今天2/5（三）蘋果日報刊登我第47篇專欄文章「家庭與住宅的生命週期」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

這篇文章主要是想透過家庭及住宅的生命週期，個人檢視自己的居住品質。另外政府亦有責任調查釐清家庭及住宅的生命週期，以改善國人過往只重視房價的漲跌，而忽略了居住品質的重要性。尤其「老人住老宅」的「雙老」現象越來越嚴重，當前國人的居住品質改善不容忽視！
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張金鶚專欄：家庭與住宅的生命週期
（張金鶚，清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

我以前上「住宅市場與政策」研究所第一堂課程，都會要求學生先寫個人的「居住史」，了解自己從出生到現在共住了多少個房子？每個房子住了多久？自己對每個住過房子喜歡或不喜歡的地方為何？進而從個人的居住史中，體認個人對房屋的偏好程度，建立起個人對住宅的「心中之尺」。

然後，我會在最後一堂課，經過一學期的學習不斷修正自己心中之尺，同時了解「市場之尺」，再要求學生從現在到未來老年可能會住多少個什麼樣的房子？期待個人透過心中之尺去與市場之尺的交集，逐漸實現自己居住的夢想。如此可以認識一個家庭或個人一生可能換住過多少房子？居住品質是否改善？

另外，從房屋為主體的角度來看，房屋從新建完工到拆除重建，其屋齡有多長？有被多少家庭或個人住過？房屋從新到舊經過多少次的整修維護？我們從房子的生命週期可以認識自己居住的房屋歷史及其品質與價值又是如何變化？

一般而言，房屋的生命週期隨著屋齡的增加，相對其居住品質將逐漸降低；然而，家庭生命週期的成長，家庭所得及居住品質的要求將逐漸提升，因此為改善居住品質，家庭即產生換屋行為，原本房屋也產生「下濾」現象，換成較低所得家庭承住。透過家庭與住宅兩者彼此生命週期的相互認識與配合，提升家庭的居住品質才能更為積極落實。

老年與少子化影響

從家庭的生命週期來看，台灣早期曾調查1990年家庭平均居住約10.25年才搬遷，相較英國平均約6.6年顯然較長。顯示台灣較為安土重遷，也反映透過搬遷改善居住品質較為緩慢。較雖然最近缺乏持續調查資料，但看到台灣近三十年來房價上漲遠大於所得上漲的速度，可以想見，台灣家庭的換屋能力越顯困難，換屋期間將更為拉長，如此房屋越漸老舊其生命週期也將不斷增加，進而影響家庭的居住品質。

由於老年化及少子化的影響，家庭的生命週期也逐漸產生變化。首先是單身未婚家戶逐漸增加，租屋及小宅需求也將增加，甚至分享住宅、青銀共居或合作住宅（co-housing）也將逐漸興盛；其次年輕夫妻到學齡前小孩，應會以打拚儲蓄、養兒育女為優先，買屋將排擠生活及小孩的照顧；再到輕壯夫妻及學齡小孩，第一屋必須考慮小孩就學及夫妻工作，老舊公寓及大眾運輸可及的外圍地區可以減少擁屋負擔。

再到中年夫婦，經濟穩定且小孩逐漸長大，可以考慮換屋，較需重視住宅區位及品質，當然這過程也可能因小孩長大離巢或為改善生活品質而增加換屋頻率需求；最後來到退休夫婦，老年化現象應更重視居住品質與區位環境，房屋不需大但公設管理要好且有無障礙設施，能夠享受人生的黃金歲月，或許也可以考慮「以房養老」，在宅老化不用小孩照顧，老夫老妻有品味有尊嚴的生活。

然而，家庭與住宅的生命週期如何妥適配合，以提升居住生活品質，在當前高房價的壓力下，並非容易。在換屋時間越漸拉長、房屋逐漸老舊、都市更新整合又遙遙無期的情況下，房屋的整建維護就越顯重要。特別是超過二十年以上的老屋，必須定期健檢，從外牆的拉皮、結構補強到室內漏水、油漆裝潢等居住環境的改善。期待政府能將老屋健檢法制化，並將整建維護而非拆除重建作為未來都市更新的重點工作，如此延長房屋的生命週期才是提升居住品質的關鍵。

最後有關家庭及住宅生命週期的調查研究仍相當不足，無法真正了解國人居住品質的變遷與困境。雖然中研院已進行「華人家庭動態調查」，以同一家戶為主體的家庭社經結構長期追蹤變遷調查，成效卓著，惟可增加居住品質、產權與負擔能力的相關調查研究。

建立家宅履歷制度

另外過去主計總處原有住宅抽樣調查已多年沒有持續調查，甚為可惜，應可仿照中研院方式，以同一住宅為主體的住宅動態追蹤調查，如此可以了解住宅品質以及居住家庭的變化。

除此之外，內政部因為負責人口戶籍登記以及房屋產權登記乃至實價登錄等相關資料，藉此資訊整合，可建立家庭與住宅完整生命週期的「履歷制度」，然後透過大數據分析，深入掌握國人居住品質的變遷，進而提出適宜的住宅政策，才能達到改善人民居住品質的目標。

https://tw.appledaily.com/headline/20200205/YQJFQI7EYQQZ2UIO57BILPMB4A/

香港今日社論2021年05月10日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/x9-q11AaOlw

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明報社評
立法會上周三通過《內地婚姻家庭案件判決互認條例》，今後相關人士可以免除或者減少因為內地與香港兩地重複訴訟而帶來的麻煩，是兩地司法合作的良好典範。然而，這是兩地司法機構出於解決問題（problem solving）的角度去合作，而非主動發現問題的處理態度，兩地居民申請結婚需要提供無婚姻紀錄證明則是一例，內地民政部門竟然不承認香港特區政府部門發出的證明，而需要律師公證無婚姻紀錄證明才有效，這方面的文件互認，在回歸24年後仍然沿用回歸前的做法，離婚容易結婚難的局面必須盡快解決。

蘋果頭條
佐敦伯嘉士大廈和東涌映灣園的居民已在日前先後離開檢疫中心。荃灣荃威花園R座的居民，今日下午亦表示陸續離開竹篙灣檢疫中心。下午1時45分左右，有荃威花園R座的居民指，他們終於收到通知可於今日離開。上午居民收拾行李等候安排，然後逐一到空地向工作人員登記，再登上旅遊巴預備離開。至下午近4時，荃威花園R座的居民陸續回到寓所，有行動不便的女子需要乘坐醫療輔助隊的專車回家，其間大廈保安亦在樓下等候，協助她將行李搬落車。

東方正論
民以食為天，食以安為先。過去香港有美食天堂之譽，回歸後變質變味，尤其在食衞局局長陳肇始的無能帶領下，不僅抗疫一塌糊塗，就連食得安心都成為奢想。本報在各區街市購買本地生蠔並將樣本送往化驗，證實全部重金屬含量超標，兼含有可致癌抗生素。食安中心把關塞責，市民病從口入，隨時連性命也斷送。

星島社論
樓價持續高企，發展商近年不斷推出細單位應市，反令中型單位變得「吃香」。最快二○二三年再推售資助房屋的房協，其總監楊嘉康接受本報專訪表示，在檢視轄下項目近年的銷售情況後，發現兩房戶一直「去貨」較快，加上買家在購入後一般也是「長住」，決定資助項目未來將進一步以兩房單位為主導，其比例會由現時六至七成，增加至八成水平。

經濟社評
新冠疫苗再成國際焦點，那邊廂，美國突然豁免疫苗知識產權專利，這邊廂，世衞將中國國藥疫苗納入緊急使用清單。兩者理論上都有助緩解環球疫苗供應緊張，惟中美在處理疫苗作為公共產品的態度迥異，中國做實事，美國卻在做騷。國藥疫苗打破西方壟斷格局，未來在研發第二代疫苗上更須提高透明度，才能加強國際社會對中國疫苗的信心。

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內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或建設方，
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171203中天 雨遮屋簷產權登記一國三制 房價恐混淆
影片網址→https://youtu.be/4FnTpZvPkcU

抬頭往大樓看去，一整排雨遮整齊架在窗戶上，但明年起可能看不到，新制上路，預售屋、新成屋的雨遮屋簷，一律不登記、不計價。

記者 洪浚緯、李維庭 採訪報導……↓

代銷公司經理簡智敏：「這幾年來講其實已經有很多建商，先採取不登記的，那這個價錢其實已經反映在市場上。」

舉例一千萬的房子有30坪有3坪雨遮，以前要登記要計價，但2011年後不須計價，讓預售屋和成交價出現落差，未來不用登記不用計價，成屋價格變高，有建商喊出房價會漲一成。

房仲業者 陳泰源 表示：「對建商來講就是說它少了一個可以虛灌坪數的一個管道，但是有可能它會把這個空間移轉到公設上面。」

雨遮不計價，消費者當然舉雙手贊成，但不用登記，恐怕會有建商想省成本乾脆不蓋雨遮。

房仲業者 陳泰源 表示：「如果未來少了雨遮的話，有可能就是少了節能的效果，日曬效果會比較強。」

新制上路前，也出現建商搶建照熱潮，今年1~7月發照量，平均每個月6473戶，但8月開始突破9000戶，9月更是比均值增加40.2%，創下兩年新高。

短期內交易市場還不會受到影響，提醒政府如果沒有配套，恐怕房市會進入一國三制的房價混淆期。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171203.html