【想領租屋補助還要先被漲房租？】

前兩天PO了一篇租屋補助開跑的文，有收到部分民眾來訊說：「陳律師，我跟房東說想申請租屋補助，請房東協助提供文件，結果房東說要申請就要漲租耶(;´༎ຶД༎ຶ`)」

我有一個在 #實務上可行 的建議！

先談談我在網路上看到有些用來說服房東的説法，抱歉啊，我覺得都好像不太有效？像是：
1. 「跟房東說：萬一不申報被抓到逃漏稅，這樣會被罰2、3倍的罰款，得不償失！」
謎之音：這個百分之九十以上的房東都沒在怕捏。
2. 告知房東可以檢附相關證明來扣除因租賃而發生的相關費用，如：修理費、地價稅、房屋稅等等。
謎之音：不報稅就不用節稅，幹嘛多此一舉？

【不然你説説看啊，你多行？】
我建議用來說服房東最好的理由是：#公證租約，雖然要繳稅，但租約如果出問題房子可以快速取回。

十幾年前我剛開始當律師的時候，真的沒什麼人在公證租約，因為租約一旦公證，國稅局會去跟法院公證人調資料，租金收入就跑不掉了，所以我幾乎沒看過幾件有公證的租賃契約。

但近幾年變化超大，我在南港、內湖做法諮服務時看到民衆拿來的租約經過公證的比例極高，房東們忽然不怕繳稅了！
簡單地說，經過公證的租約，在房客不還房子的時候，有機會可以直接請法院把房客趕走；但如果沒有經過公證，一定要跑訴訟程序，快則半年一年，慢則兩三年都有可能，才能請法院把房客趕走。
訴訟期間的時間、房子在這些期間內被房客佔用的損失、訴訟完了以後前面這些損失可能也拿不回來⋯⋯，種種因素，讓越來越多房東們開始公證租約，增加的一點點稅金就當繳保險費吧！

所以啊，如果房東想公證租約保障權益，趁政府釋出利多時當然是最好的時機，而房客們也可以順利申請補助囉(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)

#民之所欲長在又新

#奶爸律師
#陳又新

依據臺北市社會住宅出租辦法第14條，社會住宅之經營管理者辦理出租時，應通知社會住宅之承租人限期繳交二個月房屋租金總額之保證金及第一個月租金，雙方應簽訂租賃契約，並經公證後通知承租人進住。

事實上，市府在社宅租賃契約中另做硬性規定，承租戶須覓得連帶保證人，且願負連帶賠償責任，才能完成最終租賃合約簽訂程序。若找不到連帶保證人，3年租期，就必須一次繳清未來3年的租金始能入住，以社宅月租10,000元為例，沒有連帶保證人擔保，則應先繳清3年36個月的36萬元租金，否則即喪失承租資格。

經靜宇向市府反映承租戶的心聲，但市府仍堅持連帶保證人制，只是新增另一個選項，那就是3年約可改成一年一約，且免覓連帶保證人，及免預繳全租期租金，但租賃契約公證費用，由原本承租鳥與市府各分擔二分之一的作法，全轉由承租戶自行吸收負擔！

舉例來說，一般社宅公證費約9,000元，3年一約，在承租戶與市府各付4,500元情況下，承租戶再續約3年，6年下來只要支付9,000元公證費；改一年一簽，又全由租戶支付公證費，承租6年，則需花費54,000元公證費，又是平增弱勢者的經濟負荷，絲毫不見對弱勢民眾權益的保護與協助。

無可諱言，目前社宅積欠租金金額達950多萬元，本應追討以確保公產的有效運用；但站在照顧弱勢立場，市府更要有積極作為，全面了解承租戶欠租的原因，針對惡意欠租者應縮短不續約、解約的行政作業流程與時間展現公權力；至於非惡意欠租者，必結合社政單位提供分期繳款，或其他的生活補助。

出租社宅存在的目的就是照顧弱勢民眾居住問題，落實居住正義，然而市府高舉居住正義之旗，本應對財務能力不足者，以及無屋可住者伸出援手，實際上卻是壓榨、欺凌承租社宅的弱勢民眾，對照鄰近的新北市與桃園市社宅皆無此苛刻規定，益顯台北市政府的冷酷、冷血。市府應回歸台北市社會住宅出租辦法，取消承租社宅須覓連帶保證人，及預繳全租期租金的劣規，其次，維持公證費由承租人與市府各分擔二分之一的既有規定，以落實弱勢民眾的居住正義！！


相關報導：

[自由時報]北市社宅連帶保證人制挨批嚴苛！ 都發局：可改1年1約
https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3508339

[TVBS] 「當我住豪宅？」台北社宅需保證人　找嘸先繳38個月租金
https://news.tvbs.com.tw/life/1497450
https://youtu.be/DCtw1a2zLZc

[聯合新聞網] 須一次繳清78萬租金？ 議員轟：社會宅租約刁難、離民意遠
https://house.udn.com/house/story/5886/5406834

[中國時報] 北市社宅繳清3年租金挨批 都發局：改採一年一約
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20210422005527-260405?chdtv

200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

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其實這些煩惱只要在公證租約之後，就可以由法院來強制解決這些問題。


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171001東森 房東求自保 租約送公證 房屋拍照留證據
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房東林小姐：我這邊就是二樓，然後這一個就有隔成三間。

記者 楊容、徐宏智 採訪報導……↓

仔細向房客介紹租屋環境，房租、水電費計算，雙方都得講清楚，不只房客擔心遇到壞房東，房東也更怕遇到惡房客。

房東林小姐：我認為一般那種我們在網路上的這種租賃的，其實就有點危險，因為你根本看不到房客本身的素質。

想要避開惡房客，房屋租賃契約書可是重點，在簽訂租約時，最好找第三方公證，並且須註明「承租人願逕受強制執行」，未來一旦發生糾紛，房客不付房租，或是賴著不走，就能以公權力強制執行扣款，以及強制房客搬離住所。

房仲業者 陳泰源 表示：可以去法院的執行處申請強制執行，她就可以直接從房客的銀行帳戶直接扣款下來，對房東是非常非常有保障的。

但翻開書局內一般常看到的契約書，並沒有特別載明強制執行部分，如果只是私下簽約，沒有第三方公證，要是產生糾紛，得耗費半年以上時間進行訴訟，但經過公證，雖然有額外費用，但是真的強制執行時間大約只要1~2個月。

房仲業者 陳泰源 表示：「會建議房東盡量把租約拿去做公證，雖然說因此你的收入、租金要去報稅，甚至還有一筆公證的費用，但是這是非常有保障的。」

有公證有保障外，挑選房客也得注意，最好面對面交談問清楚對方的背景是否有正當職業，出租前最好也先拍下房屋家具，確認出租前的狀況照片，連同房客的身分證一起附在契約裡，有憑有據，遇上房客來亂，房東才能自保。

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