買賣契約之預約│本約

出價達到底價，買賣契約成立了嗎？未履約時須負賠償責任嗎？...🤔

民法第345條規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。從上開規定來看，當買方出價達到賣方願意出售的價格，買賣契約應認已經成立✅；例如賣方出售IPHONE 手機一隻，買方同意已賣方願意出售價格買受，當然買賣契約成立✅。

📌在不動產交易中，如果買方出價達到賣方委託仲介公司願意出售的價格，買賣契約依上開規定雖應認為已經成立；但因不動產交易價值通常高昂，所有權移轉更涉及到諸多事項的約定，👉例如：付款時程、稅費分擔、違約罰則及交屋時間等，所以，在不動產交易中，縱然買方以斡旋金契約出價達到賣方底價，🧑‍⚖️部份法院實務見解認為在尚未將其他不動產交易事項約定清楚前，買賣契約尚未成立，而僅是成立不動產買賣的預約🔖。

📌因此，不動產交易中，斡旋金契約對於不動產買賣交易的如付款時程、稅費分擔、違約罰則及交屋時間等重要事項，有大致上的約定或記載，則在買方出價達到賣方底價，應可認買賣契約已經成立💯。

但並非因此買方即可任意出價，嗣後再拒絕簽訂買賣契約書❌；因為如果買方出價達到賣方委託仲介公司願意出售的價格，縱然不動產買賣契約尚未成立，但也已經成立不動產買賣之預約，雙方均有依預約簽訂本約的義務，換言之，買賣雙方均須依預約所成立的內容去履行，👉如未依預約或斡旋金契約書履行，則未履行之一方仍須依斡旋金契約上記載的違約罰則負違約之賠償責任🔖。

#陳明宗律師
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2020年下半年，國內房市呈現不合理的繁榮現象，「斡旋金」與「要約書」成為房市仲介業者要求接受服務與否的重要指標工具，同時也造成斡旋金的設定與索回上的相對紊亂，加上不肖業者的巧取豪奪，而使「斡旋金之亂」更值得購屋人的重視。斡旋金是指買方若透過房屋仲介業者購買房屋，當買方所中意的標的物與其出價有差距時，房屋仲介業者會要求買方先支付斡旋金，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。由於斡旋金與要約書是為了在不損及買賣雙方權益下所產生的一種契約行為，具有法律效力；亦即在房市交易市場中，「斡旋金」有交易成功直接變成購屋定金，若協商失敗則退回的機制，對房市交易的達成有其助益，唯其亦隱含許多陷阱，且暗藏無法收回的危機，相關問題包括斡旋金多寡並無一定的規範、有助於房地產的成交、易形成房市交易綁約行為、具有無法取回的風險、引發不肖業者的文攻武嚇，以及要約書可以代替斡旋金等問題。由於房地產買賣所需的金額龐大，所須配合的法令規範多，買賣雙方無論簽立何種契約書，都必詳細審閱契約內容，並要求不動產經紀業者給予詳盡之專業說明，充分了解自己的權利與義務，再決定是否以議價保證金方式斡旋或立要約書向賣方要約。

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#房市 #斡旋金 #要約書
臺灣房市不理性繁榮下的「斡旋金」與「要約書」 - 國家政策研究基金會
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消費者針對貸款約定事項，在議價時明確載明在斡旋單或要約書上，並進入簽約時，將附約轉載於不動產買賣契約書內，當銀行無法核貸足夠成數時，買方可依此為依據，避免被沒收全額訂金，產生損失。