與台北市僅一橋之隔距離，房價相對親民，三房加車位只要台北市套房價格，高CP值入手標的

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有些讀者一直來跟我論證，台灣房地產很貴，價格不合理，我的工作就是研究資本市場的趨勢變化，近年來，我完全不覺得台灣的房價不合理，房地合一稅制以前，台灣房地產確實炒作比較明顯，但房地合一稅制以後，脫離基本面的房價飆漲，很明顯就是消失了，沒有高把握度的套利空間，投機者自然就會散去

台灣房地產，相對於大部分的受薪階級，確實很貴，但貴不等於不合理，就跟名車和名牌包一樣，有不同等級的價格，匹配不同等級的商品，房地產也跟商品一樣，甚至是高度資本化的金融商品，因為他跟金融市場掛勾非常深，本身是價格波動相對穩定的抵押品，同時又可以產生很大的資本槓桿，屬性完全就是金融市場的一項商品，汽車、珠寶、貴金屬、精品，價格穩定性都比房地產更差，房地產毫無疑問就是金融商品的一種，事實就是如此，就像台灣不是中國的一部分那樣的事實，有些人會提出很多說法，但現實不會因此而有所改變

所有在資本主義市場機制下的商品，價格從來沒有長期高估或低估的，如果低估了，慧眼者會進場套利，直到沒有套利空間為止，高估了也一樣，市場機制會讓持有者拋售，直到價格沒有高估為止，錢是很Smart的，不會有商品可以長期在公開市場上，維持價格高估的狀態，小規模的商品還勉強可以，主力和大戶們可以鎖籌碼，但是像房地產這種規模非常大的產業，基本上是做不到的，就像改變河流流向還可以做到，但是改變洋流流向，那困難度就非常高了

有讀者用台北市一間小套房價格高達900萬的例子來跟我說，房價不合理，但我認為要看數據，如果那間套房可以月租1.5萬順利出租，代表市場機制下，那間套房的經濟產值一年18萬是可以達成的，按照目前的市場利率去推估，假設殖利率2%，那該套房售價900萬完全合乎市場機制，而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本，年報酬率一定低於2%，屋主只賣900萬，並沒有高估或低估，如果那間套房面積是10坪，那1坪90萬也是合理的數據推估，因為市場機制下，那個物件的生產力就是這麼高，高到撐起1坪90萬的價值，就跟有些名車售價可能超過500萬以上，因為那台車的綜合性能，只要有很多買家願意用500萬以上去買它，那就是市場機制下的合理價格

一坪50萬以上的房子，那只是超出許多受薪階級的負擔能力，但那不等於價格不合理，假設一棟4層樓的透天厝，2到4樓每層都有三間套房可以出租，該地段套房平均月租7000元，1樓店月租10萬元，整棟房子的一年產值就高達195.6萬，報酬率抓2%去反推，整棟房子賣個1億元也是剛好而已，如果該棟房子權狀是200坪，那一坪就是50萬，這些都是符合市場機制的概念去推算，買不起或價格很高，不等於價格不合理，勞動生產力低，卻又想買經濟生產力極高的商品，買家能力自然就難以負荷了

我覺得一個LV包包售價20萬，那根本不合理，這邏輯是有問題的，因為我對LV包包的價格判斷方式是不完整的，所以我對它的訂價機制肯定不認同，但那不等於一個LV包包賣20萬不合理，市場機制下，它就是合理的，不然它早就倒閉了，我也可以選擇買一個幾百塊的路邊攤，或者平價的實用背包，反正市場機制下，你付出的成本，會有相對應的品質，低於市場平均價格的商品，它一定有相對應的缺點，價格會反映品質

在全球各地，那種方圓面積半徑少於20km，生活機能便利性極高的大城市，房價都不會低到哪去，如果不是高房價，那就是高租金，價格往邊陲地帶才會遞減，公共交通、醫療、治安，高便利商業等各種機能都擁有的國際城市，居住成本一定高，因為那些地段的經濟生產力太高了，使用者付費，自然要負擔相對高的居住成本，如果能找到成本比較低的物件，那個物件一定有其缺陷，然後反應在價格上

其實台灣整體房地產的租金投報率，在全球許多大城市中，算是相當低的水平，比較高的就是像美國加州，因為房屋持有成本高，屋主自然就把持有成本反映在租金市場上，治安、便利性相對好的物件，租金都相對高，全球每座大城市都是那樣，價格和租金都不會長期脫離市場機制

台灣並不是所有的房地產物件都貴，也有便宜的物件，但一定會有其相對應的缺陷，例如地點可能距離商業區很遙遠，或者便利性相對低，所有條件都滿意的物件，價格一定不滿意，至於眼光只專注在經濟生產力極高的地段，卻又抱怨物件很貴的人，那跟想買高檔名車，卻又抱怨車價貴的概念差不多，實際上，在台灣要居住在生活便利性高的地段也不困難，租屋就可以達成，台灣的房屋持有成本相對低，反映在市場機制上的就是租金水平相對低

現在的金融市場上，殖利率2%以上的金融產品，還是找的到，年初以前有些美元定存就2%了，證券市場就更多了，投資人出資，年報酬2%，還要負擔稅務、人力管理、修繕，遇到素質差的房客，管理成本還會驟升，實際淨報酬搞不好只剩1%不到，甚至比定存還差，唯一比較有誘因的就剩房價可能上漲的資本利得，但過去績效不等於未來績效，近幾年的房價平均漲勢就相對弱，這投資前景和風險，實在不划算，真的要投資房地產，應該往美國實體房地產，看看那超低的美債殖利率，還有美國的長年穩定人口成長，相對高的租金收益，條件實在比台灣明顯好許多，台灣房地產價格貴，即使價格沒有高估，但套利空間前景實在沒有太多吸引力

https://www.facebook.com/joejoeyourmoney/photos/a.10150326769327276/10158484557792276/?type=3&theater

全球資本趨勢的進程，就是逐利而前進，德國和美國的流浪漢，未來也很難減少，台灣根本超級居住正義，房地產在地球上就是金融商品，就算鴕鳥心態去面對，金融商品的本質也不會改變

就像那段著名的言論，我不知道是不是Churchill說的
If you're not a liberal when you're 25, you have no heart.
If you're not a conservative by the time you're 35, you have no brain.
我看過比較好的翻譯是這樣
25歲前不是自由派（左派），是沒有靈魂的人；35歲後不是保守派（右派），是沒有腦袋的人

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1.Hope by ROFEU https://soundcloud.com/ruslan-delion
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2.Artist: Stayloose
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210925民視 5坪雅房月租1千 限女大生還要照顧小孩
民視YT→https://youtu.be/pdyV_A6swJw
民視新聞→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021918F04M1

台北房價高漲，租金也跟著漲，但卻有網友發現，房屋交易網一則租屋資訊，位於台北市5坪雅房，每個月租金只要1千元，不過，附帶條件，就是要找幫忙照顧小孩的女大學生，也讓不少民眾質疑，房東的目的其實是要找保母。

（民視新聞／呂中漁、陳聖翰 台北報導）……↓

房屋交易網上，斗大的標題，台北士林5坪大的雅房，月租只要1千元，不只租金夠便宜，還包水包電又含網路，地點更鄰近捷運站。真有這麼好康？再仔細一看，房東在說明欄位中提到，因為家裡有兩個小孩，希望找到喜歡跟小孩相處的女大生。

民眾說，「我覺得好像有點太便宜了，會有點怕怕的因為跟小朋友相處，會不會有點像是保母的感覺，租屋都要滿小心的，可能就是太便宜的，我可能也會再考慮一下。」、「租金應該也要7、8千吧，應該是不會考慮啦，因為他已經低於市場價格了，就不會去考慮這樣子。」

民眾反應很直接，表示房東應該是要找褓母，而非房客，但其實早在5個月前，這名房東就已經張貼過，一樣的租屋廣告，只是當時不只房租1千元外，女房客還可以領到5千～1萬的生活費，並另附三餐，只是同樣要幫忙顧小孩，和打掃家裡，在網路上掀起熱議。

東龍不動產資深經理陳泰源說，「以士林承德路一代的租金行情來講，如果說是隔間雅套房的話，最便宜一個單位，至少也要3、4千塊起跳，明顯低於行情的價格來出租，那他勢必有附帶其他的條件，那要獨立另外一份契約，把他寫清楚，這樣對雙方比較有保障。」

根據統計，台北市套房1坪租金就要1839元、雅房1坪租金也要1567元，若以雅房3～5坪來計算，在台北也要4701～7835元。低廉的房租，對大學生或剛出社會的新鮮人，或許有吸引力，但房仲建議，如果有加附特別條件，建議民眾應該再簽另一份租約，把合約內容寫清楚，才能避免後續紛爭。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210925-51.html