210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

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️#中央紓困貸款申請條件定案

✅符合條件：
#受疫情影響之本國籍年滿20歲勞工
🔴109年或108年個人各類所得總額在50萬元以下者
🔴申請日前12個月內有參加勞保超過6個月，或有3個月勞保投保薪資等級在2.4萬元以上
🔴未投保勞工保險，但可提出工作收入證明者(如薪資明細、工作收入資料) 對象包含有一定雇主勞工、自營作業者或無一定雇主勞工。

📢
✅申請時間 :110年6月15日～額滿為止
✅貸款名額:50萬名
✅諮詢專線:各承貸銀行共35家或☎️1955
（辦理銀行詢問中目前線上搜尋🔍土地銀行、中國信託是有辦理的好像有35家大家可以打電話問一下自己常使用配合的銀行詢問）

✅準備資料：《申請書》《聲明書》《個人證件》《勞保或其他工作事實證明》

💼貸款方案：
👉利率1.845貸款3年
👉貸款資金由銀行提供

💰還款方式

🔴核款後第1～6個月，為寬限期，不需繳款。

🔴第 7～12個月，按月攤還本金，每月應繳金額約3,334 元。

🔴第13個月至第36個月，按月攤還本金及利息，每月應繳金額約3,398元。《以核准10萬每月應繳金額僅供參考但仍可有些微差距》

🔴勞工紓困貸款可隨時提前還款或結清，無提前清償違約金。

Q1.如果有申請勞工紓困貸款，請問是否可以申請急難紓困金呢?
答:可以，紓困相關補助、補貼或津貼不能重複，但可與貸款同時使用。

Q2. 申請勞工紓困貸款前的重點須知
答：針對這次的10萬元勞工紓困貸款，去年已經申請過勞工紓困貸款者且還款正常，這次一樣還能再申請。

✅如有需求，家鳳服務處也可以協助喔，☎️6350688

台南市議員沈家鳳鳳線上服務表單
因應防疫三級警戒，市議員沈家鳳服務處暫停入內洽公！煩請民眾陳情或事務請託聯繫盡量以電話、Line、網路等方式聯繫！服務團隊會儘速回覆。
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#嗨哇是沈家鳳關心你希望資料對你有幫助

明天11/12（四）蘋果日報將刊登我第57篇十一月份專欄《政府應及時遏止房市投資炒作》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結（副標為編輯所下）。為方便大家閲讀，我將全文轉貼如下。

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張金鶚專欄：政府應及時遏止房市投資炒作

張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授

最近新冠肺炎疫情方興未艾，經濟成長混沌，但台灣的房市卻逆向發展，投資炒作風潮再起，引發社會關注。央行副總裁陳南光在10月初首先撰寫兩篇專文，主題為「景氣循環與金融穩定之鑰—超前部署總體審慎政策工具」與「房價循環與央行政策之應對—房價持續上漲，可能損害長期經濟成長」，引起各界熱議。

之後財政部長與內政部次長均表認同陳副總裁看法，為避免房市過熱，需要跨部會合作，建議實施「選擇性信用管制」；然而央行總裁在立法院接受質詢時表示，「目前並非實施信用管制的適當時機，央行實證研究顯示稅制比房市信用管制更有效」；國發會主委則提出應建立「房地產景氣指標」，以便能進一步確認房市景氣動向。

接著各媒體大幅報導「全民瘋炒房」、投資客紅單炒作、連夜排隊掃房，連板凳都喊價20萬；於是內政部次長「承認」當前房市的確有過熱現象，內政部將稽查投資炒作個案，更提出實施房屋「限購令」構想；11月初陳南光演講再度指出「房市過熱有四壞負作用」；然而接下來卻看到立委及央行前總裁評論陳南光「扯後腿」的不當發言，令人措愕！

我們從今年以來連三季各種民間及官方房地產相關指標都顯示，全台各地房市價量持續創新高；同時中央與各地方政府聯合稽查房市，發現的確各地都有投資炒作個案。這對之前官員認為是否該遏止房市過熱與炒作現象的時機疑慮，經過這一個月來的釐清，社會各界都應該非常清楚，房市早已過熱，而且炒作現象離譜！

然而我們卻看到中央各部會似乎還在等待誰該先出手？研究誰的政策工具較為有效？等待跨部會的開會協商送院拍板定案？等待實價登錄2.0修法送院？釐清中央與地方囤房稅誰該負責？各部會健全房市的政策，至今都是「只聞樓梯響，不見人下來」！

啟動「選擇性信用管制」

不論如何，陳南光副總裁的率先示警，避免房市過熱，建議政府應提前部署，並以負責任的態度，提出央行應積極進行「總體審慎措施」的撰文，我們應予最大的肯定與支持！若沒有陳副總裁的示警，這一個月來房市投資炒作，將令人無法想像，各部會也仍然無所作為，一般人民購屋住房的焦慮恐慌與不滿將不斷升高。

當前避免房市過熱、遏止投資炒作的政策作為，中央與地方政府各部會局處都應本於職權，充分利用既有可能政策工具，即刻施行！若還在開會研商，沒有具體行動，就會讓業者及投資客看破手腳，政府只是示警，嚇嚇而已，投資炒作不用擔心，而一般人民只能望屋興嘆！

當前房市過熱、投資炒作主要原因之一，即是資金寬鬆無去處，加上利率又低，囤房地也沒有什麼成本。因此，在不用立法的政策作為下，央行應立即啟動「選擇性信用管制」，針對非自住購屋者（至少第三屋以上）大幅降低其貸款成數，提高其貸款利率，還款不能給予寛限期等相關措施。

另外，財政部國稅局應同時針對投資客大户、紅單炒作者啓動追查資金來源，以及是否有逃漏稅的不法行為，如此將可進一步遏止房市泡沫炒作發生。

最後，內政部及地方政府應按季持續進行預售屋個案查核，並公佈違規業者名單，以保障購屋消費者權益。相信透過中央各部會與地方政府同步執行，房市將立即降溫、投資炒作無以為繼，自住客也不用恐慌、不會影響其購屋意願。此時房市投資轉向，資金流入其他產業及股市，經濟也會正向復甦，全民是幸！

https://tw.appledaily.com/forum/20201111/OZHHWGCZ4NBVNKWBNX6X57MIWA/

#房貸利率#房貸利率試算#還房貸技巧#投資理財
不管是要買房自住或投資，房貸常會是個讓人頭痛的問題，包括了利率差在哪、本金平均攤還、本息平均攤還等專有名詞，蕾咪這次想跟大家分享關於繳房貸會遇到的問題，還有要怎麼樣降低你的房貸，讓你的生活不會因為還房貸過得太吃緊喔～
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