今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

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根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

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附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

#民意│#居住正義│【#我種草皮，#不炒地皮】
論「#居住人權」的 #保障策略

【合作住宅、青銀共居、智慧住宅、房屋債券、囤房稅】的推行
1.『合作住宅』是『產、官、學、民』的四方合作
2. 推動『青銀共居』(深化多元對象的混居制度)
3.『智慧住宅』產業實驗場域
4. 發行『房屋債券』開發社會住宅
5.『囤房稅』施行，使屋主願意轉換資產配置

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民意│居住正義│【我種草皮，不炒地皮】
論「居住人權」的保障策略

2019/09/06地產新聞 台灣房市3高症頭張金鶚：囤房稅是解藥
http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20190906/38437545/news/

#居住是基本人權，德國人不炒房，卻是歐洲最強大的國家
#台灣空屋率高達10.12%🇹🇼

根據內政部資料統計，目前全台房價所得比為8.57倍，也就是說必須8.57年不吃不喝才能買得起房子，這數據遠遠超過5倍正常值；依照空屋最新資料顯示，全台空屋數量達到86萬4835戶，空屋率高達10.12%，也就是說10戶房子當中，就有1戶是空屋；在自有率部分，全台房屋自有率仍高達約8成。大臺北都會區在國內外各種因素之影響下，房屋價格居高不下，臺北市106年第3季房價所得比高達15.12倍，市民需不吃不喝15年才能買得起一棟房屋，而租賃市場資訊相對不透明，糾紛處理不易且缺乏專業管理，嚴重影響台北市民及弱勢族群的居住權益，造成民眾買不起房、租不到房的「居住不正義」問題。
政大教授張金鶚曾說：『台灣高房價、高空屋率、高自有率』並存，這三高在國際上是相當罕見的。


房子的功能本來是為了居住應用，如今卻淪為商品、成為用來賺錢生財、資產避險的工具。而居住政策所強調的不僅是品質合宜的住宅，更包含居住環境、社區、公共空間，以及居住者的需求與感受。再積極一點，則包含居住活動與行為在社會、經濟、教育與文化上的價值創造。以下經由統整學者專家意見、研究報告參考，綜合研究討論出以下主張：

#別的國家怎麼做?(我們先探討先進國家)
🇫🇷法國🇫🇷
法國棄「集合住宅」稱謂，以避免「孤島」標籤化被社會隔離。全球掀起法國「合作經濟」大師查理．季特（Charles Gide, 1847-1932）「社會暨休戚相關經濟」（L＊ conomie sociale et solidaire）思潮，運用非營利性質「住宅合作社」於住宅政策，推展跨世代混合居住的花園社區住宅，甚至發展「社區經濟共同體」，達到街區再生、活化社區經濟、環境平衡，自創社區互助照顧的效益，印證UNESCO通過「合作社分享共同利益的理念與實踐」為人類無形文化遺產的具體事業體。

🇩🇪德國🇩🇪
德國鼓勵「自建房、合作建房」，打破開發商對房屋供應的壟斷，是影響市場房價的重要因素。「合作社共同建房」已成為德國住宅建設的主要組織形式，已有兩百多年的歷史，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30％。政府對合作社建房提供許多優惠措施，如提供長期低利貸款、土地價格合理、稅收減免優惠等 。
土地的供給上，由政府以相對較低的價格出租或出讓給住宅合作社，住宅合作社最重要的關鍵在於「土地的取得」，其他包括像是政府提供在財稅上一定的優惠，例如所得稅、財產稅、交易稅等等，以及提供融資優惠。
「合作住宅」的產權並非由住宅合作社的居民所「分別共有」，而係由「住宅合作社」所持有，在合作住宅的使用權於非自願性的移轉下可以繼承
財務模式更加注重財務的永續性，而非以收取利潤為導向，他們認為利潤僅需「合理」即可，並會將所得到的收入再次投入下一個新的計畫，以期待達到「撞球效益」。
「參與式規劃」的民主規劃，凡是牽涉到較廣大的議題時，居民之間則必須透過開會來決議，這種方式取而代之的是從傳統「規劃給人們(Planning for People)」的模式，轉變成「與人們一起規劃(Planning with People)」，使得每個人對於居住的空間想像與願景得以被滿足，更加具有適居性。
合作住宅(Co-Housing)與安寧病房的結合，以低廉的租金讓需要接受照護的居住者能獲得服務，大多居住在地面層，並以重症、安寧病患、慢性疾病患者等為主。

🇰🇷韓國🇰🇷
韓國政府發展出一套「住居階梯模式（Housing Ladder Model）」，透過住居福利整合模式，協助社會弱勢族群並鼓勵不同社經背景的人群共居。負責執行中央政府可負擔住居方案的LH韓國土地與住宅公社，自一九九〇年代起的三十年中，已經供應管理將近一百萬套公租宅。韓國的「公租宅」扮演了社會安全網的功能，降低租金負擔，也降低市場進入門檻。公租宅同時也扮演了穩定住宅市場、協助朝擁屋目標前進的角色。LH韓國土地與住宅公社期望能為每個人提供住居相關服務。「我家中心」於2015年成立以來，這項全國性計畫提供所有人住居相關福利的服務，至2019年7月為止，已經成立五十六間中心。中央政府已經委託LH韓國土地與住宅公社經營「我家中心」。

🇯🇵日本🇯🇵
日本政府採取主動，不只發展大都市，也關注較小都市與鄉村地區。平等且均衡的跨區發展，在空間上重新分配資源，是戰後區域政策的主要核心。透過公共工程分配與財務轉移體系，政府保護了地方經濟。然而，泡沫化後的經濟停滯、激化的城際競爭與無所不在的新自由主義有效結合，導致區域政策轉向以東京為中心的取向。此轉向與日本政府經濟上地方分權、鼓勵地方社群自立的新政策同時發生。公共工程分配與中央政府財務支援大幅減少，暗示政府不再齊頭式保護地方經濟。

先進國家中合作社的房屋量占全國房屋量的比例，如北歐瑞典22％、挪威15％較高，然而如德國5％，英國、法國、美國、加拿大等1％以上，雖比例不高，卻能提供國民可負擔的住宅，穩定社會發展。百年的住宅合作社，包括英國的起源延伸新創社區合作事業，德國的住宅、儲蓄機制與教育連結創新，法國的文化保存與多元社會組織運用，以及日本再從社區自治的興起，這些經驗，說明政府與民間透過「新協力模式」落實住宅與照顧政策，這是國際間合作社長期累積而創新社會經濟的進行式，也將是台灣發展住宅政策之學習新方向。

【#創新社區營運模式---#合作住宅、#合作社區 、發展「#社區經濟共同體」】

依據聯合國1991年第4號與2007年意見書，政府提供社會真正弱勢者「公共住宅（Public housing）」，提供市民擁有「可負擔的住宅」（Affordable housing），稱為「社會住宅（Social Housing）」。而台灣現行的社會住宅便是推出建案興辦建築物，座落地區又引起當地居民因對公共住宅的刻板印象而產生的爭議、反彈與排斥，認為其影響房價，造成社會的分裂。因此社會住宅不應只是找地、發包的營建工程，而必須立基在整體都市住宅政策規劃的基礎上。

然而，台灣的空屋各區域零星散布，為了善用空屋，建議由政府提供各地區的閒置空間(蚊子館/校舍)作為區域居民的集會場所，並同時活化閒置國宅（如伊甸基金會承購大林國宅）、老舊建築物改建（如中和警察宿舍改建為小規模的青年住宅）、閒置宿舍改造，增加可住戶數。

依據內政部不動產資訊平台，現行的社會住宅包含「新建及包租代管」，包租代管可有效活化空屋，但現行包租代管僅試行3年，建議可增加長期包租代管選項(10年/20年/30年)滿足租屋者較長期穩定的租屋需求，亦容易對社區產生歸屬感，有利於社區發展。

【#合作住宅、#青銀共居、#智慧住宅、#房屋債券、#囤房稅】的推行

1⃣『#合作住宅』是『產、官、學、民』的四方合作的趨勢
有了公共空間及可入住房屋就可以成立「社區合作社」，加入社區合作社的居民藉由「入股」的方式，訂定基本額，繳交給合作社，在這個社區裡合作社的社員可以在公共空間舉辦活動、課程、甚至舉辦市集，每年年度結算時，若有結餘可配股，等到居民離開後，可以申請將當初入股的費用予以退還。申請者須符合社區合作社的內部規範，亦即所有的社區合作社成員除了要認同合作社的價值外，同時也必須遵守合作社所規定的內部規範，這就是一種社會金融（social finance），以達到永續社會發展，自營自生、自住管理。

『#合作住宅』是自助互助的「人合」組織，而非「資本的結合」只追求最大獲利。以成員共同出資，一人一票共商共決經營和分配，此為「集體的社會型企業家」共同承擔風險和創新，重視人與組織的結合、社區關係，經濟學家Marshall稱兼具「社會關懷與經濟效率的『雙重性格』」，是特殊的中間性、草根性「社會經濟事業體」，不以營利為唯一目標，謀求社員、社區、社會的利益，具有公益性、教育性、經濟性和社會性功能。

『#建物生命週期評估』 (Life Cycle Assessment，以下簡稱LCA)。所謂建築物的生命週期（Life Cycle，以下簡稱LC）就是建築物由出生到滅亡的時間。所謂綠色建築的LCA 就是由建材生產、營建運輸到建築物拆解、廢棄物處理週期的環境衝擊評估，亦即從建築物的「搖籃到墳場」進行全面性、系統性的環境影響評估。LCA 法是現代「價值工程」與「信賴工程」的基本學理，在1990 年代漸漸成為綠色建築評估的理想。
#建物生命週期評估LCA
『產』：產業，在LCA，建物生產履歷與建物營建、維修養護、拆除回收
『官』：政府：協助管理監督，補助輔導、法令釋疑
『學』：學術：參與LCA評估、設計規劃、輔導監督、監督品質
『民』：居民：參與LCA所有階段、監督施工品質、永續發展、自主管理

2⃣.推動『#青銀共居』(深化多元對象的混居制度)
現今社會同時出現「高齡化老人獨居」及「青年租屋不易」的問題，這樣方案推行可以調降低空屋量
(1)青年:照護長者換宿/長者:共享房屋換照顧
(2)地方蚊子館活化(集會場所)
(3)社區營造(課程/活動/社團)

3⃣『#智慧住宅』產業實驗場域
優先試辦「智慧住宅」、「智慧社區」，申請本共居方案的青年及長者優先享有政府補助的「智慧住宅」、「智慧社區」產品及服務，並同意大數據資訊蒐集、負定期填寫滿意度問卷及使用意見徵詢的義務。

4⃣發行『#房屋債券』開發社會住宅
由於房地產業周期長，資金周轉慢的行業特點，所以房地產企業都傾向於發行中長期債券(1-10年)，以獲取長期資金。發行『房屋債券』開發社會住宅可與青年購房相結合，購屋者可監督及參與其中的設計討論。房地產債券的發行可採取與購房結合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉為購房的預付款，補差價後，以實物形式還給債權人住房，或債權人享有一定購房優惠的形式。這種方式既能促進債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。

5⃣『#囤房稅』施行，使屋主願意轉換資產配置
台北市府推行良好的囤屋稅政策採累進稅率制、自住輕稅，房屋所有權人本人及其配偶、未成年子女於全國僅持有1戶供自住使用、辦竣戶籍登記之單一且自住房屋，稅率至0.6%。取消自住3戶優惠，住家用房屋不再區分自住或非自住，以家戶持有全國房屋戶數採累進差別稅率，保障其中1戶稅率1.2%，持有超過1戶以上房屋採累進差別稅率。
此制度有效抑制房價並促使有多筆房產的家庭在孩子成年後轉換資產配置，減少啃老族並促成年輕人更願意在適婚年齡結婚買房。

結語
當今公共住宅興建的目的在於調節住宅市場，藉由公共住宅的存量對抑制房市，避免市場投機炒作。
『#產、#官、#學、#民』的四方合作的趨勢，民間、政府、NGO可以有更多合作、協商、討論、互動，掌握在地需求及民意。社會住宅的推動牽涉到居住文化的轉變、空間的調整、都市區域規劃，並不是一蹴可幾的。社會住宅推動不只是衝數量、蓋房子，作為都市政策的一環，規劃與研究過程不能少，需透過居住調查，因地制宜的回應在地需求，更需要民間的參與，才能發展出永續、多元的社會住宅。

#台灣民眾黨 #居住正義
#願眾生離苦得樂 #共築圓境

參考資料：
2019/09/06地產新聞 台灣房市3高症頭張金鶚：囤房稅是解藥
http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20190906/38437545/news/
聯合國推動城市永續 以住宅政策穩定社會經濟
https://www.ntpu.edu.tw/admin/a3/people3_more.php?id=306
住宅政策應正名為居住政策/內政部次長 花敬群
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/260/article/1632
內政部 不動產資訊平台
https://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0501.aspx?mode=9
【投書】為什麼他們不想要社會住宅？撕下「自私」標籤，看見在地需求
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/52/article/7608
台北市政府居住正義論壇
http://www.udd.taipei.gov.tw/living-justice-forums/
https://paper.dropbox.com/doc/20180316-VII-f8hJXYK5jC1Keu6FwrOl7
OURs都市改革組織 2019-10-09無殼蝸牛三十週年「青年安居政策論壇」各政黨邀請說明
https://ours.org.tw/2019/10/09/housingpolicyforum2019/
放眼海外 來看看他國的青銀共居是怎麼樣的？
https://ubrand.udn.com/ubrand/story/11817/3731481
10個重點瞭解德國合作住宅──公平、民主與永續
https://ours.org.tw/2019/09/05/housingmovie03/
社會金融（SOCIAL FINANCE）維基百科
https://en.wikipedia.org/wiki/Social_finance
What is Social Finance?
https://web.archive.org/web/20140713082016/http://www.clanncredo.ie/default.aspx?m=22&mi=172&ms=0
社會金融（SOCIAL FINANCE）的可能性
https://twstreetcorner.org/2018/09/04/wuchungshen-3/
房地產債券
https://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%80%BA%E5%88%B8
政府債券
https://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%80%BA%E5%88%B8

今天7/2（二）蘋果日報刊登我第32篇專欄文章「住宅補貼 VS. 健全房市」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

適逢昨天立法院剛僅通過實價登錄0.5版本，更突顯政府「避重就輕」，漠視住房改革最關鍵的「健全房市」！只是試圖討好少數人的「住宅補貼」，持續讓我們的住房「市場失靈」！

細讀本次專欄內容，應可清楚我長期努力研究，認為解決房市關鍵問題的優先次序與輕重緩急。期盼這次總統大選能讓社會及各政黨重視人民關切當前的住房問題，並真心面對解決問題，讓人民有感！
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張金鶚專欄：住宅補貼 VS. 健全房市
（張金鶚，政大地政系特聘教授）

最近總統選舉議題炒的火熱，但社會大眾關心的房市相關問題及政策，特別是不合理的高房價及房市投資炒作造成大多數家庭的沈重負擔，甚至降低生活品質，加大社會貧富差距，進而阻礙國家整體經濟發展，如此嚴重民生與社會經濟議題，尚未引發社會應有的關注焦點，值得大家進一步探討釐清。

面對當前房市問題，政府強調會努力積極興建社會住宅，今明年有近8千戶完工，未來四年全國將完工1.4萬戶，社宅占全國住宅比例將提高至0.32%。這和三年多前蔡英文總統的8年20萬戶的社宅政見，仍有相當距離。然而問題的關鍵是，如此少量的社宅對解決高房價及房市投資炒作，很難產生功效，甚至對真正弱勢家庭的協助，根據《住宅法》也只有完工三成的少數績效。

弱勢房客拿嘸補貼

最近政府核定「協助單身及鼓勵婚育年齡租金補貼」，補貼額度從每月2600元到5000元，預估試辦一年將有2.4萬名青年及新婚家庭受惠，加上原本每年5～6萬戶家庭的租金補貼。若進一步分析社宅的土地及興建成本，以及租屋者個人的產品與區位偏好及時間效用來看，租金補貼成效顯然較興建社會住宅更為顯著，但能否長期持續仍待檢驗。

目前政府租金補貼對社會弱勢（如殘障、老人等）及經濟弱勢（低收入）的幫助成效仍待釐清。因為租屋市場的不健全，房東多不願出租給殘障、老人，而低收入家庭只能負擔頂加違建或違法隔間的租屋黑市，這些弱勢房客均無法獲得政府的租金補貼。尤其租屋市場普遍長期逃漏稅情況嚴重，房東多不願意接受租金補貼，這也是政府「包租代管」社宅績效不彰的關鍵因素。

住宅補貼所需經費龐大，其目的是幫助真正的居住弱勢家戶，在有限補貼資源情況下，其分配的公平與效率評估非常重要。過去政府只強調購屋補貼（包括過去的出售國宅到目前的合宜住宅及優惠房貸等）而忽視租屋補貼，明顯不公平且不效率的補貼資源分配。因此，重新檢視住宅補貼政策，釐清「幫助多少居住弱勢家戶而非興建多少社會住宅」，且弱勢家戸的標準及優先次序和補貼資源的分配也應清楚的相互對應，才能達到公平與效率的住宅補貼政策目標。

從上述租屋黒市普遍逃漏稅的地下化情況來看，健全租屋市場更是租屋補貼公平效率的先決條件。若政府不能優先整頓租屋黒市，我們看到租金補貼、包租代管乃至社宅興建都受到影響，甚至因為租屋黑市，導致租屋水準低落且缺乏保障，租屋者只好被逼迫不得已轉向購屋，增加購屋需求壓力。

因為傳統「住者有其屋」以及「有土斯有財」價值觀的影響，當前社會普遍最關心仍是高房價及投資炒作的房市問題。而台灣因為土地產權普遍私有化現象，房屋供需主要透過市場機制所產生，因此，健全房市成為解決高房價及投資炒作的優先核心關鍵。

健全房市可分為兩部分，一是資訊公開透明，充分發揮市場供需以及獎優懲劣機制。然而，目前台灣房屋市場失靈，資訊仍不透明，房屋買賣市場仍充斥誇大不實的銷售行為，買賣雙方及業者彼此資訊不對稱，爾虞我詐造成房市買賣不安心。尤其主導房市的預售屋市場，在銷售過程中不用實價登錄，而一般中古屋市場，實價登錄也將區位地址模糊化，市場機制無法發揮應有功能。

房屋不應成主投資

健全房市另一部份是房屋不應成為主要投資商品，失去原本居住使用目的。如何保障自住需求，抑制非自住投資，甚至避免空屋資源的浪費成為關鍵。顯然台灣在相關房屋及土地稅制及金融兩方面，均尚未建立合理制度，不論在房屋交易及持有成本均未明顯區隔自住與非自住房地產的差異，如此反而造成鼓勵國人投資炒作房市。因此，從住宅政策的資源分配及優先次序來看，健全房市應被優先重視，積極面對處理，人民才會真正對政府作為有感。

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