買賣契約之預約│本約

出價達到底價，買賣契約成立了嗎？未履約時須負賠償責任嗎？...🤔

民法第345條規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。從上開規定來看，當買方出價達到賣方願意出售的價格，買賣契約應認已經成立✅；例如賣方出售IPHONE 手機一隻，買方同意已賣方願意出售價格買受，當然買賣契約成立✅。

📌在不動產交易中，如果買方出價達到賣方委託仲介公司願意出售的價格，買賣契約依上開規定雖應認為已經成立；但因不動產交易價值通常高昂，所有權移轉更涉及到諸多事項的約定，👉例如：付款時程、稅費分擔、違約罰則及交屋時間等，所以，在不動產交易中，縱然買方以斡旋金契約出價達到賣方底價，🧑‍⚖️部份法院實務見解認為在尚未將其他不動產交易事項約定清楚前，買賣契約尚未成立，而僅是成立不動產買賣的預約🔖。

📌因此，不動產交易中，斡旋金契約對於不動產買賣交易的如付款時程、稅費分擔、違約罰則及交屋時間等重要事項，有大致上的約定或記載，則在買方出價達到賣方底價，應可認買賣契約已經成立💯。

但並非因此買方即可任意出價，嗣後再拒絕簽訂買賣契約書❌；因為如果買方出價達到賣方委託仲介公司願意出售的價格，縱然不動產買賣契約尚未成立，但也已經成立不動產買賣之預約，雙方均有依預約簽訂本約的義務，換言之，買賣雙方均須依預約所成立的內容去履行，👉如未依預約或斡旋金契約書履行，則未履行之一方仍須依斡旋金契約上記載的違約罰則負違約之賠償責任🔖。

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#買方出價達到屋主底價

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2020年下半年，國內房市呈現不合理的繁榮現象，「斡旋金」與「要約書」成為房市仲介業者要求接受服務與否的重要指標工具，同時也造成斡旋金的設定與索回上的相對紊亂，加上不肖業者的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方所中意的標的物與其出價有差距時，房屋仲介業者會要求買方先支付斡旋金，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。由於斡旋金與要約書是為了在不損及買賣雙方權益下所產生的一種契約行為，具有法律效力；亦即在房市交易市場中，「斡旋金」有交易成功直接變成購屋定金，若協商失敗則退回的機制，對房市交易的達成有其助益，唯其亦隱含許多陷阱，且暗藏無法收回的危機，相關問題包括斡旋金多寡並無一定的規範、有助於房地產的成交、易形成房市交易綁約行為、具有無法取回的風險、引發不肖業者的文攻武嚇，以及要約書可以代替斡旋金等問題。由於房地產買賣所需的金額龐大，所須配合的法令規範多，買賣雙方無論簽立何種契約書，都必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業說明，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。

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#房市 #斡旋金 #要約書
臺灣房市不理性繁榮下的「斡旋金」與「要約書」 - 國家政策研究基金會
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還在為買房的法律問題而感到困擾嗎???
來來來,讓阿宏律師來分析買屋最常遇見的斡旋金權益解答!

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＊＊＊買賣房子＊＊＊
房屋仲介急催一對買方夫妻快下訂或出斡旋金釋出購買誠意，但這對夫妻深怕倉促之下會做錯決定，也不知其中是否暗藏法律陷阱．．．

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【 恩典法律事務所阿宏律師說】
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哦！買賣房子不能衝動，絕對要注意買賣的每一個細節，今天就讓阿宏律師來跟購屋族來聊聊法律囉！

剛才劉先生劉太太看中的房屋，因為賣方所開的價格太高他們負擔不起，並沒有同意用這樣的價錢購買，因此就沒有成交。如果劉先生他們很喜歡這間房屋，可以另外以劉先生可以接受的價錢問問賣方願不願意賣？

這種討價還價的過程，除了我們口頭說說以外，前面房屋仲介建議用「斡旋金」的方式來洽談，通常是讓買方先提出一筆錢當作斡旋金，讓仲介居間牽線時，可以顯現出買方的確有誠意要購買，讓賣方可以考慮接受，賣方如果同意買方的出價時，賣方可以收受「斡旋金」充當定金，或是把這筆「斡旋金」當作未來買賣價金的一部分，由於「斡旋」兩個字並沒有法律上的明確定義，所以買方要簽訂斡旋金契約時要仔細看清楚斡旋金契約書上的內容，包括願意買受的價金、斡旋期限、斡旋金金額…等等。

一般說來，有信譽的仲介在同一個案件中，收了一個買方的斡旋，在斡旋時間內，就不會再收其他的斡旋，但是這不是法律規定，所以還是得仔細看看仲介所提供的斡旋金契約條款。
除此以外，劉先生劉太太也可以選擇用要約書的方式，讓仲介跟屋主談，如果屋主同意買方所提出的價格，簽名在要約書上，買賣契約就成立了。

其實，我們斡旋金契約書中最重要的還是買方願意購買的金額，買房子不能只聽仲介所說的房屋價格，還要仔細思考房屋的對買方的價值以及購買的能力，買方決定好所出的價格後，如果決定用斡旋的方式，通常只要賣方在斡旋期間內不同意買方所提的價格，斡旋金就會還給買方。

所以劉先生劉太太出了斡旋金，只是代表買方真的想要買這間房子，如果屋主不同意買方所出的價錢，就不會成交的。

現在，購屋族面對購買房屋的斡旋方式應該有初步的了解，在買房子時可以放心選擇適當的方式跟屋主溝通而買到適合你的房屋了吧！

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本單元節目於每週一、三的《溫馨傳真情》節目中播出。
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