210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
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民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調，卻也發生不少買賣糾紛，根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛（不含建設及代銷業），前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件，除了常勝軍的漏水爭議之外，隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見，專家提醒，一定要重視驗屋過程，事先存證。

（林佩萱／高雄報導）……↓

在房屋交易糾紛中，漏水問題很常見，屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣平均屋齡高達31年，老屋漏水相當常見，建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出，因為依《民法》規定，如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵，購屋者卻沒做任何表示，表示買家對於該瑕疵可以接受，事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。

因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題，陳傑鳴建議，購屋者可先拍照、錄影，留存證據，要求限期改善，若屋主未改善，可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗，可請設計師幫忙驗屋，或請驗屋公司處理，驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定，30坪左右約需花費1~2萬元。

美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，常見漏水問題被刻意隱匿，尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現，或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水，屋主卻只在天花板上放接水盤，根本沒有修復漏水源頭問題，便可能造成爭議。

陳泰源也藉此釐清，「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同，若發現漏水情況在賣屋之前就有，賣方就有保固責任；倘若買房之後因發生地震，或是自行裝修敲打導致漏水，就跟賣方沒有關係，但也容易產生爭議，雙方抝來抝去。

至於隱瞞交易資訊，陳泰源指出，政府有規定，房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚，屋主持有期間，該房是否曾經發生非自然死亡情事，如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等，以保障購屋民眾的權益。

但是在市面上，「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮，陳泰源解釋，主要是有投資客買下凶宅之後，先過戶給其他人頭，重新登記回自己手裡，再進行轉售，讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象，以此手法漂白，導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚，該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間，是否曾經發生非自然死亡事件。

另外，儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋，「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實，及在專有部分有求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為，但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅，或社區是否曾經發生跳樓事件，避免購買到「凶樓」，因此而產生認知上的糾紛，建議介意的民眾，看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。

陳泰源補充，大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊，仲介通常也容易忽視，只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿，例如屋主在外欠錢，房屋陷入民事上的法律糾紛，遭到假扣押，或是夫妻離婚，涉及財產分配的問題，先生背著太太私下處理房產，隱瞞仲介，也有可能發生。

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【屋主出售老舊房屋，要負物之瑕疵擔保責任嗎？】　

屋主出售老舊房屋，買方已表示房屋老舊會重新整修使用，但交屋後卻因房屋老舊所生瑕疵，依瑕疵擔保規定主張減少價金，是否有理由？...⬇️⬇️⬇️

📍 因物之瑕疵擔保責任並未區別出售之物為「新品」或「舊品」，所以，不論是建設公司出售「剛完工的新屋」或屋主出售「居住多年的老舊房屋」都有適用物之瑕疵擔保責任✅。

➡️ 所以，縱使買賣標的為中古屋，房屋因屋齡老舊而有滲漏水、地磚破裂、馬桶不通等，屋主所認為因「房屋老舊」所當然有的瑕疵，因出賣人仍有義務交付無瑕疵的房屋，屋主仍須就老舊房屋所生瑕疵，負物之瑕疵擔保責任✅。

📍 但如買方於商議買賣過程中，確實清楚知悉房屋老舊，也表示會重新整修住居，或也還以老舊房屋為由議價，屋主該如何避免再就「房屋老舊」所產生的瑕疵負責呢？

📍 📍 因民法規範買受人於契約成立時，知物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。或買受人因重大過失，而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

⏩ 所以，屋主出售老舊房屋，為免日後仍須就屋況負責，須注意：
1️⃣以『書面』清楚告知或描述房屋現況及具體記載可能的瑕疵。。
2️⃣以相片拍攝屋況作為契約物件。
3️⃣以『手寫』記載「房屋現況交屋」及
「買方清楚知悉房屋現況，同意屋主無須負物之瑕疵擔保責任」。

❎ 盡量避免僅以「標的物現況說明書」簡略說明屋況。
❎ 盡量避免以「電腦繕打」關於免除瑕疵擔保責任之約定。

【鄰居或共用部份漏水，訴訟上才是請求「修繕」漏水】　

房屋漏水，如果鄰居或共用部份所造成，訴訟上可以請鄰居或管委會「修繕」房屋的漏水⬇️⬇️⬇️

律師之前和大家分享，買方在交屋後，如果房屋有瑕疵，📍要注意買方在法律請求上不能主張屋主應「修繕」瑕疵，而應依買賣契約的物之瑕疵擔保責任主張解除契約、減少價金和賠償損害。

如果房屋漏水，是鄰居房屋的管線破裂或防水層失效所，📍因為屋主自己和造成漏水的鄰居間，並沒有買賣契約關係存在，所以不能依物之瑕疵擔保責任主張權利❌。

但因鄰居房屋造成漏水，已侵害屋主對房屋所有權之使用，民法在物上請求權規定，所有人對於妨害所有權者，得請求除去；📍所以，屋主可以依物上請求權請求造成漏水的鄰居將房屋漏水部分「修繕」至不漏水之狀態。

例如，屋主的二樓房屋天花板漏水，檢查後漏水發生原因是樓上三樓鄰居的管線破裂所造成，則屋主可以請求三樓鄰居：
1️⃣將房屋「修繕」到不漏水的狀態。
2️⃣由自己修繕所需的修繕費用。
3️⃣賠償因漏水所造成的財產上損害。
4️⃣給付慰撫金。

另外，如果是共用部份造成房屋漏水，📍因為共用部份的管理、維護及修繕，依公寓大廈管理條例的規定，是由管委會所負責，所以房屋如果是共用部份造成漏水，可以請求管委會「修繕」共用部份及負擔修繕費用。

不過，律師要提醒大家，📍漏水發生原因及修繕方法，在訴訟上並不是由屋主在起訴前自行找專家或抓漏師父檢查⛔️（除非被告在訴訟中都不否認或爭執漏水發生原因，但通常機會不高），而是訴訟程序中由法院指定專業機構進行鑑定，法院再依鑑定機構之鑑定報告及法律規定為判決。

150328TVBS 掩漏水 遮壁癌 雨後看屋易現形
影片網址→https://youtu.be/2Zgt20rtJi4

感謝記者 林彥汝 的採訪有關於是否擔心買到漏水屋的疑慮與解釋↓

1.我們接委賣時，會要求屋主在「屋況說明書」填寫，其中有2條寫明：a.是否有漏水？漏水現況交屋？修繕後才交屋？b.產權持有期間是否有因為漏水而修繕過？如果屋主勾選無漏水，事後發生漏水，前屋主當然要負責。

2.房仲的角色，只是做居間協調溝通，無法負責，畢竟房子又不是房仲的，除非買方能證明「房仲明知故騙」，不然沒道理要房仲連帶賠償。

3.另外，根據《民法-物之瑕疵擔保之規定第355條、359條、365條》就算真的本來就沒有漏水，「入住後5年內，發現漏水通知前屋主半年內」，也可與前屋主協調減少價金，或者是要求前屋主負責修繕唷！

以下是新聞報導……↓

要分辨房子是否漏水，專家說先從牆壁下手！水電行師傅提供辨識小訣竅，他說通常漏水屋轉賣前，牆壁都重新粉刷過，有些刷得牆面凹凸不平，就可懷疑會漏水，或者敲敲牆壁，要是有木板空音，也可能是對方故意用木板遮住壁癌，但師父也提醒，有些房子得住過一段時間才知道是否漏水，所以簽約前，得仔細審視條文，才能保障自己。

當初就是簽下這份合約，讓陳太太想求償卻有爭議，因為第8條寫明，若日後買賣發現有滲漏水，買方願自行負責修復，而且同意完全免除對方滲漏水瑕疵擔保責任，本案不適用房仲公司提供的漏水保固保障辦法，也就是說，賣方和房仲撇清漏水責任。對於這條規定，其他房仲業者說，通常他們都會請屋主先填資料，了解狀況後再賣屋。

房仲陳泰源：「房仲針對這個是沒有要負責任的，因為房子有沒有在漏水，其實當初屋主，委託在賣房子的時候，我們會請屋主寫一個叫屋況說明書。」

目前，房仲業鐘只有永慶和信義房屋有6個月漏水保固，住商和台灣房屋等都沒有，大多只能在民法上協助，所以，民眾怕買到漏水屋，交屋前一定要仔細檢查，水電師傅提供小撇步

水電行師傅范清福：「中間是一個空的，所以你敲的聲音會是很空心的。」

敲木板看是不是空音，師傅說有些投資客，裝潢得美輪美奐，有壁癌的牆壁，刻意先貼上木板後再刷上油漆，外表跟新屋沒兩樣，另外，也可檢視牆壁，是否像這樣重新刷過，牆面凹凸不平，看起來有點水痕，就是曾經漏過水。但師傅說，若對方真的刻意隱瞞，恐怕買方一開始也找不出問題，通常住過一段時間，下雨時才會發現會漏水，因此，在簽合約時，就得仔細審視條文和保固期限，才不會求償困難。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/573118

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