【理財規劃與我的成家計，關於理財的月記】
#一堆建案拍的照片也太業配感
#不是業配啦只是我們難得三口合照多
昨晚，趁著美股還不錯，我當了韭菜小姐，總體賠10%出場。

身邊在投資股市的朋友都說我很呆，為什麼不繼續放著呢？買的標的都不錯一定可以漲回來。

因為買了很多科技股、方舟基金，一度曾經賠到4成以上，雖然說那筆錢就是要投資沒有急用，但想到賠掉的金額就很槌心肝。

我知道應該要放著等回來，但是我也知道一直讓自己內心懸念會導致壓力荷爾蒙直線上揚，間接導致影響到上班不專心、夜晚睡不好、還變胖......加上對美國市場真的理解不夠多，於是我選擇止血，雖然賠10％，但換來的身心安穩我覺得值得。
#繼續放著就是賭一把心態
#學會放手出場也是一種獲得

贖回來的美金，除了投入到今年的美元儲蓄型保單內，剩下的會投入台股，繼續在台股練升級。

台股目前投資獲利已經攤平美股賠掉的，ETF已經從一開始配置的一堆科技股，轉換成部份科技股、部分傳產、部分中概。

台股有長期投資的，也保留了部分餘力來研究中短期進出，譬如生技類、房地產、科技產業鍊概念股......其實很好玩的，譬如有一天我關注的一只股票台灣高端疫苗（肺炎疫苗話題），出了新聞關於收案卡關，當天股價掉落到170多元～～我超想進場但手頭資金不足殘念，後續開始常常漲停板，沒幾週已經漲到快300！沒什麼懊惱，反而覺得這就是練習投資股海的方式之一，買不了的學習觀看；買下去的就寬心操作。

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投資理財，我聽大家的意見，但其實不太受影響～～畢竟個性與可承擔風險都是很個人化的，不慣做任何事都要練習有自主的思考。

我知道自己個性，不太適合一直把錢放到股海中。所以打算如果短期進出的收益，就要另外換成更穩健的投資標的。

那就是房子。
嘿～先別急著罵我又不是投資客，本人只是想要以「第二屋」的概念，來找重劃區預售屋；一來付款比較沒壓力、再來後續可以收租、萬一租不出去就當渡假房，而且老了以後，一個我和筋肉老爺住，一個給奶諾住，是用這樣的心情去找房子的。

找房子真的很看緣分與直覺感！
#適合自己的房子出現時會有命定感

譬如現在購買即將交屋的青埔大樓，是當初和家人渡假時眼睛一瞥看到的，當時根本沒有想要買房子！

定屋後後被身邊人唸了一輪覺得我莽撞，為了避免自己真的太過衝動，也開始和筋肉老爺到處看房比較，看到心很累、腿很酸......終究沒有一個有第一眼命定的房子喜歡！

簽約後，最近看到接近成品的房子真的愛翻了，恨不得趕緊搬進去住，自始至終的愛感恆定不變～～

命定的感覺，第一眼就會知道；

直覺不是迷信，而是因為經歷生活與挫折後，懂自己的感受、有適合個性的判斷....這些經驗累積成為了直覺。

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總之，上週末我覺得自己又遇到了命定的房子！

從買屋後，我和筋肉爸爸不論出差、遊玩、到哪都在注意新建案，也常常看各式各樣的建案廣告，有的真的好土豪感、或者氣派裝過頭....看建案廣告變成了日常興趣。

有一天廣告跳出一個結合蔦屋書店、有大圓弧健身房的海景建案，我們同時被深深吸引了～～

問題是這個建案在我們從沒去過台中港，我們還是被吸引了，反正又不是自住優先考量，一種呼喚感，於是週末已經在台中高鐵等待建商貼心派遣的賓士車車接我們去建案銷售館。

總結這個房子的公設我們愛死！（我就是會被公設吸引的傻呆，對我來說公設狂重要因為越老越宅，而且老公很需要社區公設輔助復健運動、更別說小兒多需要游泳與閱讀是空間）

是非常有品位的公設，譬如：蔦屋書店選冊就在社區閱覽室（我愛死蔦屋書店）、大環形健身房下面是大環形游泳池（要是找飯店看到這種設施的我一定立馬下訂）、成屋配備的廚具美到想哭（而且還送你蒸烤爐）、格局方正良好、工作樣台配備洗衣台整體美翻天.......這樣的社區房現在還有單坪1字頭可以買！是11111111111111！

非常迷幻的離開了建案後，驚喜來惹～這臺賓士車車整天隨行～～～想去哪就去哪！建商到底多豪氣可以讓我們這樣包車遊台中啦～不是我貪小便宜但真心有賺到的感覺！

於是我們請司機帶我們去附近的三井outlet吃飯晃晃，吃完飯離開後司機推薦我們可以去高美溼地走走，於是又賺到了一家三口第一次高美濕地行.....

最後玩到晚上了，司機先生貼心送我們回高鐵搭車。

我的命定房有個特色，就是看房這天會有度假感而且玩得很開心很幸福；我就愛遠離塵囂又不太過於僻壤的建案～～當了一輩子台北人真的非常想出逃！

真的也是很愛梧棲港的環境～很寬廣的路、有國家建設議題、周邊有工業區就業潛力、有好逛的商場、可以看到海雖然是商業港口......加上一堆大型建商都已經買地建案們蓄勢待發，很期待未來五六年後，這個小重劃區會是多美麗的光景！

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總結我目前的資產配置：
台股定期定額買ETF(買啥再刷動態)
台股部分中短線進出
美元儲蓄型保單六年期當孩兒教育資金
賺到的我要投入第二屋

筆記到此，其實也是給予自己勉勵，為了人生成家立業要有不段鞭策自己向前衝的動力！

40歲了，而且想要好好照顧好最愛的筋肉老爺與奶諾，這些都是促使我財務規劃與執行的動能....

當開始後，雖然壓力爆大，但能夠從理財掌握人生的感覺真的非常踏實滿足。

想到過去我也是有多少花多少的敗金小姐，還曾經一屁股卡債只是因為愛購物，人生零保險每天都像在賭博......

挫折真的會使人奮發向上～不是嗎？

171130美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要你加入美商ERA平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A-屋主，您在哪裡？】

某間空屋門口張貼「即將斷水電」的通知單，想找屋主，調謄本查詢戶籍地址後，仍舊找不到屋主，該怎麼辦？

答：這間房子目前在市場上沒有在賣，A認為若開發到應該有機會簽到專任約，只是單憑「斷水電」通知單，無法推斷屋主缺錢想賣房，建議直接去開發市場上現有物件比較有效率，除非有誠買家指定「就是要這一間」，否則別浪費時間。

另外，關於找屋主，正規的方法包含問鄰居、管理員、調謄本，拜訪戶籍地址、寫開發信郵寄外，別無他法；至於檯面下的作法，會議上有分享，就不文字化了。

【學員B-凡事不要自我設限】

《等新買的預售屋蓋好後，才會比較想賣？》

某屋主已委賣自住房，同時買了預售屋，屋主曾對B表示，要等到預售屋蓋好了→交屋→搬家後，售屋動機才會比較強，B覺得頗有道理，總不能先賣房→搬家租屋→等買的預售屋蓋好後→再搬家吧？

於是B也就不怎麼理會，沒想到，隔沒多久房子竟然就賣掉了，屋主還真的先跑去租屋。

心得：人的想法，時時刻刻都在變，縱使今天屋主價格硬，說不定明天缺錢就變軟，所以要定期關心，如此一來，屋主的心態若產生變化，你才能及時掌握。

《屋主說過，堅持2戶一起賣嗎？》

某物件是2戶打通的產品，屋主堅持兩戶一起賣，某買家喜歡這個物件，但坪數需求和預算考量只夠買一戶，想請B去跟屋主談。B覺得屋主當初就已經說過要一次賣2戶，何況若只賣掉其中1戶，屋主還要重新把牆隔起來，很麻煩，於是婉拒買家。

沒想到，買家竟然透過別家房仲去談，而且還真的只買到1戶而已！

心得：不應自我設限、覺得「不可能」就婉拒，無形中喪失許多機會，買家的購屋「動機/慾望」並不會因為你的拒絕而消滅，作為房仲的你，一定要讓買家感受到，你願意去試、願意幫客戶努力過，否則，買家一定會去找別家房仲談。

【學員C-遠距離影本簽名，有其法律效力嗎？】

最近遇到買賣雙方碰巧人都在國外，一個要下斡旋，一個要簽委託。疑問一定要郵寄正本過去，簽名完再寄回來嗎？用傳真簽名回傳，或者是掃描成PDF檔案mail過去，客戶自行列印下來簽名後，再傳回來，這樣不行嗎？

答：依照民法第一百五十三條：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」去市場買菜，直接現金交易，法律行為也算成立，也不用特別另立契約。因此，不一定要用正本郵寄給對方才算法律上的「達到/到達」，用傳真機將文件傳送給對方，或掃瞄為PDF/TFT/JPG檔之後以email發送到對方的電子郵箱，當然都可以。

不過，當其中有一方要作怪、或想否認契約時，就又回到舉證上的問題了，因此建議要保留當時書信往來的mail紀錄當佐證，最好仍要正式補上一份雙方在同一份紙本上蓋紅印或親筆簽名的契約作為正本，避免爭議。

更詳盡的解說，可參考此篇文章→http://reader.roodo.com/justlaw/archives/18359625.html

【學員D-跟屋主本來就認識，卻簽不到委託？】

D跟屋主本來就認識，算是朋友，有賣屋需求，屋主自售於591售屋網，同時也委託了某家房仲公司，於是D用「多一家委賣，多一個機會」的說法爭取委託，但是遭到屋主婉拒，不解原因為何？

答：如果只有屋主自售，可以理解屋主不想付服務費，但屋主也有委託別家仲介賣，而D與屋主是朋友關係卻簽不到？研判應該是屋主認為D尚是菜鳥，經驗與專業度都不足，因此不放心委賣，建議D做好功課，提升專業度，言談之間讓屋主感受到可以信任，應該就有機會。

【學員E-連續兩個禮拜沒有問題】

跟上禮拜的理由一樣，因為名片還沒拿到，所以還在等，目前仍沒有問題......。

經詢問，發現E連華廈與大樓、透天厝與別墅、什麼是新成屋、新古屋、中古屋都搞不清楚，已要求做功課，下次分享報告。

【學員F-房屋漏水保固期？】

某間房子屋齡7年，買家去年買的，1年過去了，屋內牆壁內的水管(也就是暗管)發生破裂，導致樓下住戶天花板漏水。

問題1：屋齡才8年，未滿10年，房客認為「還算新」，能否向當初建商求償？

答：很難，因為建商通常對於建案的保固期為1年，好一點的3年，偶爾會有出現地方型小建商保固5年，主要是為了提升知名度、營造好口碑，這已經是最長的保固，一般來講不會超過3年。

問題2：新屋主可以向前任屋主要求賠償嗎？

答：可以，根據民法，房子5年內「發現」漏水(注意關鍵字，是發現，不是發生)，並在6個月內通知前屋主，賣方都必須要負責賠償。但，有前提，就是這個漏水，在購買前就已經存在。因此，買家必須要負舉證責任。

如何讓賣方與仲介不要提心吊膽5年？不懂的菜鳥仲介，以為只要寫「現況交屋」就能擺脫一切責任，其實這是無效的約定；而實務上的做法是，在簽訂買賣合約時，買賣雙方約定「賣方於交屋後，願意負起1年(或半年)內的房屋漏水保固責任」即可。

詳細說明，可看此報導→http://estate.ltn.com.tw/article/4278

【我】

《價格預留空間，是為了感動服務？》

某間房出租，月租金1萬元，底價9000元，房客出價8000元，差距1000元。身為房仲的你，你會對房東怎麼說？如實呈報？還是預留空間報低(可能先講7000元)？同樣的，對於房客，你會如實呈報房東底價？還是報高？原因理由為何？

答：關於銷售話術與服務技巧之「操作過程」，已於會議中分享，就不文字化了，重點是，倘若你對於價格上有所「鋪陳」，記得，關鍵在你的「出發點、心態」是什麼？

如果你是為了想要成交賺服務費，你講出來的話，就會是「惡意欺騙」；如果你是為了要圓滿成交，讓房東、房客雙方在討論承租條件時覺得舒服，那就是「善意謊言」。

心態不同，表現出來的言行舉止就會不同，客戶是會感受得出來的，萬一不小心被揭穿，結果也會不同。

《定金多寡，要符合比例原則》

最近成交一個月租金3萬元的租案，整個過程算圓滿，唯獨在簽約當天出現服務瑕疵，導致客戶不舒服。

第一天：客戶已匯5000元定金。
第二天：討論租約內容，並約定好明日晚上8點簽約。
第三天：......↓

白天，房東問，簽約當下房客是否就會補足2個月押金+第1個月租金=3個月，共9萬元？經詢問，房客表示隔天白天再匯，於是，房東開始緊張。

房東認為：簽完約就等於合約生效，但卻只有定金5000元，距離9萬元差距8.5萬，還要等到隔天白天才能收到匯款，覺得沒有保障。

房客認為：若用現金，萬一隔天房東說其中一張裡面是假鈔，怎麼辦？簽約前，房客不可能將房東的匯款帳號申請約定專戶，不論是ATM轉帳還是網銀操作匯款，金額都有上限(頂多5萬)，這樣對房客而言，等於是「付定金一次，簽約晚上ATM轉帳一次，隔天白天還要再轉帳一次」總共3次，次數太頻繁，沒有一次到位，房客覺得很煩。而且簽完約之後，房客還沒拿到鑰匙，房東到底在怕什麼？應該是房客比較沒保障吧？何況簽約是晚上，隔天白天再匯款，不也是稀鬆平常的事情，幹嘛那麼急著要錢？

心得：兩邊我都用同理心，兩邊都沒錯，錯在我忙中疏漏、經驗不足，沒有意識到3個月租金9萬元與定金5000元「不成比例」導致房東擔心緊張，因此我學到了，以後在約碰面簽約時，要事先搞懂房客的付款方式，簽約當下付現金？還是簽完約後用匯款？若是後者，房客在簽約前，至少要先匯1個月以上的「定金」讓房東安心。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171130era-flying-eagle.html