如何與房東/客好聚好散？
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衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
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二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
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三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
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四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
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五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
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六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。

那天陪同我們的當事人與法院的執行處人員到她出租的房屋去執行點交。

欠了她近兩年房租的房客終於從昨晚開始就請了搬家公司開始把屋內的物品遷空，一邊搬還一邊振振有詞，理直氣壯。

算一算，這兩年來她短收的租金加上處理這件租屋的糾紛的相關費用，損失將近上百萬，最後悔的就是當時簽訂租約的時候，沒有去做公證。

其實從我們開業到現在，遇過的租屋糾紛不計其數，其中最叫人氣結的就是這一類型，房客不付房租又不搬走，房東短收的租金，都相當可觀。

通常房客開始遲繳房租時，房東一般的忍受程度大約是兩、三個月，過了三個月以後，房東就會開始上網找格式發存證信函，這時候牛皮的房客有的是置之不理，有的是乾脆不收。

到了第五個月，房東忍無可忍決定找律師諮詢想走法律途徑，發現律師費不便宜，又想了兩個月，順便找房客吵吵架，到了第六個月，決定花錢請律師提告請求給付租金並遷讓房屋，欠租的房客多數是名下沒財產的，但最少先把房子要回來吧！

於是打完一審的訴訟等到判決確定，又大半年過去了，特別遇到那種房客不收信的，訴訟還會拖更久，我們甚至還遇過房客上訴的，真的很令人傻眼。

最後，強制執行點交房屋，又要好幾個月的時間，算算沒收的房租可能有一年半了，點交當天，房客還給你坐在沙發上看電視，還要勞動警察來把他架走，並請鎖匠來換鎖。東西沒搬走的，如果法院的事務官覺得值錢，還另定期日拍賣，看到這裡，僥倖沒被欠過房租的房東應該嚇傻了吧！

租約要公證
租約要公證
租約要公證

公證的好處，是可以請公證人對於遷讓房屋、給付租金、退還押金等等事項，記載逕受強制執行，跟著我說一遍：

『逕送強制執行』

很好，這句沒寫就白公證了，寫上的好處就是可以不用經過漫長跟昂貴的訴訟程序，直接聲請強制執行。因為遷讓房屋的訴訟一審要繳交約房屋價值1.1%的裁判費，有的法官真的就按實價登錄來計算房屋的價值，算出來大概讓很多房東心驚驚，對欠租一年多的房客就別期待他敗訴時把這筆錢還給你了。

我印象中公證的費用大約是幾千元，各位房東請評估一下，就像買保險一樣，碰到了你就知道。

可道律師事務所（02）2976-1611
❤️可道律師，可到幸福❤️
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171001東森 房東求自保 租約送公證 房屋拍照留證據
影片網址→https://youtu.be/G2eYBeXVkTU

房東林小姐：我這邊就是二樓，然後這一個就有隔成三間。

記者 楊容、徐宏智 採訪報導……↓

仔細向房客介紹租屋環境，房租、水電費計算，雙方都得講清楚，不只房客擔心遇到壞房東，房東也更怕遇到惡房客。

房東林小姐：我認為一般那種我們在網路上的這種租賃的，其實就有點危險，因為你根本看不到房客本身的素質。

想要避開惡房客，房屋租賃契約書可是重點，在簽訂租約時，最好找第三方公證，並且須註明「承租人願逕受強制執行」，未來一旦發生糾紛，房客不付房租，或是賴著不走，就能以公權力強制執行扣款，以及強制房客搬離住所。

房仲業者 陳泰源 表示：可以去法院的執行處申請強制執行，她就可以直接從房客的銀行帳戶直接扣款下來，對房東是非常非常有保障的。

但翻開書局內一般常看到的契約書，並沒有特別載明強制執行部分，如果只是私下簽約，沒有第三方公證，要是產生糾紛，得耗費半年以上時間進行訴訟，但經過公證，雖然有額外費用，但是真的強制執行時間大約只要1~2個月。

房仲業者 陳泰源 表示：「會建議房東盡量把租約拿去做公證，雖然說因此你的收入、租金要去報稅，甚至還有一筆公證的費用，但是這是非常有保障的。」

有公證有保障外，挑選房客也得注意，最好面對面交談問清楚對方的背景是否有正當職業，出租前最好也先拍下房屋家具，確認出租前的狀況照片，連同房客的身分證一起附在契約裡，有憑有據，遇上房客來亂，房東才能自保。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/10/171001.html