為什麼這篇斡旋技巧屋主面談鄉民發文收入到精華區：因為在斡旋技巧屋主面談這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ckshmacaca (不要再給我大番薯!!!)看板home-sale標題[心得] 新手見面談成...
上週剛簽約完成買房夢想，在準備的過程中在版上受惠很多，
如今放下心中大石，希望透過簡單的心得分享給大家一些參考。
我自己是經驗值趨於0的新手，只簽過一次要約書、之後見面談就順利成交了，
但在這之前我把房版以及mobile01有關「斡旋」、「見面談」等相關文章全部爬過一輪，
自己歸納的重點是，見面談的變數太多，沒有什麼公式可循，
每個人面對的是不同的賣家、不同的仲介，甚至各人自己的狀況與心態也不同，
因此有些文章提到「見面談就是有到底價只是差在服務費」，這點我是持保留態度，
建議不要預設這樣的立場去談，否則可能在臨場判斷上錯失良機。
我的準備工作有以下幾點：
一、先設定底線：你願意出多少錢買這間房子（而且千萬不能讓別人知道）
每個人出價策略不盡相同，這邊就先不論，但是至少每個人到了下斡旋這個階段，
一定對於底價有一些想法，建議臨場不管怎麼加價，都不要腦衝超過原先設定的底價。
到了現場，仲介會試著影響你，探問你的底價，不要老實告訴他，但可以說大致方向。
我自己的做法是「開價即底價」，因為我真心想要買，也希望在眾多出價中被屋主看見，
所以我出了一個比前兩三個月實價登錄再略高一點的價格，
同時我也跟仲介表示，我的能力就是到這邊，再上去沒辦法，
如果跟賣方期待有很大的落差，那我果斷放棄，因為我沒有追價本錢。
我從簽要約時就不斷跟仲介強調這件事，見面談也再重複一遍，
如果雙方差距太大，那我也不好意思浪費大家時間，
但若你們評估有機會，可以用時間換取空間，那我可以配合，我願意等。
或許也是因為我一開始就表明我的立場，也或許我遇到一個配合得來的仲介，
在簽要約到見面談中間一個禮拜的過程，仲介都沒有給我做狀況。
關於這部分的心態，我從下面這篇文章ceca的推文中學到很多：
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1514599115.A.CA1.html
二、熟悉當前市場價格
我面對的狀況如下：
1. 屋主開高價擺明給人殺
2. 社區買賣很少，最新一筆實登是兩年前，三個月前有一筆新交易但實登還沒上網
3. 我直接出到接近底價，而不是實登打八折的芭樂價
我在事前透過其他仲介，把三個月前最新的交易細節弄清楚，事後想想覺得這是關鍵，
因為讓我沒有在現場被話術迷惑，例如：
前幾個月那一棟才賣掉一間1500萬，所以屋主當然也期待比較高等等
但其實坪數等基本條件根本完全不一樣（比較大間當然比較貴啊...）
仲介也可能會說，屋主不急著賣、未來這邊發展性很好一坪會漲到多少etc
我自己的想法是，屋主會在「現在」丟出來賣，無非是：
1. 他缺錢
2. 他認為目前行情可以賺到他設定的利潤
因此既然是「現在」要賣，那我們就針對現在的市場價格討論，
而不要牽拖到未來發展什麼的。
因此這個部分還是回歸到自己設定的底價，踩穩自己的立場，
仲介自然而然會去嘗試鬆動對方的立場（or直接破局大家可以回家了）
三、不要與仲介敵對
這部分我也是參考ceca大的文章如下：
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1569611951.A.5AE.html
其實這部分也不是只是買房如此，我自己工作類似服務業，
學到的最大教訓是無論如何不要把現場氣氛搞差，盡量客氣、彼此尊重。
即使遇到的事情再不合理，誰先翻臉把場子搞僵誰就輸了，面子裡子都是。
當然有些人可能遇到真的很差勁的房仲就另當別論，
不過如果對方真的很差勁，建議還是不要委託他吧...仲介那麼多另外找合適的就好。
另外也建議不要主動要求砍服務費趴數，
我是覺得這部分將心比心，大家平常工作累得要死，不就為那幾個臭錢嗎？
今天人家有求於你卻還想要砍你薪水，你這工作還會想要認真做嗎？
如果真的差距很近，仲介想成交的話自然會提各種方案，
他願意砍服務費就讓他自己提出來就好，畢竟重點是「想成交」，
主動砍人家錢，搞不好他就沒那麼想成交也不一定。
四、平常心
這點很難，因為我很想買到，怕錯過這個村就沒有那個店了，
但是我還是努力告訴自己，買不到就算了（自欺欺人）。
如果你無法說服自己，至少要能瞞過別人，
原因無他，如果你被看穿，你就是那個軟土深掘的對象，
前面說的幾點，都是在幫助自己做好準備、武裝自己。
但說真的，沒有什麼必成的交易，房子要不要賣還是取決於屋主，
對方一念之間，可能就是截然不同的兩種結果，這部分我們也無能為力，
說到底也只能安慰自己，重點還是有沒有那個屋緣。
五、如果可以的話還是預留一些見面談的加價幅度
為了不要讓場面太尷尬，並營造一個有來有往的感覺，
建議即使一開始出價接近底價，還是預留一點加價空間現場談。
我在談之前也很關心，是不是可以不加價就成交，但這恐怕沒有標準答案。
出發前我跟老婆討論我們真正的底價，
老婆表示N+15萬（N是我們出價）
我心裡設定N+10萬，最後N+5萬成交。
結果論來看，若一毛都不加有沒有機會買到？我只能說有機會、沒把握，
（誰知道完全不加價屋主會不會翻臉走人？）
但我加了一點錢，成功簽約了，所以我覺得保留一點加價彈性是好的。
以上是一些淺薄的心得分享，
以前我也對仲介、投資客有一些負面的刻板印象，
但撇開這些主觀的好惡不談，當我這種新手要買房，要見面談的時候，
自然是要從他人的經驗中學習、摸索，而最有經驗的人是誰？
仲介跟投資客。
這次在看房之前，我也私下詢問了常在版上發文的一位在地投資客的意見，
他也很熱心給我一些地點方面的評估跟建議，
對於這部分，還有版上各位大大的熱心分享，我都覺得非常感謝。
為保有一點隱私，一些具體細節就不多說，
祝福大家找到適合自己的談判模式，順利成交！
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.223.49 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1597820984.A.C27.html
推 JuanWang: 推 恭喜買房 08/19 15:12
→ sagarain: 仲介根本不會聽你不斷強調的價格 08/19 15:18
但我真的也只能出到這樣阿...他若不信，硬要我加，我也加不上去補充一下，我覺得這可能也跟出價在哪個位階有關，
要是在現在這個局面出實登8折價然後不斷強調，仲介應該是不會聽，或是問要不要換間
但我開比實登高我想仲介應該要尊重一下～
推 asdf0923: 恭喜成交~辛苦了！ 08/19 15:20
推 hippo998: 第一項非常重要，見面之後仲介&賣家超會磨超會耗的 08/19 15:22
→ hippo998: 遇過關在小會議室送飲料送便當，對方就說要問家人討論 08/19 15:24
→ hippo998: 前後磨上快兩個小時 08/19 15:24
推 alien818: 感謝分享,另外想請教關於二的3,您所謂的底價是略高於實 08/19 15:28
→ alien818: 登嗎？ 08/19 15:28
是的，原因是：1. 我沒有空每個週末長時間看房，時間不站在我這邊
2. 符合我需求的物件很少，所以我現階段沒有很多間可挑
推 wwwjong0525: 恭喜買房！ 08/19 15:35
謝謝各位大大的祝福！推 alanbread: 推 08/19 15:50
推 cfk: 恭喜！ 08/19 15:54
推 knows2014: 恭喜你！ 08/19 15:59
推 bluesunss: 恭喜，也謝謝分享好文章。 08/19 16:06
推 socialheric: 恭喜你 也希望自己能夠找到 08/19 16:08
推 cle031: 我的策略也是跟您很像XD 斡上限-10萬的價錢 08/19 16:18
推 jw5502: 恭喜你 也謝謝分享 08/19 16:22
→ kinmengon: 第三點 真的。不要鬧翻 大家成交價談不攏就坐著慢慢磨 08/19 16:36
→ kinmengon: 喝茶吃便當的，也別翻臉 罵或酸言酸語。 08/19 16:36
→ kinmengon: 除非你的仲介擺臉色給你看甚至茶水不拱的。那我們就拍 08/19 16:38
→ kinmengon: 拍屁股走人就好。不要弄壞場面 08/19 16:38
推 cji4284503: 恭喜! 08/19 16:43
推 s26492755: 要買房子就不要仇視投資客跟仲介 雖然無良跟愛騙人的 08/19 16:44
→ s26492755: 有 但你更需要的是投資客如何買便宜的經驗 板上仇仲 08/19 16:44
→ s26492755: 我如果仇仲 哪來的便宜房子可以買 08/19 16:44
推 erin0554: 恭喜，謝謝分享，非常需要這篇 08/19 16:45
推 as891339: 恭喜 08/19 16:47
推 emptyace: 恭喜，感謝分享 08/19 16:48
→ IS0987: 恭喜喔 08/19 16:49
推 x123356: 這篇講得很棒 完全看不出是新手 恭喜！ 08/19 16:54
推 g50360: 恭喜 08/19 17:01
推 mijh: 立場堅定 態度懇切 成交隨緣 值得學習 08/19 17:06
推 milker: 恭喜 感謝分享 08/19 17:26
推 t19990517: 恭喜 08/19 17:26
推 koa777: 恭喜啊！ 08/19 17:42
推 alien818: 瞭解了,感謝,恭喜買房啊！！ 08/19 17:49
推 marissa127: 謝謝分享，恭喜! 08/19 17:58
推 rebecca226: 恭喜~ 你的做法跟心路歷程跟我當時買房子很像 08/19 18:26
推 amingoliu: 恭喜成交 08/19 18:39
推 shena30335: 08/19 18:45
推 chenshin0719: 推（筆記中 08/19 18:58
推 shiely: 你買的比實登高不會覺得很盤嗎? 我是加了20萬才成功至少是 08/19 20:32
→ shiely: 買到實登價 08/19 20:32
→ shiely: 但還是羨慕別人能買到比實登低的,不知道怎麼做的才能這樣 08/19 20:34
就是衡量現實之後的取捨，因為：1. 我買在蛋黃區，如果是蛋白區以外的地方大概不會這樣出價
2. 選擇有限，該區符合我需求的其他物件實登都高於我預算100以上
3. 直覺要把握住這間，用這些錢換取未來持續尋覓看房耗費的時間
最重要的是：綜合各項資訊我判斷這間無法用實登價買到（也許我錯了）
但反正是在預算內成交，也就不再去想這些了～
推 haydou: 推 08/19 21:46
推 Fuzishan: 推 事實是這樣 08/19 21:52
推 xhs: 我也大推把ceca大的文章買房前都看完一遍，他是實戰派的 08/19 21:53
→ xhs: 可以的話連推文都看，在房版很多年獲益不少 08/19 21:54
→ Unsullied: 恭喜畢業 我們都看ceca長大的 08/19 21:58
其他大大的相關文章我也都有拜讀，看了一輪下來覺得房版的優文還真不少，感謝前人種樹後人乘涼～
→ lovemost: 你的想法好天真，在這個市場上就是交相賊的，抱持你這種 08/19 22:18
→ lovemost: 想法和做法的，只有被當成肥羊宰，不過你高興就好 08/19 22:19
這篇就是...0經驗的新手爬文筆記也許過幾年後回頭來看這篇我也會覺得自己太天真
姑且留個紀錄也不錯
推 ganninian: 恭喜 ceca算很有良心了 完全不藏私 08/19 22:24
推 josh0114: 邏輯表達清楚！ 敘述讓人直接懂您表達意思！ 也恭喜原PO 08/19 22:33
→ josh0114: 囉 08/19 22:33
推 icevenus: 恭喜呀！ 08/19 22:35
推 td770715: 恭喜！我遇到的仲介只想賺更多，慘 08/19 22:50
謝謝大家的鼓勵跟祝福，希望大家都能買到理想的房子※ 編輯: ckshmacaca (1.171.22.129 臺灣), 08/19/2020 22:59:51
推 k0939770752: 恭喜~~~賀成交!! 08/19 23:03
推 likeyousmile: 推～ 08/19 23:24
推 john0302: 讚恭喜買到，最近我也是買到直接喊比開價貴物件。被我 08/19 23:27
→ john0302: 老婆臭罵一頓 08/19 23:27
推 whface: 好文也恭喜買到想要的房 08/19 23:53
推 bestandy1044: 推 08/20 02:39
推 pppwww: 好文推 08/20 10:14
推 vovhsin: 推~買到想要也最適合自己的好宅才是最重要的，入宅平安 08/20 10:16
推 sjsjsjlove: 推 剛買完房子 也是這個心得 08/20 12:29
推 shuiwuhen: 底價固定，怎麼當羊宰蠻好奇的 08/20 12:49
推 jack931018: 恭喜 08/20 14:51
推 nk910139: 恭喜!!! 堅持底價很重要~~ 08/20 14:55
推 j1o2s3e4p5h6: 我買房的心得也跟你相近，推分享 08/20 15:29
推 AX177: 推，實用 08/20 16:29
推 deltaz: 想清楚自己能接受的預算，以柔克鋼慢慢磨，不要以為在參 08/20 17:34
→ deltaz: 加辯論比賽咄咄逼人，至少就贏一半了。想清楚自己的各種 08/20 17:34
→ deltaz: 限制，沒有時間壓力的，不怕買不到的，買便宜機會高很多 08/20 17:34
→ deltaz: ，反過來則是得認命加點錢 08/20 17:34
→ deltaz: 能夠理性看待房市， 08/20 17:35
→ deltaz: 理解資本主義市場運作的邏輯，才容易買賣仲三方得到共識 08/20 17:36
→ deltaz: 像個小孩子一樣，覺得世界很不公平，其他人都像欠你，這 08/20 17:37
→ deltaz: 種態度不管買房還是工作，人際關係等等，都容易吃大虧 08/20 17:37
→ deltaz: 恭喜買房囉，不過你才踏入第一個坑，後面的裝潢才是魔王 08/20 17:37
→ deltaz: 關，加油 08/20 17:37
推 moment1129: 推 08/20 23:18
推 newthinker: 建議新手一定要花時間多看多比較、培養眼力，甚至看到 08/21 00:17
→ newthinker: 後來都可以大致抓到成交價。了解行情後就出一個讓仲介 08/21 00:17
→ newthinker: 願意去試試的低價，設好底線並保留一點加價空間，成交 08/21 00:17
→ newthinker: 的機會就很大 08/21 00:17