我們曾經看過一個案例被請求一萬多的修復漏水費用，不願給付，結果敗訴的時候連同鑑定費被要了十幾萬，因此，在發生漏水糾紛時，最好衡量漏水修復費用及事先請水電師傅評估可能漏水的地方責任歸屬，否則不管是原告或被告，敗訴的一方就要負擔高額的鑑定費，非常的不划算，不如雙方大事化小，各自退一步，互相分擔一點了事，這是本文最重要要提醒大家的地方喔！

別猶豫，快分享給朋友吧！

可道律師事務所
預約現場免費諮詢
（02）2976-1611
LINE帳號
＠taipei_lawyer

你的房子漏過水嗎？

房屋漏水糾紛是一般人生活中很常見的法律問題，來我們事務所諮詢房屋漏水相關法律問題的人也非常多。今天，我們就來談談漏水大小事．讓大家備而不用，歡迎大家把以下這些資訊保留出處分享給親朋好友喔！

首先，當你發現房屋漏水時，如果是剛買不久的房屋，而漏水是房屋交屋前就存在的，可以先向前屋主求償，除非你當初簽下的不是不平等條約（特別注意看房屋買賣契約盡量不要使用「依現況交屋」等模糊字眼，以免雙方對「現況」認知不同。），否則依民法規定，出賣人對房屋負有物之瑕疵擔保責任，不管出賣人賣出時知不知道房屋有瑕疵，或這個漏水的瑕疵是在前前屋主就存在的，都需要對買受人負責。這個責任從知情立即通知前屋主起算六個月，及交屋後五年內可以請求。因此，發現漏水最好立即照相攝影保留證據，技術上可以拍漏水的地方後把畫面帶到電視新聞來證明時間。

如果是已經買很久的房屋就比較麻煩了，因為要求償需要證明漏水的原因及來源，最常發生的就是樓上樓下的漏水糾紛，如果雙方不能達成協議，進入法院訴訟就需要聲請專業單位（譬如土木技師公會）鑑定漏水責任的歸屬，乍聽之下好像理所當然，但是這筆鑑定費用需要原告先繳清，最後由敗訴的人負擔，所以就陷入一種賭大小的局面，因為鑑定的費用有時候上看十幾萬，假設修復漏水需要的費用是三萬五萬，就會造成，敗訴的人（原告或被告其一）就要負擔十幾萬的總額，聽起來是很詭異的，因為如果一開始就不論輸贏認賠，也多也是陪三萬五萬而已。我們就看過一個案例，被告不願花一萬多元修復漏水結果判決被告敗訴後，被告竟然要付十幾萬的訴訟費用。

相反的，如果你是原告萬一鑑定的結果漏水不是對方的錯，十幾萬的鑑定費用就要自己吸收。因此我們都會勸小額的漏水事件情願認賠也不要上法院。

因此，我們會建議如果真的要訴訟，可以請相熟的水電師傅先評估一下勝算，只是最後的結果還是要賭在法院的漏水鑑定，一翻兩瞪眼。

所以，建議大家還是心平氣和好好溝通，也可以考慮共同請水電師傅來研判，雙方做個協商，否則進入訴訟，可能會賠了夫人又折兵。



更新日期2015/6/8