這真的很烏龍

日前有民眾遭第一銀行追討已經清償21年前的百萬債務，還被查封土地。一銀承認疏於覆核查證，已在第一時間向法院聲請撤回強制執行，並多次向客戶致歉，且持續與客戶溝通，以取得和解共識。一銀表示，已提出具體改善措施，未來強化相關作業流程及加強教育訓練，以避免類似情事再度發生。

191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

【前言】

無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

【案例1】

2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

【案例2】

2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

【履約保證與價金信託的差別】

看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

《帳戶有別》

履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

《便利性》

履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

《撥款效率》

在撥款文件事先準備好的前提下，

履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

《簽約形式》

履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

《買賣契約書》

履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

《代書代繳稅的方式》

履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

《收取相關費用》

履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

《服務有別》

履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

【買房，你該這樣做】

無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

【法律教室】

依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

【履約保證增添違約處理簡易流程】

買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

【慎選合法代書】

在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

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選舉罷免法規定的重新計票、選舉無效與當選無效

一、 重新計票是選罷法第69條規定的有效票數差距在千分之三以內，次高票可以聲請法院重新計票。重新計票由管轄法院於直轄市、縣（市）分別選定地點，就查封之投票所選舉人名冊及選舉票逐張認定。所以會重新審定票數、重新公告。
二、 選罷法第118條規定「選舉無效之訴」，是由敗選人以各地選舉委員會為被告，向法院請求判決選舉違法無效。法院依調查的結果如認定選委會違法，足以影響選舉的結果，就可以判決選舉無效，選委會就要重新辦理選舉。(就是全部的人再投票一次)
三、 選罷法第120條規定「當選無效之訴」，是由敗選人以當選人為被告，向法院請求判決當選人個人的當選無效而非選舉無效。其中最主要的理由就是「當選票數不實，足認有影響選舉結果之虞。」，當選無效判決確定不必重新選舉，而是撤銷當選人的當選資格。
四、 選舉無效與當選無效訴訟一審及二審都必須在六個月內終結，且不得再審，所以一年內一定會有判決結果。
五、 2004年連宋提出的選舉無效與當選無效訴訟都是因為所提理由與證據無法證明「足以影響選舉結果」而告敗訴確定。

選罷法第69條
區域立法委員、直轄市長、縣（市）長選舉結果，得票數最高與次高之候選人得票數差距，或原住民立法委員選舉結果得票數第三高與第四高之候選人得票數差距，在有效票數千分之三以內時，次高票或得票數第四高之
候選人得於投票日後七日內，向第一百二十六條規定之管轄法院聲請查封全部或一部分投票所之選舉人名冊及選舉票，就查封之投票所於二十日內完成重新計票，並將重新計票結果通知各主管選舉委員會。各主管選舉委
員會應於七日內依管轄法院重新計票結果，重行審定選舉結果。審定結果，有不應當選而已公告當選之情形，應予撤銷；有應當選而未予公告之情形，應重行公告。
前項重新計票之申請，於得票數最高或原住民立法委員選舉得票數第三高之候選人有二人以上票數相同時，得由經抽籤而未抽中之候選人為之。
第一項聲請，應以書面載明重新計票之投票所，並繳納一定金額之保證金；其數額以投票所之投票數每票新臺幣三元計。
重新計票由管轄法院於直轄市、縣（市）分別選定地點，就查封之投票所選舉人名冊及選舉票逐張認定。
管轄法院辦理重新計票，應通知各候選人或其指定人員到場，並得指揮直轄市、縣（市）選舉委員會、鄉（鎮、市、區）公所及投票所工作人員協助。
重新計票結果未改變當選或落選時，第三項保證金不予發還；重新計票結果改變當選或落選時，保證金應予發還。
任何人提起選舉訴訟時，依第一項規定查封之投票所選舉人名冊及選舉票，不得聲請重新計票。
第一項辦理重新計票所需費用，由第十三條規定編列預算之機關負擔。

選罷法第118條
選舉委員會辦理選舉、罷免違法，足以影響選舉或罷免結果，檢察官、候選人、被罷免人或罷免案提議人，得自當選人名單或罷免投票結果公告之日起十五日內，以各該選舉委員會為被告，向管轄法院提起選舉或罷免無
效之訴。
選舉委員會辦理全國不分區及僑居國外國民立法委員選舉違法，足以影響選舉結果，申請登記之政黨，得依前項規定提起選舉無效之訴。

選罷法第120條
當選人有下列情事之一者，選舉委員會、檢察官或同一選舉區之候選人得以當選人為被告，自公告當選人名單之日起三十日內，向該管轄法院提起
當選無效之訴：
一、當選票數不實，足認有影響選舉結果之虞。
二、對於候選人、有投票權人或選務人員，以強暴、脅迫或其他非法之方法，妨害他人競選、自由行使投票權或執行職務。
三、有第九十七條、第九十九條第一項、第一百零一條第一項、第一百零二條第一項第一款、刑法第一百四十六條第一項、第二項之行為。
全國不分區及僑居國外國民立法委員選舉之當選人，因政黨得票數不實，而足認有影響選舉結果之虞，或有前項第二款、第三款所列情事之一者，其他申請登記之政黨得依前項規定提起當選無效之訴。
前二項當選無效之訴經判決確定者，不因同一事由經刑事判決無罪而受影響。

選罷法第127條
選舉、罷免訴訟，設選舉法庭，採合議制審理，並應先於其他訴訟審判之，以二審終結，並不得提起再審之訴。各審受理之法院應於六個月內審結。
法院審理選舉、罷免訴訟時，應依職權調查必要之事證。

最高法院新聞稿 94.9.16

審理說明：
一、按總統副總統選舉罷免法（下稱總統選罷法）第一百零二條規定：「選舉機關辦理選舉違法，足以影響選舉結果，候選人得自當選人名單公告之日起十五日內，以各該選舉機關為被告，向管轄法院提起選舉無效之訴」。為確保總統、副總統選舉之公平、公正，實現選民之自由意志，選舉機關辦理選舉，固應遵循總統選罷法及其施行細則暨相關之規章、命令，不得違反。惟選舉為民主政治之基石，選舉法規之制定及其執行，其目的係在落實憲法關於人民選舉權之保障。而選舉事務繁瑣，選舉法規規範事項又極龐雜，如謂選舉機關任何違反選舉法令之行為，均得宣告選舉無效，勢將侵害多數選舉人基於自由意志所為之選舉結果，反失法律對於人民選舉權保障之本旨。是以法律乃明定選舉機關辦理選舉違法，須足以影響選舉結果，始得宣告選舉無效。而選舉結果，係有選舉權之人，基於自由意志投票，形成各候選人之得票數，而生當選、落選之結果；則所謂選舉機關辦理選舉違法，足以影響選舉結果，自以選舉機關辦理選舉，違反選舉法令，且其違反足以影響各候選人之得票數，並致選舉之結果發生異動，即使當選變落選，落選變當選者，始足當之。
二、總統大選與防禦性公民投票（下稱公投）於同日舉行：因選舉係「對人」之取捨，公投係「對事」之是否認同，其取決因素不一，二者無必然關係，尚難認二者同日舉行將影響選舉結果。既不影響選舉結果，則不論其是否違反公民投票法第十七條第二項規定，均不得據以宣告選舉無效。
三、總統大選與公投之票匭雖均設於同一投票所，然其流程係分二階段，前階段設總統大選之領票、圈票、投票處，後階段設公投之領票、圈票、投票處，即「單Ｕ型動線」，各圈票處均設有遮屏，以防他人窺知，選民無論係擇一行使總統大選之選舉權或公投之投票權，或係依序領取兩種選票，其圈選秘密之自由，均獲十足保護。而選民如僅行使總統大選之選舉權而未行使公投投票權，亦無從據以推知其總統大選之投票意向，亦難認妨害其秘密投票之自由。
四、總統選舉之停止及改定投票日期，總統選罷法第二十九條第一項、第六十二條已定有明文。發生三一九槍擊事件，並非上開規定所稱停止選舉及改定投票日期之事由，基於依法行政原則，中選會未停止本次選舉或改定投票日期，自難指其違法。
五、選舉法令之制定、解釋及執行，重在確保人民選舉權之行使，及保障其基於自由意志選擇之結果，俾以形成真正之民意，尚不得單以選舉機關程序之疏失，即剝奪合法選民之投票權及否定其投票之效力。
總統選罷法第十四條第三項規定選舉人領取選票時按指印者，應有管監人員會章，乃為證明係由選舉人領取選票；而依現行投票程序，選舉人須由管理員查驗身分無誤後始准領票，兼以各組候選人或其所屬政黨均推薦監察員在場監督（見總統選罷法第五十五條第二項），倘因選務繁忙，管理員及監察員疏未會章，或未依「投票所及開票所工作人員手冊」規定補蓋章，即認選舉人之投票無效，自屬侵害人民之選舉權。是總統選罷法第十四條第三項，應非屬效力規定，上訴人主張凡以指印領票未經管監會章部分，因違反上開總統選罷法規定，均應以無效票列計云云，自非可採。
臨時身分證乃申請補發身分證者於換發新證前臨時替代性之身分證明，總統選罷法第十四條第一項既規定：「選舉人投票時，除另有規定外，應憑本人國民身分證領取選舉票」，則選民於申請補領國民身分證期間，自得以臨時身分證替代；況戶政機關核發之臨時身分證貼有照片，亦足以辨認是否為名冊上之選舉人，故真正選舉人持臨時身分證或已逾換證期限之臨時身分證領取選票，並未違背總統選罷法第十四條第一項規定。
六、對於上訴人所稱之「幽靈票」、「遺失票」、「贓物票」，原審係以上訴人主張之票數為基礎，扣除被上訴人抗辯可採部分後，認列其可能之票數。此係以有利上訴人之方式為計算，且已將上訴人所稱個位數以下之異常票包括在內，是原審就該部分未予查證，自無不利上訴人可言。原審認定被上訴人辦理選舉違法足以影響候選人得票數之情形計三千七百十九票，縱加上原審所稱可能之「幽靈票」、「遺失票」、「贓物票」，亦僅八千六百八十七票，顯未逾本次選舉當選人與落選人間得票之差數。