【英國購屋】英國買房全攻略～～Part 3 買房手續（完）

現在有時間趕快寫一寫，這是最後一篇
http://mydevotedlove.blogspot.com/2020/08/part-3.html

‧‧‧‧‧‧‧以下全文‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧

接下來要來說我覺得整個買房過程中最煎熬的階段

⏳從under offer到exchange contract期間的這段等待期

🎈Under offer 接受開價

當你的出價屋主接受後就會進入under offer階段，這時你要開始找律師，跑各種程序。英國並沒有斡旋金制度，在你下offer到簽約交換合約之前的這段時間，你想反悔說不買或是賣方想反悔不賣了都是可以的。你想早點簽約付訂金、早點結束這段不確定期間也不行，因為要等律師跑完所有流程、給你看過所有該看的資料，確認你完全同意房屋狀態真的要買才能走到下一步簽約。
如果在這階段有任何一方反悔pull out，那整個買賣就破局，房子會再重新回到市場上。

這段期間最快也要六周，8-12周是正常。有銀行貸款的話房屋結構鑑定必做，銀行要知道你買的房子不會倒掉才會貸款給你。現金買家這就不強制，反正房子是自己買的責任自負。我們還有另外有加做damp survey，因為老房子有些疑似滲水的痕跡，做了確認一下比較安心。有時賣家和仲介會提供一個簡易版的鑑定報告，但要詳細版還是要買方出錢去做這些報告。律師也會在各個階段收取他該階段的服務費，這部分就看律師而定。

買方律師會調出一大堆報告給你，包括房子的地籍圖、淹水風險、氡氣含量（不要懷疑，真的有這份報告）、防火措施、還有像我們是買house改建成的公寓，所以會有整棟樓的開會紀錄、管理公司紀錄等等一大堆。不清楚的部分則由我方律師負責去問賣方律師，我們的律師曾經洋洋灑灑列出25點問題去問賣方律師，賣方律師去跟房仲抱怨，房仲跑來跟我家玫瑰花抱怨。

我家玫瑰花回房仲說那我要回什麼？我們律師在做他該做的工作而已啊～🤷🏼‍♂️

但因為我們這棟樓的產權狀態比較複雜，我方律師堅持不解決的話他不簽名，他不簽名銀行就無法貸款給我們。我們是認為這不是大問題，買下來有時間再跟其他幾戶去處理掉也是可以的但是律師不這麼想。我們被這問題卡了好幾個月，一度我們以為買不到了，已經在詢問是不是換律師或是拿其他房子去抵押貸款湊出現金來買這間的時候，忽然峰迴路轉，收到賣方律師回應說他們把問題解決了。

我們從下offer到簽約整整六個月！😱這六個月都處在不確定狀態中，完全不知道買不買的到。我每天經過新家都會多看兩眼想著我想要你，我想要搬進新家。也幸好賣方沒放棄我們，不然簽約前他也是可以隨時抽手反悔不賣的。

六個月並非常態，我前面說過了一般是8-12週。但我們狀況比較特殊才會拖這麼久。

🎈Exchange contract　交換合約

簽約時要付頭期款，也就是訂金。我之前現金買時是簽約直接付清房款，貸款的話就是付deposit，剩下的銀行會在交屋那天付給賣方。簽約之後才是進入有合約保障的狀態，買賣雙方都不能隨意反悔，不然訂金會被沒收。簽約時會設定交屋日期，通常設定在兩周左右。這時律師也會列表告訴你還要付哪些錢，頭期和印花稅等等都是轉給律師由他們去處理。

🎈Completion date　交屋日

交屋當天反而是意外的平靜，房仲會打電話跟你說幾點可以過去領鑰匙。時間到去房仲辦公室簽名拿鑰匙手續就算完成。從今天起房子就是你的了🎉🥂🎆

前兩篇
【英國購屋】英國買房全攻略～～Part 1 事前準備
https://mydevotedlove.blogspot.com/2020/06/part-1.html

【英國購屋】英國買房全攻略～～Part 2 看房與出價
https://mydevotedlove.blogspot.com/2020/08/part-2.html

下雨天，總是讓人擔憂。

連日豪雨，山區不堪負荷，陸續傳出災情。

到汐止水源路關心地基淘空情形，為求安全，6 戶34人已緊急疏散。經過搶修作業，房屋結構鑑定狀況穩定，也會持續監測。

今天從四腳亭、三爪子坑，一路到九份102縣道，眼前幕幕柔腸寸斷的景象，是天災還是人禍？颱風沒有撲台，而是外圍環流帶來的雨勢，未來可能有更綿密的雨季，居住在這個多山島嶼，我們該如何面對？

祈禱雨能稍作歇息，讓山林有喘息的空間。

190603東森 屋況說明書未強制檢測 民眾恐步「海砂屋」陷阱
影片網址→https://youtu.be/SEOUxdlDhnk

新北市蘆洲一名水電工王先生，他和老婆辛苦存錢10幾年，買下一間31年中古屋，後來交屋時，才發現，房子有水痕，天花板拆開，發現鋼筋水泥輕輕一剝就掉落，請人鑑定，才知道是海砂屋，王先生有三個孩子要養，現在新房子不能住，租屋處房東又在趕人，蠟燭多頭燒，現在真的不知如何是好。

記者 吳宇軒、李家名 採訪報導......↓

買到海砂屋的民眾王先生：「這像豆腐一樣，輕輕一剝就掉了。」

客廳、天花板拆開，可見鋼筋、水泥裸露，輕輕一剝就掉落，走到臥室更誇張，水泥整塊砸下來。

買到海砂屋的民眾王先生：「原本這裡有一個衣櫃，我們把它拆掉的時候，這裡有一個嚴重的壁癌。」

王先生原本來看房，外觀、結構都是好好的，房子也像是整理過一樣乾乾淨淨，結果一交屋，房子狀況不斷。

買到海砂屋的民眾王先生：「說被裝潢蓋住，然後房仲說他也不知道，前屋主也說他不知道，那我們要求助於誰？」

如何避免買到海砂屋？其實從買房子的那一刻起，就要小心踏入陷阱！

翻開屋況說明書，這是屋主要賣房時得要自行填寫的表單，但上頭關於海砂屋的項目卻只有「是否做過氯離子檢測？」

房仲業者陳泰源：「居住期間他是住得好好的，所以通常屋主他就會勾，而沒做過檢測，因為他懶得提出這樣的報告。」

沒有強制力要求一定要做檢測，讓買家自行承擔潛在風險，但是就算要做檢測，恐怕屋主心中也會有點疑慮。

台北市土木技師公會副理事長賴建宏：「通常會用一個電鑽在現場梁的構件去取樣，一般來講常看到的三房兩廳的格局，通常會取三處左右的試驗數量。」

要做海砂屋檢測，得要在屋內梁柱穿孔，在房屋還沒成交之前，屋主大多不願意被鑽孔取樣，消費者恐怕只能觀察梁柱附近有沒有順著鋼筋方向的裂痕，或是牆壁與地板有沒有氣泡與隆起，要是真的買到了海砂屋，法界人士提醒，要注意求償的時間限制。

民法規範中，買方得要在五年內察覺有異，並且從發現日開始六個月內提出告訴，才能針對瑕疵部分請求減少價金等賠償，但最好的方式還是購買前看清楚，並且溝通取得檢測報告，才能免除後續的法律訴訟。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190603.html

《原住民族部落可以『合法經營民宿』了》
～高金素梅2019.04.09

原住民族部落都位於生態環境與旅遊資源豐富的地方，長期以來原住民在部落經營民宿無法取得執照的問題，一直困擾著大家。

2015年開始，我在立法推動「以結構安全鑑定取代房屋使用執照」的民宿管理辦法修正，歷經兩年多與各部會的辯論過程，終於讓官員們理解，部落之所以90%以上都是違建，最大的問題在於政府在劃定土地使用分區時，沒有將族人原本居住的土地劃為建築用地，讓原住民被「就地違法」。

2017年民宿管理辦法修正通過，至今一年多的時間，原民會也準備公告「結構安全鑑定」簽證費用的補助辦法，希望未來族人們在部落都能合法經營民宿。

高金素梅質詢原鄉土地與建物延伸閱讀 http://bit.ly/2U74HYO
民宿管理辦法 http://bit.ly/2D5pC8S

180914中天+東森+壹電視 中悅《悅之光》豪宅大火 建商欲哭無淚損失恐達21億
影片網址→https://youtu.be/RAXYppBB9ww

中天記者─許致誠、姚立強

東森財經記者─陳宜宜、王鎮宇，新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/51631

壹電視記者─陳芷芳、張俊譓，新聞網址→http://www.nexttv.com.tw/news/realtime/latest/12155187/中悅建案祝融遭停工%E3%80%80建商恐損上億元

【中天新聞：豪宅建案大火　建商欲哭無淚損失21億】

消防隊架起雲梯，還在施工的建案竄出熊熊火光，但起火處實在太高，就連雲梯車都只能從遠處灌救。

地點就在新北市新莊副都心的精華地段，或是撲滅後，高樓層結構明顯變色，新建一半的豪宅嚴重受損，但事實上2年前興建時，原本預計要蓋30層樓，每戶95坪的高價豪宅，開價一度喊到每坪70萬元，如今只蓋到24樓就無故熄火，從15樓到24樓都被祝融吞噬。

房仲業者 陳泰源 表示：「等於是對於房價，民眾購屋上信心上會比較不足，火燒房子，它並不是說一定非得要“打掉重練”，其實是可以看它火燒房子的程度，去做部分結構的補強。」

對比大火吞噬之前，建築物明顯焦黑變形，還沒蓋完的房子就變成這樣，恐怕影響買家信心。

起火大樓距離新莊副都心捷運站只有6分鐘的步行路程，不但有機捷新莊線雙捷運的運輸優勢，而且旁邊就是台一線可直通台北市中心，交通非常便利。

建築公會常務理事 張啟明 表示：「基本上的一個目測，它的結構應該是還有做一些支撐。」

日前就又案例，國外大樓在大火之後突然坍塌，就怕發生意外，相關單位認定違反公共安全、勒令停工，知名建案還得經過安全鑑定，才能決定要拆除或是繼續興建。

【東森財經→新莊豪宅採「先建後售」銷售中心人去樓空】

新莊這棟正在興建的豪宅，總戶數106戶，平均每戶近百坪。因為昨晚大火燒毀了15樓以上主體結構。外界擔心銷售狀況，房仲業者透露，這個建案是採「先建後售」，目前應該還沒有賣出去，但由於15樓以上是最有價值的景觀戶，未來有可能打掉重建或是做結構補強，都要等鑑定結束才能評估，不過在售價方面也將會連帶受影響。

以歐式石雕豪宅為建築特色，講究氣派奢華，這家建設公司深耕房地產界長達20年，專推大坪數高總價豪宅。兩年前進軍新莊副都心，蓋這棟地上30樓、地下3樓，總戶數106戶，平均一戶一百坪的豪宅，而且每坪70萬起跳。

記者 陳宜宜：「新莊這棟正在興建的百坪豪宅，因為連夜大火，讓很多人關心它的銷售狀況，不過旁邊的銷售中心，目前已經人去樓空。」

房仲業者陳泰源：「就我的了解，它是屬於先建後售，因為之前建商在潛銷的時候，其實銷售狀況聽說並不是如預期那麼好，所以好像實際上並沒有賣掉。」

據了解，新莊副都心這兩年新建案多，但供給大於需求，才會改成先建後售。

房仲業者陳泰源：「因為畢竟它火燒的起點是15樓開始燒，15樓以上的房子相對的本來就比較有價值，因為它是景觀戶，所以它燒到的都是相對比較有價值的樓層，所以如果它沒有要打掉重建的話，用結構補強的方式來修補，重點反而是會在後續如何說服消費者，給消費者信心。」

目前火災後，建案全面評估，要先做15樓以上鋼構結構鑑定，看是要打掉重建，還是補強即可，都要等後續調查才會了解。

【壹電視：中悅建案祝融遭停工 建商恐損上億元】

一夜大火把中悅建設《悅之光》工地大樓16樓以上燒得一片漆黑，一早新北市府工務局官員帶著結構技師，在火警現場勘查，評估安全性外，以及還能不能夠繼續蓋下去。

建築師公會常務理事 張啟明 表示：「要看肇事的原因，因為肇事是在15層，15層的堆積物為何會產生燃燒？及燃燒的破壞情況為何？必須做進一步的履勘才能夠研判，因為那個地方是吸震之處，那至於底層當然沒問題，上層也是完整的。」

進入16樓起火點，裡面鋼架建材被燒得焦黑、東倒西歪，裡面還有餘溫冒著白煙，消防人員持續灑水降溫，而勘查人員在現場找尋起火原因，並勘查結構毀損情形，最後宣布勒令停工。

房仲業者 陳泰源 表示：「目前對外的說法是一坪大約開價50萬，那在地的仲介評估是說實際上可以成交的均價一坪大概是45萬左右。」

打著豪宅噱頭，中悅建設這次看上了新莊副都心，除了鄰近捷運站，加上三環三線即將完工，國家電影中心也在旁邊，房價一度喊破70萬元，如今慘遭祝融，百億豪宅損失慘重。

中悅建設《悅之光》建案打著先建後賣的名號，預計蓋到30樓一共有106戶，100坪大坪數，原本可以大撈一筆，但無情大火一燒，除了面對外來究竟拆不拆？還有民眾對這棟樓的疑慮恐怕不是那麼好解決。

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