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[爆卦]房子被法拍流程是什麼？優點缺點精華區懶人包

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在 房子被法拍流程產品中有6篇Facebook貼文，粉絲數超過3萬的網紅地產秘密客 Ting & Sam，也在其Facebook貼文中提到， 低自備陷阱，付款方案花招百出。秘密客提醒，「購屋0自備」、「低首付10萬起」、「低自備20萬起」、「自備10%交屋」，這些廣告上經常出現的建案訴求與賣點，讓不少苦苦籌不出自備款、拼命想擺脫無殼蝸牛的年輕人，簡直點了一盞買房明燈。 建商為了刺激房屋成交量，幾年前手法開始推陳出新，像是「有感降價」、「...

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「房子被法拍流程」的推薦目錄

房子被法拍流程 在 李永勤 Instagram 的最佳貼文

2021-02-21 15:47:26

真實案例： 成交前： 得知屋主房子即將被銀行法怕，全力協助屋主，並將差點被 #同業投資客以低價 投資的房子， #說之以理 #動之以情 #以人為本 的站在協助屋主的急難中，千方百計用心找到買方進而成交。 成交中： 協助屋主與銀行多次溝通，終於以 #信義房屋品牌 的成交合約書與 #履約保證 #得獎紀錄...

  • 地產秘密客 Ting & Sam

    房子被法拍流程 在 地產秘密客 Ting & Sam Facebook 的精選貼文

    2020-08-25 22:19:28
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    低自備陷阱，付款方案花招百出。秘密客提醒，「購屋0自備」、「低首付10萬起」、「低自備20萬起」、「自備10%交屋」，這些廣告上經常出現的建案訴求與賣點，讓不少苦苦籌不出自備款、拼命想擺脫無殼蝸牛的年輕人，簡直點了一盞買房明燈。

    建商為了刺激房屋成交量，幾年前手法開始推陳出新，像是「有感降價」、「殺價取量」，甚至是各種「加強版」低自備方案搶客，很多消費者都不知道，其實裡頭暗藏了甜蜜毒藥。

    千萬別被「輕鬆付」沖昏頭，購屋客買房前得先留意是否暗藏廣告陷阱，「現在付的好輕鬆、交屋後才是痛苦的開始！」建議購買前得多加衡量未來風險，評估自己後續的還款能力，還須留意相關雜支、花費，避免買房子的夢想一夕間變成夢靨。

    「自備款不足」是年輕人買房面臨的最大問題，因此不少建商便推出免頭款，甚至是自備超低成數就可以買房，但須留意低自備只是降低購屋門檻，「房屋總價」才是評估自身是否有買房負擔的關鍵，購屋客應與周邊非低自備個案做比較，注意總價是否合理，才不會因輕鬆付款反而買貴變冤大頭，得不償失。

    一般預售屋的付款流程，分為「訂金」、「簽約金」、「開工款」、「工程期」、「交屋」等階段，依照目前市場慣例，一般購屋自備款多為房屋總價的2成、銀貸8成。

    不少建商為了吸引購屋客目光，標榜自備10%交屋，剩餘10%自備款由建商提供3~5年的無息分期貸款（市場稱為「公司貸」），以1000萬元的房子來說，自備10%相當於100萬元可交屋，另外100萬元由建商借給消費者分3年時間償還，等於一個月須平均分攤2.7萬元還給建商，加上另外銀貸800萬元，分20年償還，以利率2%計算，本金加利息每月需付4萬元，總計光每個月房子就得付擔高達6.7萬元。

    總結下來，雖然現階段付款輕鬆，但卻忽略後續延伸出暴增的月繳房貸，入住後須在年限內逐月將剩餘自備款還清給建商外，還得同時繳交銀行房貸，可說兩種貸款同時並行，還款壓力會非常重，當心落入斷頭或法拍危機，買屋前可得仔細評估清楚。

    #低自備買屋 #地產秘密客

    ▸《地產秘密客》官網：http://decohome1986.pixnet.net
    ▸《地產秘密客》建案搶先報社團：https://reurl.cc/j7vMnD
    ▸《地產秘密客》Youtube頻道：https://reurl.cc/AqagzE
    ▸《地產秘密客》官方LINE@買屋諮詢：https://lin.ee/9rdepZN
    ▸《地產秘密客》IG： www.instagram.com/decocoffeehome

  • 蘇家宏律師

    房子被法拍流程 在 蘇家宏律師 Facebook 的最讚貼文

    2020-08-14 12:12:54
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    房貸結清，為何房子還會被法拍? 裡面到底出了什麼問題? 塗銷抵押權的正確步驟是什麼? 塗銷不塗銷的優缺點各是什麼 ?

    有朋友提到曾經向銀行辦理房屋貸款，把房產抵押給銀行借錢，最後這筆房貸已經還清，為什麼銀行可以向法院聲請拍賣他的房產？

    這有幾種可能：
    1.『人客』還有其他欠款：

    我們跟銀行辦理房屋貸款時，會將房屋抵押給銀行，我們以為房屋抵押的目的只有針對這件銀行貸款，但通常『最高限額抵押權』的設定會是針對一段期間內，債務人欠銀行的債務，如果我們仍有跟同一間有其他債務關係（例如：信用貸款、融資、保證…），也可能會因為有其他債務關係沒有清償，而遭受到拍賣。

    此外，就算沒有設定抵押權，銀行為了其他債務沒有清償，也可以向法院提出假扣押、返還借款訴訟、本票裁定…等，之後在聲請拍賣房產。

    2.銀行算錯了
    銀行因為計算錯誤，認為客戶還沒有還清貸款，因此進行拍賣房產的動作。

    如果碰到這樣的狀況，我們在跟銀行溝通無效後，向財團法人金融消費評議中心申請評議，如果評議不成，再向法院提出『確認債權不存在』的訴訟。

    3.『人客』被設計了
    如果真的已經還完債務，竟然房屋被法拍，而銀行又提出相關有力的證據，『人客』又提不出還款證明，先跟銀行聲請影印所有資料，再好好回想，這整個過程『陷阱』在哪裡？例如：這次銀行貸款是由何人介紹？有沒有代辦人？何人經手貸款流程？錢有沒有被其他人拿走的可能？還款來源？……確認可能的問題點後，再提出正確訴訟來走出陷阱。

    例如：發現是銀行承辦人員偽造你的名義增貸100萬元，借據上面簽名不是你簽的，你戶頭的錢轉出，也不是你做的。可以向偽造文書的人提起刑事告訴，也可以向法院主張『確認債權不存在』。

    至於塗銷抵押權的正確步驟是什麼?
    向銀行取得(1)抵押權塗銷同意書（清償證明）(2.)他項權利證明書。
    之後再向地政機關辦理塗銷抵押權登記（填妥土地登記申請書並蓋章，附上抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、申請人身分證明文件…等）。

    不去塗銷抵押貸款的優點在於：之後再貸款，免除掉再次設定的手續。也有人故意留下塗銷登記，使自己的財產在外觀上看起來『有債務』，減少第三人『肖想』房產的機會（之前有詐騙集團專挑沒有抵押權要出售的房屋，假意要購買，在沒有履約保證的情形下，買家過戶後迅速在轉手，而這個買家卻付不出錢來，造成屋主損失慘重）。

    不塗銷抵押權登記就是讓債權人仍然對房產有拍賣的『權利』，所以，除非有特別考慮，在還清債務後就去辦理塗銷底押權登記，才是對房產有最好的保障，就不容易輕易被『法拍』了。

    歡迎分享

    #豐盛的人生
    #平安的人生
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    照片中的建物並非本故事中的建物

  • 葉慶元律師（葉狀師）

    房子被法拍流程 在 葉慶元律師（葉狀師） Facebook 的最讚貼文

    2018-07-26 10:01:38
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    【假買房真詐財】
    轉傳一個很可惡的詐騙案例，請大家小心留意！

    買房詐騙集團交手實錄+破解之道

    話說學員A意欲銷售房屋，在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生，說也不喜歡透過仲介買屋，非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋，很有財力、經驗。
    (提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費)

    看屋後聲稱滿意，再隔幾日，偕同原本稱太太，後又稱女友，後又稱未婚妻之乙小姐看屋。
    (提醒：是否是真的親密愛人，現場觀察應該可以感受出來，可惜帶看是學員A，我並未接觸甲、乙兩位，無從判斷。)

    兩次看屋，甲先生即表達很有意願購買該屋，並多次在電話中探詢A的底價，像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價，最後加至2500萬底定，期間已經歷時一個多月，完全像足真的買方出價方式。

    讓A納悶的是，這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息，甲先生永遠不會接聽或回LINE，只在出奇不意的時候，甲先生回電給A，以電話交談方式議定價格、洽談事項。
    (提醒：這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。)

    價格談定，甲先生便邀雙方簽訂買賣契約，至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節，一概聲稱簽約時在議定，並不斷強調自身財力雄厚，付現金買都可以，一貫強勢地要A不用擔心。

    接著兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約，卻都在成行前一天，因故(甲要出國或代書要開刀)取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約，時間又過月餘。
    (提醒：我覺得這是高明的心理戰，”差點就要簽約成交了”的婉惜心態，讓賣方處於焦慮，最後真的簽約時，就容易被買方開的條件牽著鼻子走!)

    今日上午至民間公證人處，由甲先生的代書準備簽約。
    (提醒：民間公證人在此無奈的成為甲先生取信賣方的幫手，請記得，公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約，但不能保證買賣雙方會確實履行合約，若有糾紛，一樣要打官司。)

    甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字，但乙小姐人沒到。
    (提醒：這又是很合理的說詞，買女方的名字很正常，甚至會說要買朋友的名字，朋友財力、首購條件較優，貸款較容易；或是說自己名下房子太多間，貸款不易，且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法，反正就不會登記自己的名字。我認為這些就是人頭，準備打靶用的。)

    接著甲先生提出訂金付10%價款，其餘90%價款10/25付清，理由是他板橋的房子剛賣掉，要到10/25拿到尾款才能付給A。A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管，確保我方不會把房子賣給其他人，但合約還是約定10月才會辦理過戶。
    (提醒：這麼巧，也是先付10%，3個月後付90%，跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了，你甚麼時候去過戶誰控制得住，騙肖嗎?)

    我方認為這樣風險太高，不然等10/25再來簽約交易，甲先生堅持先付10%，合約照他說的走，若我方覺得有風險，他可以在買賣契約書中切結”逕付強制執行”來保障我方。X!○○XX!，以上是我內心戲，宜消音。
    (提醒：所謂”逕付(或逕受)強制執行”，只是直接取得”執行名義”方便，省去打官司確認債權存在的麻煩而已，但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯，很多預告登記、限制登記等效力都在它之下，但當人頭沒有任何財產時，強制執行效力再強，也是枉然。)

    我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保，均遭甲先生拒絕，甲先生一再強調，”逕付強制執行”已對我方多有保障，而且他財力很好，習慣付現金。(那為何還要等10/25?)又迂迴地說自己房子太多，負債比太高，房貸不好辦。(登記乙小姐，與你財力何干?剛才不是才說習慣付現金?現在又有房貸?)

    我的內心戲不斷上演標髒話的戲碼，但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局，甲先生做出某種程度讓步，聲明若我們堅持，他也是可以簽押本票給我們。其實簽本票也沒太大意義，登記人若脫產一樣枉然，考量諸多疑點及不正常的交易要求，最後，我方還是決定不簽約了。
    (提醒：三十六計，走為上策。直接不賣，比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人，在對方強勢的壓力，似乎很有效力的公證，合約上”逕付強制執行”的切結，押本票的讓步等等軟硬兼施之後，很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。)

    總結本案重點：
    一、目標
    1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主，利用屋主對買賣交易流程的不熟悉，容易操作得手。
    2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。

    二、話術
    1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。
    2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。
    3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。
    4.用公證取得賣方信任，賣方就容易鬆懈失去戒心。
    5.都找他人當登記人，永遠不會登記自己名下。
    6.頭款永遠付很少，尾款永遠要過很久才付。

    三、手法!手法!手法!←很重要!
    以本案為例，假設2500萬簽約成交，甲先生付250萬頭款，然後馬上去辦過戶登記給乙小姐，完全不理會合約的承諾。因為A沒有設定抵押，完稅到權狀辦好，最快可能不用10天。
    疑問：稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎?
    解答：詐騙集團直接幫A繳了!你覺得他們會省這點錢嗎?

    接著乙小姐拿著權狀去找銀行貸款，銀行可能也是詐諞集團熟識的，甚至有內應。既便銀行不熟，剛買一間完全沒有設定抵押的房子，銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。於是乙小姐就貸到8成房貸，2000萬撥下來，領走，轉掉，脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。
    疑問：房貸沒有還完，設定沒有塗銷，怎能過戶?
    解答：當然可以，你愛過給誰就過給誰，而且不用通知銀行。一般買賣，若是設定沒有塗銷，後一手絕對不會接受，但這過程中，A完全不知情，當然不會有意見。

    前後不到二個月，這間房子從A→乙小姐→A，轉了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接著甲先生出面用任何理由表示不買了，250萬訂金給A沒收，此時甲先生若再演一齣裝可憐的戲碼，也許A心一軟，
    就只沒收個200萬、150萬、100萬就好，甚至不沒收都有可能。

    詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收，讓A覺得簽個賣賣合約，二個月不到，買方反悔，白白就賺了250萬，佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候，甲先生交還權狀及所有證件資料給A，請注意，此時權狀上的屋主雖然還是A的名字，
    但權狀字號，發狀日期都已經變成新的了，A會發現嗎?不會，因為A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。

    接下來，乙小姐是絕對不會去繳房貸的，過不了幾個月，A的房子就會被銀行查封拍賣，當法院來查封拍賣時，或者A再將房屋轉售他人時，A才會發現，原來他的房子竟然已經被設定抵押了。
    疑問：房貸是乙小姐借的，銀行怎麼可以查封拍賣A的房子?
    解答：當然可以!銀行設定抵押權是針對這間房子，不是針對屋主，上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後，無論房子過戶幾次，過戶到誰的名下，只要房貸沒繳，銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子，即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。

    就這樣，A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子，就要繼續幫詐騙集團繳房貸(你會嘔死)，然後透過冗長的訴訟，還不一定要得回這筆錢。否則，房子若被法拍，拍定價就算有2500萬，銀行會先拿走2000萬，A只能拿回500萬，加上先前違約金250萬，A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬，A就要虧超過2000萬了!

    在這樣的過程中，有沒有做履約保證都已經不重要了，甚至詐騙集團會主動提起履約保證，讓你更加鬆懈。

    四、自保
    1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。
    2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。
    3.當你的房子有設定抵押，而且金額頗高，相信就不會成為詐騙集團覬覦的目標，沒有肉的案件，詐騙集團應該沒有興趣。
    4.房屋買賣由買方付代書費，買方找代書無可厚非，賣方若沒有把握，還是請自己熟識的代書去關照一下，畢竟老練的代書經驗豐富，馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙，才沒有發生憾事。

    以上，請大家多多留意，提高警覺。
    (圖文不符，圖為本人非常喜歡的建案之一)

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