K型復甦襲捲全球!疫情會讓房地產下跌嗎?

很多人這樣說起來，但事實是⋯全世界很多大都市反而在上漲中，特別是新建案、預售屋！

為什麼？印鈔票，利率低，原物料上漲丶人工變貴⋯以世界大都市的房地產走向來參考，短時間應該很難跌到你的理想價格，若是自住，等房價跌不如學會如何挑選一間好房!

雖然說我在台灣絕對不是一個投資客，可能因為從小離家，都擠在宿舍裡，我很早以前就對房子這個資產有好感⋯⋯在購置房地產這件事上，要善用商學院教的精明, 多看資料比較優缺點，才能買到好房！就像好房網，提供大家一個資訊透明的平台，精準做功課聰明買好房!

什麼樣的房子不能買？歡天喜地的買了預售屋，入住才發現開窗不等於通風，採光不等於日照！租房子可以搬家，但房子一買基本上是搬不走，無論如何，鍛鍊出看房的眼光很重要，NG屋能離多遠就多遠！

實質最重要！挑選新建案，除了看總價、路段之外，還要考慮建商的信用度、要會看格局圖丶懂議價技巧、房貸怎麼貸...等眉角。在資訊公開的時代，你不需要有認識的人，我覺得好房網真的很不錯，只要進入社團，就會收到許多客觀意見！這對喜歡看房子的人而言，是個很重要的軍師！

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除了來社團與我和網友交流外，善用工具也很重要！

我很喜歡觀察房子的行情。這也是一件有趣的事。以前都要打電話問仲介，現在用手機，輸入想買的區域，就可知道附近行情及新房子上架！

之前我把我隔壁的小房子買下來當工作室，就是因為我用了「好房網」的LINE找房條件訂閱通知⋯在他出生的第二天就發現他的存在！

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#好房網 #用聰明買好房

《能拿出多少錢買房？》​
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之前在一篇靠北建商的貼文上看到，大概是說房價很高不要買、租房子很便宜等等，沒想到留言有 9 成竟是支持買房，足見老祖宗所說的有土斯有財，房子除了是財之外(也可能是負債這定義下次再說)，確實能給家人一個心理上的安定感。​
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買房肯定是人生中的大事，我覺得至少要接觸個一年房地產的知識，例如看 youtube 影片、實地賞屋、看書、與房仲朋友多交流等等，在 youtube 上有一個叫做「35線上賞屋」的頻道，裡面介紹很多房地產各種知識，是一個很實用的知識型頻道，而最近主持人Ted也出了新書《35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！》https://reurl.cc/NX5Kz9​
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看書的好處是可以從目錄直接挑你目前遇到的問題，看影片的好處是更生動，更容易理解，不管怎麼說，買房前我認為功課都要做足，最好賞屋時把房仲代銷建商問倒！​
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買房最需要的就是錢，書上分享每月房貸不要超過家庭總收入的三分之一。​
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我自己的看法是分為兩部分探討：頭期款+每月貸款。​
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頭期款至少要抓房子總價的3成，不管房仲或建商跟你說可以貸 8 成沒問題，不要相信他們，最終借你錢的是銀行，銀行會根據房子地段、你的收入等等因素決定，而且買房之後還有很多費用要付，例如代書費、契稅、裝潢家電費等，所以保守一定至少有準備 3 成可用資金。​
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另外就是每個月的貸款，房貸不要超過家庭收入的 3 分之一是基本，更好的是房貸不要佔總收入的 25%，當然不是絕對，這是一個比較可兼顧生活品質的金額，因為如果每月房貸抓三成，人生突如其來的開銷好比結婚生子、放無薪假等會比較應付不來。​
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那要貸款 20 年還是 30 年？如果你懂投資，至少了解被動投資的原理，那 30 年會比較好，錢晚一點還給銀行，拿去投資大盤報酬率都會很不錯，那如果你是屬於不太懂，過去的投資史都是虧錢居多，那貸款 20 年把明確的債務還清也不錯​
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Anyway，想買房可以先看這本書：​
《35線上賞屋的買房實戰課：43個購屋技巧大公開！》https://reurl.cc/NX5Kz9​
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#過兩天來抽書

點樣分台灣新樓盤好唔好賣？

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《移民台灣的投資人生》／股市探險家
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《金融經濟精神食糧》逢一、三、四出刊登專業財金分析文章，另設特別環節：每週解答觀眾問題、100萬模擬倉投資部署。

滴水穿石 改變始於一念之間：
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低利率當道，在意亂情迷的當下，是買房的好時機嗎？今天邀請到從月光族，變身千萬屋主的吳怡霈，還有房產專家葉國華，加碼透漏如何買房殺價省百萬！
#下班經濟學 #買房殺價 #吳怡霈

00:36 台北租屋族的悲慘實錄!到底租房還是買房好?
01:56 吳怡霈買房心法大公開!教你挑選命定理想窩?
03:02 台北房價買不下手! 專家:通勤1小時內是關鍵!
03:49 桃園買房想挑高CP值?專家點名3區值得關注!
04:52 中路特區VS藝文特區! 隔800公尺價差近2倍?
06:33 明星買房殺價血淚史! 3舉動害她瞬間變肥羊?
09:20 專家傳授議價2大絕招!包你殺到見骨現省百萬
11:54 怡霈爸開口便知是行家? 一句話大砍1成房價!
14:17 省了房價卻賠更多?點破起家厝易犯裝潢盲點!
16:10 買預售屋教戰守則!新手怎麼挑才能不被坑殺?
18:06 買屋前不看會哭! 教你拆解黑心建商最新招數!
21:24 買房前一定要注意!專家曝4大超NG室內格局!

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相信很多人都希望
在買房的時候能多拿到點優惠
今天我們就來探討一下
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內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或建設方，
感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914