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租約到期房客不搬走存證信函 在 法律白話文運動 Plain Law Movement Facebook 的精選貼文
【遇到 G8 房客可不可以把他轟出去】
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大家安安，好幾個禮拜沒見了，是不是沒有純法律吸所以毒癮發作痛苦不堪呢？
我這不就來了嗎？
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今天如果你是房東，不幸把房子租給一個 G8 房客，這傢伙每天晚上都在大吵大鬧，鄰居賭爛到爆；某天晚上房客又搞事，你被 call 過去看狀況，不看還好，一看發現好好的房子被房客弄成鬼屋。
這時候你該怎麼辦？
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🧹身為房東，你可以
一般來說，在租約到期之前，房東不能隨便把訪客趕出去。
通常租屋契約會規定一些可以提前解約的條件，像是房客租屋公約（太吵太髒），房東可以要求房客搬離、或者物品損毀房東不願修理，房客可以無條件終止契約等等。
問題來了，房客真的很 G8，房東依要解除契約以後，房客賴皮不走怎麼辦呢？這個時候，房東最好先寄送存證信函，或請律師發律師函給房客（並作為存證），避免更多不必要的糾紛。之後在契約訂立時記得直接註明「強制執行條款」，房客如果賴著不走可以直接給法院強制執行，不用浪費時間打官司。
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🧹身為房東，你不可以
房東通常都有租屋處鑰匙，在房客不搬走的時候，可能會想說雇用清潔公司直接進屋清空，又或者直接斷水斷電，但這些行為都是違法的哦。
針對自行進屋來說，因為房子已經是房客承租並且支配的領域，隨意進入有可能觸犯刑法的侵入住居罪、東西不見時更有可能被房客直接提起竊盜的訴訟；斷水電雖然不會有侵入住居的問題，可是妨礙了房客權利的行使，也是有構成刑法強制罪的可能，不可不慎！
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租約到期房客不搬走存證信函 在 律師娘講悄悄話 Facebook 的最佳解答
想跟大家分享一個蠻實用的法律常識：租賃契約載明租約到期後，房客如未搬遷，留置的物品視為同意房東以廢棄物處理。結果，租約到期或終止後房客不搬走，或不知去向，留置的物品房東真的可以當廢棄物處置嗎？
實務上曾經出現一個案例，一個工廠承租人因為經營不善好幾個月未繳房租，且處於停工狀態，但工廠內留置著營業用的機器。房東寄發存證信函終止契約後，就逕自將工廠內的機械請回收業者處理掉，因為租賃契約載明契約終止或到期後，如房客未搬遷，視為同意房東將留置物品作廢棄物處理。
結果，後來房客對房東提起損害賠償的訴訟，高院判決房東應賠償房客一百多萬元（看來是很值錢的機器）。
怎麼會這樣呢？
民法有一個誠信原則的帝王條款（148）：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」
當時那個判決裡面，法官提到，從該機器的價值來看，很明顯可以知道房客並沒有把留置的物品當廢棄物的意思，因此認定房東不能光以契約的約定就處置掉房客的物品，還是要以實際的狀況來認定。
我想很多房東應該不能接受這個理論，畢竟，光是少收的房租就夠讓人火大了，居然還要賠償房客的損失。
實務上也曾經看過房東因為逕自斷水斷電，或換鎖遭到以強制罪起訴的。
所以一直念茲在茲的，還是希望大家在簽訂租賃契約時，能夠花幾千元去公證，並一定要特別請公證人註明「逕受強制執行事項」，在房客未繳租金及拒絕搬遷時，可以直接聲請法院強制執行。否則光是，起訴請求欠繳租金及遷讓房屋的訴訟成本，動則十幾萬到幾十萬，勞民傷財。
根本上，算一種保險的概念。
沒有公證，真的遇到賴皮的房客，有時寧願花點搬遷費送神，也會比好好打完一個遷讓房屋並強制執行的訴訟划算。
這是另一個避險的概念。
提供給大家參考囉！
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