▍#買房_on_the_way ▍
02 | 預售屋篇

懶媽的看房日誌停滯好久，
最近轉向了一個全新的方向 - 預售屋。
許多人曾說，預售屋最好不要碰，因為
① 怕建商倒閉，款項白繳、求助無門
② 看不到成屋品質，像在賭博抓瞎
③ 沒辦法馬上入住，同時繳房貸房租
/
但原本只看二手屋的懶媽，
怎麼會突然看新房，或是預售屋？
因為...突然發現10-15年內含車位的大樓，
總價也不便宜，選擇還相對少很多。
不是樓層較低、採光較差，
要不就是格局怪異、室內裝潢老舊。
要碰上好物件，除非有認識的房仲幫忙注意，
否則只能痴等不錯的物件釋出，
到時兵慌馬亂，又得快馬加鞭出價斡旋。
怎麼想都很緊張，
於是才決定轉看新房。
/
但看預售屋，
也不完全是頭腦空空地去接受洗禮。
去之前，其實理工腦爸跟懶媽，
會先做好以下功課。
▶​ 建商、營造商的品牌紀錄與過往：
看不見屋況，只能以過去來推估。
若建商與營造商過去的信譽值得信賴，
那麼至少他們蓋出來的屋況不會太差。
還有公司的營運狀況，
確保他們不會蓋到一半便捲款潛逃。

▶​ 週邊環境、土地利用：
建地附近也許仍有許多建地，
但說不定假以時日，全都被其它建案蓋滿。
這時可能會出現以下窘況：
① 採光完全被隔壁大樓擋住
② 與他棟的棟距過近，開窗就能跟鄰居說早安
③ 不小心就變成什麼煞的風水格局
如果能事先調查清楚，
就能在選屋時多作注意，
預選一個影響較小的樓層或位置。

▶​ 附近建案、新成屋的實價登錄：
近期實價登錄的價格已經越來越有參考性，
了解週邊環境的價格，
日後議價時心中比較有譜，
代銷也比較不會覺得可以唬嚨你。
我們最常查詢的網站是 #樂居、#信義房屋。
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以上，就是腦爸跟懶媽最近的看屋心得。
不知道大家有沒有什麼看房密技或個人經驗，
歡迎大家能跟買房新手的我們多多分享。
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想優化生活、調整居家空間，
卻不知道該怎麼做嗎？
◎ 歡迎找懶媽聊聊
http://bit.ly/LazyMom-LINE

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我是文青懶媽，
熱愛親子共讀創造回憶的高雄整理師，
剛剛好的理想生活推廣者。
暫定每週二五固定更新，其它日子隨意。

#文青懶媽
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重劃區怎麼挑？秘密客曝真相！一掃上半年疫情衝擊的低迷景氣，下半年全台建案幾乎動起來，地產秘密客平日穿梭在北台灣各大案場，看到現場專案、銷售小姐各個笑容滿面，從首購到高端豪宅，最近成交量幾乎呈現報復性成長，據側面了解，有某建商大老已經放話要拿千億資金瘋狂購地，把握這波市場好景氣先搶先贏。

最近房市莫名其妙熱的要命，尤其推案戰場重劃區建案一窩蜂出籠，到底民眾該怎麼挑，才不會踩到地雷？買重劃區的優劣勢，又有哪些？立即分析給你知。

隨著市中心蛋黃區開發趨近飽和，土地取得不易、貴鬆鬆的地價加上高營建成本，推升房價始終居高不下等因素影響下，引發建商向城市外環區域發展，而重劃區就自然成為建商插旗獵地的首選標的。

北台灣有幾大熱門重劃區，有持續看屋的民眾應該不陌生，包括新店央北、板橋江翠、二重疏洪道重劃區左右岸、頭前重劃區、副都心、溫仔圳重劃區、龜山A7、林口、淡水、桃園中路、青埔、經國、以及桃園新興重劃區小檜溪，都可以看到建商插旗搶進的身影。

「重劃區不是不能買，而是要挑對時機點進場。」最近秘密客聽到江翠北側某案，訴求水岸景觀，建商採不二價銷售，價格一率公開透明，也擺明分三階段調價，第一階段每坪59萬，每三個月漲1萬，半年後調漲至61萬，以這樣的單價，板橋人接受度真的高嗎？還記得3年前，有建商在江翠北側推出4字頭，當時用「破盤價」來吸引話題，如今DE區已有建商開出6字頭，短短幾年間房價漲翻天，令人感到不可思議。

買房挑在重劃區有個好處，包括棋盤式整齊街廓、建築臨路退縮、電線電纜地下化，在法規上，有嚴格管控容積率與建蔽率，建物設計上有一定的規範，比起舊市區建案來說，至少整體市容較為美化，住起來也不會太過擁擠。

購買重劃區，也必須考量到區域發展性、交通、生活機能條件，若現階段沒有鄰近捷運、快速道路或高速公路，甚至政府大型建設資源的挹注，都會影響到未來房價的支撐力道，若是不放心，可以定期上網查詢政府機關相關建設公告計劃資料，避免挑錯重劃區得不償失。

要注意的是，開發初期的重劃區，愈早搬進去不代表愈早受惠，若鄰近還有建地尚未開發，交屋後就是噩夢一場，居民除了要忍受周邊建案的施工噪音聲，還得忍受交通壅塞及生活不便等問題。

另外若你挑選的物件，在重劃區裡同類型的產品供需量過大，未來勢必有市場競爭性的問題，如果別人有本事拿到更便宜的價格，或是投資客急於降價轉手，必定會影響到售價，市場供需面須先考量，重劃區不是不能買，而是很多眉角必須仔細評估清楚。

#地產秘密客

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【食環署定新春前清拆棚仔，留守布販何去何從？】

原文：https://radicalhk.com/2016/12/02/pangjaihawker/

【本網訊】1978年，因興建地鐵荃灣線，本來集中於汝州街的200多個布販，大都遷到現被稱為棚仔的欽州街小販市場，其他則遷到基隆街。2015年8月中，檔主接獲食環署通知，棚仔將於該年年底被收回，用作興建僅有200個單位的單棟居屋，這次已是自2005年後，政府第2次試圖收回「棚仔」、逼遷布販。

由爭取不遷不拆，至爭取合理的賠償安置方案，布販及民間關注組至今仍持續地與政府部門斡旋。日前食環署提出明年新年為棚仔清場期限，38年的棚仔文化和歲月，會否能傳承延續下去？

■ 17非持牌布販不獲承認 食環標準前後不一

固定攤位小販牌的牌主，可視乎需要在食環署署長同意下，僱用助手協助處理業務。當牌主死亡或交還牌照，或牌照因各種理由註銷，「助手牌」便會同時被收回，若助手非牌主直系親屬，在一般情況下亦無法繼承牌照。由於自1970年初政府停發固定小販牌照，不少布檔助手在牌主退牌後，便只好成了無牌經營者。現時仍於棚仔留守的53位檔主，其中50位為無牌的經營者，不少都是前助手，而當中有17位現因不獲食環署承認，將可能不獲賠償安置安排。

食環署稱在2013年12月至2014年1月，曾於棚仔進行6次實地調查，登記在場內的非持牌經營者共33名，對於不在登記冊上的17名檔主則不予承認。棚仔布販曾在過往聲明中對食環署6次登記之說提出質疑，並要求署方提供6次實地調查的詳細資料，但至今署方一直都未有提供有關紀錄。17名不獲承認的檔主曾提出申訴，被食環署以其非為獨立經營者拒絕，理據包括「未能就其在布市場內經營提供申報稅項或營運經營收支紀錄」、「跟舊牌主、已登記檔主有親屬關係」、「供電檔戶與經營攤檔地點不相符」等。

布販潘生與潘太於棚仔各自經營檔口，二人皆為已登記的非持牌經營者。說起三年前食環署人員突擊登記的情況仍然激動。「他們（食環署人員）突然之間一隊人衝入來，然後又立即派人守住入口，我們不知道發生甚麼事，而且我們不少都是無牌小販，不知他們是否來票控，有的慌張起來便跑掉了，哪知道他們是來登記？」另有一次當潘太仍身處位於唐六樓的家中，突聞食環署人員來登記，大吃一驚。「幸好當日我先生剛巧回檔口取物品，不然我怎麼從六樓『跳』下來？」

登記時食環署曾要求潘太提供水電、電話費單以證明其經營者身份，潘太感到無奈。「我們用的是公家電，水也是公家的，電話是用自己手提電話的，哪來自己檔口的水電費單？」對於有布販因「跟舊牌主、已登記檔主有親屬關係」而不被承認，潘太認為並不合理，指出不少布販都是在親屬介紹下而入行，再獨立經營自己的檔口。事實上，現已被登記的33名檔主中，亦有部份屬同一家庭成員，潘氏夫婦亦正為一例。

■ 由助手到無牌 老布販堅守專業

「大東布業」的檔主陳如東，人稱東叔，由1979年起便以助手身份在棚仔經營布檔，先後與兩位牌主合作，第一位牌主去世、第二位牌主因年老退牌，在政府一直不肯發新牌照的情況下，東叔只好一直無牌經營。今年83歲的他仍十分健壯，秋末冬意漸濃他卻只穿著背心，手臂更有「老鼠仔」，講起賣布軼事便笑意盈盈，更打趣地說他用了六十年、現已絕版的何正岐利剪刀是「古代武器」。他指出，政府多年來一直未有顧及布販需要，棚仔之初只是一塊「爛地」，檔口位置有限亦無頂，賣布最忌日曬雨淋，棚仔的「棚頂」都是布販多年來自行搭建而成。

在過往38年間，棚仔由一片空地化為本土布藝設計的文化搖籃。棚仔布款齊備，除了有一般內地布廠的供貨，亦有外國大廠出口時因運輸問題而剩餘的「士多布」。「士多布」款式特別而質料上乘，大廠平賣給布販，布販亦以相宜價格賣給學生，現剪現賣，買一匹少一匹。除了布料，在棚仔亦可買到各式各樣的配件，花邊、鈕扣、拉鍊等一應俱全。本地設計學生除了可在棚仔尋寶，亦可向布販請教布料用法，向資深的車衣女工偷師，小小的棚仔儼如民間設計學堂，充滿人情味。

步至自棚仔開業已存在的「景發布業」，檔主李太正和鄰檔的蘇太聊天，二人非持牌經營者的身份，都不被食環署承認。據二人所憶及，食環署來突擊登記只有一次，而該次李太剛巧回鄉，蘇太亦不在場。「我們在這裡幾十年，由後生做到現在都變了呀婆了，登記時不在場就不獲承認，說得過去嗎？」說罷，蘇太出示一張多年前和李太及另外一位檔主於棚仔的合照，又請我為三人再拍一張合照。將舊照與眼前人對比，二人長期經營者的身份一目了然，惜對食環署而言仍不足以佐證。二人均韶光已逝，惟願繼續以手藝貢獻社會，不靠政府養。「班學生說需要我們，叫我們不要退休，我們就繼續開檔繼續做，原價十元的一塊布，便宜些五元就賣給他們又有何相干，最緊要是布料有被善用。」

「無牌經營不是因為我們不願意付牌費，而是政府一直不願意再發牌。」蘇太表示自己曾為助手，在牌主退牌後才成了無牌經營者，指出政府多年來都沒有跟無牌布販好好溝通，或以支持本地布業為前提考慮再發牌。「如當年助手牌被收回後，便一刀切表明不可以再繼續經營，我們趁後生時還可以轉行，但政府一直沒有處理。當年樓價低，地不值錢，就讓我們繼續經營，現時樓價高了，地值錢了，要找地起樓就先向我們開刀。」無牌布販的處境，有其歷史原因。

至今年9月底為止，棚仔中仍有21位牌主，但當中逾半後來都選擇領取特惠金交回牌照，亦有部分將會搬到其他市區戶外小販攤位繼續經營。有留守布販表示，食環署3年前突擊登記時，他仍為牌主的助手，食環人員因而拒絕登記其身份，但當牌主今年交回牌照，他便成了不被承認的非持牌經營者之一。

■ 新布市場租金貴 衛生治安問題未解決

今年9月28日，33位獲承認的非持牌布販收到食環署通知最新遷置方案，其一是布販放棄經營，可獲6萬元特惠金，其二是搬遷至通州街街市，可獲1萬5千元搬遷津貼及首三年租金8折優惠。「通州街布市場」檔位面積介乎9-13.8平方米，8折市值租金介乎2,961元至4,954元，多名留守布販都表示租金太貴，難以負擔，且通州街雖則與棚仔只有兩街之隔，但人流已相差很遠，有布販預計即使遷進「通州街布市場」也恐怕撐不過頭半年。

而通州街街市側的天橋底，多年來都是露宿者聚居點，治安衛生情況亦令布販感到憂慮。事源政府一直都沒有正面處理市區露宿者問題，每當面對關注團體、區議員查詢投訴，就向民政署、食環署、社福署等政府部門問責，跟進進度卻每每拖延滯後。相對於著手安排安置，政府卻往往以不合理的方式驅趕露宿者，如於今年10月3日起，食環署於通州街天橋底放置近百個鐵馬圍封，更以鐵鏈緊緊鎖連，11月28日天橋底離奇失火當晚，橋城下的露宿者險些逃生無門。離奇失火，無疑亦在有計劃遷到通州街的布販心頭蒙上陰霾。

（文：夏綽蔓）