我們分兩個部分講：
如果這只租賃契約是成立而且生效的

1.關於租金部分，根據民法440條第一項跟第二項規定
你們要延遲的租金達兩個月以後，才能依法解除契約
解除的方法跟如何討回租金的部分，請參考在下之前關於租金拙作

而你們約定的租金給付延遲承租人就必須搬離的部分
由於契約的約定事項違反法令故無效

2.至於押金尚未給付的部分，根據33年上字637判例
租賃契約並不以押金之交付為生效要件，故雖你們可以依法請求他們給付押金
但是不能因此主張契約無效之。

另外你們現在要怎麼趕走房客呢
我看了一下可以主張看看契約尚未成立：

上面所提到的33年上字637：
使用租賃為諾成契約，當事人約定一方乙物租與他方使用，他方支付租金即生效力
，不以押金之交付為成立要件。

以及64年台上424：
租賃契約，係當事人約定，一方乙物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，
並不以出租人對租賃物有所有權為要件。

由以上兩判例可窺之，租賃契約應有租金(第一期)之交付尚屬成立
本案承租人尚未支付第一期租金，租賃契約尚未成立，你可以寄存證信函去撤回當初
要租房子的意思表示，且限相對人在一定期限內搬離房子解除佔有，最後再依不當得
利(民法179)跟他請求12/25日到搬離日的租金。

如果到期限不肯搬，就依民法第767或是962請求返還所有物/除去佔有。

==========================後續問題分隔線========================
這是原PO下面後續的問題：
您好 非常感謝您的熱心
我想請問一下今天我們去寄存証信函了 以契約不成立的理由要求對方儘速搬離
假設對方收到存證信函後知道我們下定決心了才把應該要付的款項匯給我們
請問我們可以拒收嗎?
(目前為止對方應付房租加押金3萬6 可是對方只在交屋前付了1萬訂金)
如何才能讓對方強制搬離呢???
會不會等他看到存證信函一匯款我們就不能以契約不成立來要求她搬離呢
又假使對方第一個月過去後不付水電費
我們可以斷水斷電嗎?(大樓管理員可以斷水斷電)


謝謝 今天又被晃點了一次 母親氣到胃都痛了>"<
在這裡要奉勸有要出租房子給人的板友絕對不要當好人 最好打契約時先去公證
現在的社會真的是道義薄弱啊人善被人欺
=====================================================================

既然契約未成立，出租人就沒有提供房屋使用權的債務，承租人也沒有給付租金
的債務，故你們可以拒絕受領之。另非對話之意思表示以意思到達相對人時生效
，所以你們撤回欲出租給相對人的意思表示在他收到存證信函時就生效，不需要
相對人同意，而契約也因此無效之。並不因收到存證信函後承租人匯款而使租約
產生效力。

註：若承租人在收到存證信函前就已經交付第一期租金，此契約就已經生效
也不因為你們寄存證信函去撤銷租屋之意思表示而無效。

其次，關於請求對方搬離部分：
前文中有提醒你，要催告一定期限命其搬離，希望你們存證信函中有提到，沒有
的話再去發一封，若期限屆至對方尚未搬哩，則就要到法院提起訴訟，訴之聲明
部分我建議寫幾點：

1.確認原告與與被告之間對於xx縣xx市xxx路xx號x樓之租賃契約不存在。
2.被告應返還上述房屋之佔有。
3.被告自民國xx年x月x日迄今無權占有上述房屋所得之利益，以月租金xxxx元計
算應予以返還。
4.訴訟費用由被告負擔。
5.前兩項請求，原告願供擔保請准予宣告假執行。

大概這樣，不過我亂寫的你可以拿去給更專業的寫= ="

切勿私自斷人水電，以免惹禍上身，說不定人家來告你個強制罪之類的
以上，大概這樣，如內容有誤還請其他版友幫忙補足...我還在期末考地獄中XD


參考法條(民法)：
不當得利
第 179 條
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上
之原因，而其後已不存在者，亦同。

租金延遲給付之解約規定
第 440 條
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規
定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個
月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規
定。

所有物返還
第 767 條
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有
權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

無權占有
第 962 條
占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求
除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。

: 2008.12.25至今住了半個月卻連租金以及押金都還沒有付
: 如今我們想提前解約 請問可行嗎?
:
: 在這裡先附上契約裡關於押金的部分 這裡押金比較特別 因為媽媽同意對方分兩次付
: 條約內容:
:
: "租金乙方於每月25日匯款"
: "租押金為新台幣36000元正(分98年元月及二月兩次繳清),甲方應於契約終止,乙方騰空
: 交還房屋,於無紛爭情況全額退還乙方"
:
: 提前解約相關如下:
:
: 本租貸契約租貸期限未滿 任一方想提前解約時
: 需得她方同意若甲方(我們)擬提前終止合約需45天前通知
: 否則應於解約交屋時再付一個月房租給予補償
:
: 違約之相關條約如下:(我們就是想用以下的條約提前解約)
:
: 1..乙方未經甲方同意緩徵而積欠租金 經甲方以押租金抵償且以電話.
: 簡訊留言等方式催告一週仍不支付(甲方受匯款紀錄),
: 甲方於壹週期滿立即終止合約 乙方不得異議
:
: 3.乙方因違約因素遭甲方限時退租時(電話留言紀錄), 不得主張任何權利
: 且不得向甲方要求相關搬遷費用若雜物不清出衍生清潔費用 尤乙方支付或押金扣抵
:
: 我的想法如下:
: 由於該房客積欠房租早已超過七日(一月的房租應於十二月二五日匯款)
: 我們可以用違約相關條約的第一條裡寫的要求立即停止合約
:
: "乙方未經甲方同意緩徵而積欠租金 經甲方以押租金抵償且以電話.
: 簡訊留言等方式催告一週仍不支付(甲方受匯款紀錄),
: 甲方於壹週期滿立即終止合約 乙方不得異議"
:
: 請問我的想法有錯嗎? 又應該怎麼做呢?
: 爬了板上的文章我寫了兩封存證信函打算明天寄 也請前輩指教一下
: 請問我們想提前終止合約而且討錢 應該寄哪個呢 要寄兩封嗎?
: 還是合併成一封? (最主要還是想提前解約 請她滾蛋 押金可以不拿只拿住的該月房租)
:
: 催討租金:
:
: 按台端XXX與本人XXX於中華民國九十七年十二月二十五日之不動產租賃
: 契約，租賃位於台北縣XXX房屋，據契約所定台端須於九十八年元月繳交
: 第一期押金計壹萬捌仟元整及於入住前繳交該月租金壹萬捌仟元整，合計
: 參萬陸千元整.然台端在未經本人同意緩繳下，本人多次催告卻遲至今日
: 依舊未履行契約繳交押金及租金，特此函告台端於函到時盡速繳款，以免爭訟。
:
: 提前解約:
:
: 按台端XXX與本人XXX於中華民國九十七年十二月二十五日之不動產租賃
: 契約，租賃位於台北縣XXX房屋，據契約所定台端須於九十八年元月繳交
: 第一期押金計壹萬捌仟元整及於入住前繳交該月租金壹萬捌仟元整，合計
: 參萬陸千元整.然台端在未經本人同意緩繳下經催告已逾一週按契約第七
: 條違約效果之第一點，甲方得中止租約，乙方不得異議，特此函告。
: 台端於函到時應盡速將九十八年元月房租匯予甲方,併儘速搬遷,以免爭訟。
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: 非常謝謝您寶貴的建議 請各位不吝指教
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: 推 hsinyeh:第一條約定違反民法440條第二項無效 01/11 20:03
: → hsinyeh:你們現在可以爭取的就是沒付押金的部分 問題是元月沒說 01/11 20:04
: → hsinyeh:幾號，沒約定應該是15號 還沒到也還沒給付遲延 01/11 20:05
: → hsinyeh:目前除了12/25那期租金的遲延利息可以主張而已 01/11 20:06
: → juice1028:謝謝你的建議 請問我應該如何修改所謂的主張呢? 01/11 20:09
: → juice1028:如果吃虧就算了 那請問該用什麼方式提前解約呢? 01/11 20:09

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