環狀線南段動工，文山區房價也悄悄漲起來～
#開學 #政大商圈 #環狀線 #大學 #文山區

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明天6/18（四）蘋果日報刊登我第52篇每月專欄文章《房地產「好區位」知多少？》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下。

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張金鶚專欄：房地產「好區位」知多少？

（張金鶚，清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

傳統房地產的教科書都強調「區位（Location ）」是投資首要考量因素，然而房地產區位的內涵為何？那裡是房地產的「好區位」？購買房地產的區位要付出的代價有多高？是否值得？自住者和投資者的好區位是否有差異？換言之，你的好區位是否也是我的好區位？更別提現代高科技網路購物或上班逐漸普及，再加上這次新冠疫情的居家生活與工作的經驗，特別臉書公司預計5～10年後將有半數員工永久在家工作，我們對房地產的區位條件是否該重新認知？值得再釐清。

首先，房地產的區位包含二個層面，一是一般人所認知距離市中心遠近的「都市區位」（或稱大區位），包括第一圈市中心（蛋黃區）、第二圈市區（蛋白區）及第三圈市郊（蛋殼區）；另一是鄰里生活機能是否完善的「鄰里區位」（或稱小區位），包括捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳等日常生活設施的便利程度。

很明顯地 「都市區位」最為昂貴，佔房地產價格的最大比例。以台北都會區為例，第一圈蛋黃大安區房價平均約每坪80萬，第二圈蛋白文山區房價只要一半，平均每坪約40萬，第三圈蛋殻新北深坑或淡水房價再一半，平均每坪約20萬；而「鄰里區位」的好壞差距有限，平均每坪只有1～3萬差異，頂多差個3～5萬。換言之，都市好區位的代價要遠比鄰里好區位的代價要高出許多！自住者為了居住生活，應首重鄰里好區位；而投資者為了增值，較看重的是都市好區位。

就消費自住者而言，每個家庭因為成員工作與就學的地點不同，每個家庭對「好區位」的認知與需求應該也有所不同，例如我在政大教書，文山區應該比大安區的區位要好；然而就投資者而言，一般市場上都會認為蛋黃區要比蛋白區的區位要好。換言之，消費者和投資者所認知的好區位也不盡相同，消費者應重視「心中之尺」的自己個人需求，而投資者則是看重「市場之尺」的大眾看法。

另外，區位條件也經常被房地產業者廣告宣傳此個案附近未來將會有捷運、公園、大賣場、都市計畫道路開通、甚至大型公共建設等開發願景，未來區位發展有無窮潛力。典型的是重劃區或新市鎮的區位優勢，這些「未來區位」應是偏向投資者「期待未來」的需求。而這和「現在區位」，如成熟社區鄰里或都市更新的區位環境，偏向自住者「活在當下」的生活需求，有所差異。換言之，未來的好區位未必是現在的好區位。

區位好壞條件的另一重要因素是交通設施的可及性，其中都會地區重視大眾運輸系統的便利性，尤其是捷運站的遠近距離，這對房價產生相當影響。根據實價登錄資料，鄰近市區的永春捷運站聯開宅每坪單價要超過130萬，而後二站的昆陽站步行5分鐘公寓每坪單價只要50萬，如此房價差距是否值得？購屋者對「好區位」所要付出的代價應審慎評估。

由於區位對房價的影響很大，因此所謂「好區位」必須考慮到CP值（性價比）的高低，而我認為高CP值好區位的基本原則是「不要太近也不要太遠」的中庸之道。從都市大區位來看，即是第二圈的蛋白區，這可避免第一圈蛋黃區的過度昂貴，也可降低第三圈蛋殻區的過度偏遠；若從鄰里小區位來看，即是大馬路後面的「第一巷」，捷運、公園、學校、便利商店等走路5～10分鐘的距離，如此可以避免相鄰太近造成相關鄰里設施的吵雜混亂，干擾居住的寧適性，同時也不會因為走路太遠造成鄰里設施使用的不方便。尤其若是購屋是以「居住為主，投資為輔」為目的，「中庸之道」的區位原則，應該可以作為房地產「好區位」的判斷依據。

這次受到新冠疫情的影響，許多人被迫居家視訊上班上課，乃至網路購物訂餐食，開啓了遠距工作生活的新體驗。隨著高科技網路的快速發展，未來工作機會與購物生活未必需要聚集在市中心，傳統房地產的區位重要性將受到挑戰。若再加上未來更重視居住生活品質，都市大區位的重要性可能逐漸降低，鄰里小區位的重要性將逐漸提高，區位好壞的轉變乃至區位對房價影響的變化，值得未來進一步觀察。

當然每個人不必要追隨市場的好區位，尤其要審慎選擇都市大區位，避免造成個人的過度負擔。若能「逆向選擇」，找到個人心中的好區位而非市場的好區位，重視鄰里小區位，才能成為房地產居住的真正贏家。

https://tw.appledaily.com/forum/20200617/7GFB7OVMBGEJZNWEHHPDF4IF4E/

蝦米?!文山區一坪40萬，真得很心動，但是有條件唷!是要廣告戶才可以，這樣大家會想買嗎?!…...(#李奧納多皮卡丘)

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#文山區 #房價 #廣告戶

120411中天軍功路改和平東路四段好處多多
影片網址→http://youtu.be/bOAhVe01pKg

感謝記者陳乃瑜的報導，乃瑜啊~~~我很配合吧！您一通電話，我就從大直飆到捷運麟光站與您會合啦！因為我知道，待在中天當記者，真的很辛苦......。

說到軍公路改名，是否對於房價會有加分效果，其實只能夠說感覺、精神層面有加分啦！最主要的原因是那一帶幾乎都是老舊公寓，連個電梯華廈的產品都快絕種了！而且平均屋齡30歲以上！加上過個隧道就從「大安區」變成「文山區」，房價一坪差了10萬元，當然可以理解。

不過拿過去「吳興街部分巷弄」改名為「松仁路」後，加上歷經幾年的建商大興土地，現在的松仁路一帶房價早已經不可同日而語，所以，改名一方面是為了讓人好找路，另一方面，也希望吃到「和平東路」這個門牌，吸引建商提升來此都更的意願唷！

以下是新聞報導......↓

隧道外就是捷運商圈，不過隔了一個隧道，只剩依山而見的老舊社區，從和平東路底經過莊敬隧道到木柵路，短短3公里的路程，卻要獨立為「軍功路」，甚至很多人找不到路，讓住戶相當困擾。

路人甲：我要到軍功路去，結果計程車司機也不曉得軍功路在哪裡？

軍功社區主委 陳廣昌表示：一兩年前，廖風德(前內定內政部長)猝逝，也是因為當時救護車找軍功路找了很久，就耽誤了幾分鐘的時間，一條命就沒有了。如果有一個更好的名字，有什麼不好？

明明隧道外，部分臥龍街已經透過門牌整編已經更名為和平東路四段，不過軍功路如果要改名，可沒那麼簡單，必須經過市府議會同意。

軍功社區主委 陳廣昌攔路向郝市長陳情：成全一下，把軍功路更名。

居民不惜跟台北市長郝龍斌攔路陳情，畢竟文山區軍功路上多半都是十幾二十年以上的舊房子，房價沒有吸引力，當然沒有建商願意進駐發展都更。

記者陳乃瑜：位在文山區的軍功路以20年的老房子來說，平均房價再40~42萬之間。不過過了一個莊敬隧道就來到大安區的和平東路四段，一樣是20年的老房子，平均房價至少多了10萬。

房仲業者陳泰源表示：建商其實對於那邊的都更也乏人問津(我說錯了，應該講"興趣缺缺")，可是一旦改了變成和平東路四段的時候，會大幅提升建商的興趣。

過去也有發生過吳興街改名為松仁路後，每坪房價至少增值1成，改名字好處多多，附近居民當然希望可以跟過去軍眷社區歷史傳承下來的名字，說「掰掰」。

網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/48836989